🚨 악성 미분양 급증 경보! 7월 2만7천채 돌파, 지방 84% 집중으로 부동산 시장 비상

💥 준공후 미분양 주택이 한 달 만에 다시 증가세로 돌아서며 2만7,057채를 기록했습니다!

📈 악성 미분양 현황 급변

2025년 7월 국토교통부 주택통계에 따르면, 소위 '악성 미분양'으로 불리는 준공후 미분양 주택이 2만7,057채를 기록하며 전월 대비 341채(1.3%) 증가했습니다. 

이는 2023년 8월부터 올해 5월까지 22개월 연속 증가하다가 6월 처음 감소세를 보인 후, 단 한 달 만에 다시 상승세로 돌아선 것으로 주택시장의 구조적 문제를 여실히 드러내고 있습니다.

📊 준공후 미분양 핵심 데이터

27,057채

7월 준공후 미분양

+1.3%

전월 대비 증가율

84%

지방 집중률

🌍 지역별 미분양 분포 현황

준공후 미분양의 압도적 다수인 83.5%(22,589채)가 지방에 집중되어 있어 대구·경북 등 지방 부동산 시장의 심각성을 보여주고 있습니다. 대구가 3,707채로 가장 많은 미분양을 기록했으며, 이어 경남(3,468채), 경북(3,235채), 부산(2,567채), 경기(2,255채) 순으로 나타났습니다.

특히 대구시 동구의 한 아파트는 "비행기가 계속 지나다니는" 입지 조건으로 인해 2023년 11월 입주를 시작했음에도 불구하고 여전히 분양이 어려운 상황입니다. 이러한 사례는 단순한 공급과잉을 넘어 입지, 교통, 생활 인프라 등 복합적 요인이 미분양 장기화에 영향을 미치고 있음을 시사합니다.

📉 일반 미분양 vs 준공후 미분양 대조

흥미롭게도 일반 미분양은 전월보다 1,490채(2.3%) 감소한 6만2,244채로 6개월 연속 감소세를 유지하고 있습니다. KB부동산 데이터에 따르면, 수도권에서는 1만3,283채로 656채 줄어들었고, 지방에서도 4만8,961채로 834채 감소했습니다. 이는 일반 미분양과 준공후 미분양이 서로 다른 궤도를 그리고 있음을 보여줍니다.

🏗️ 공급 지표의 수도권-지방 양극화

주택 공급의 선행 지표들은 수도권과 지방의 심각한 양극화를 드러내고 있습니다. 국토교통부 인허가 통계를 보면, 전국적으로는 1만6,115채로 전년 대비 26.1% 감소했지만, 수도권은 9,879채로 오히려 7.3% 증가했습니다. 반면 지방은 6,236채로 전년(1만2,611채) 대비 절반 이상 급감했습니다.

착공의 경우 수도권(1만708채)과 지방(1만692채) 모두 각각 35.8%와 31.4% 증가하며 동반 상승했지만, 준공에서는 극명한 차이를 보였습니다. 수도권은 1만5,115채로 46.5% 급증한 반면, 지방은 1만446채로 44.2% 급감하여 공급 불균형이 심화되고 있습니다.

🧊 6·27 대출 규제 후 거래량 급감

금융감독원의 6·27 대출 규제 이후 매매시장이 급격히 위축되었습니다. 7월 서울 주택 거래량은 1만346건으로 15.5% 감소했고, 수도권 전체(3만4,704건)는 19.2% 급감했습니다. 비수도권 지역(2만9,531건)도 4.3% 줄어들며 전국적인 거래 위축을 보였습니다.

특히 아파트 거래에서 타격이 컸습니다. 서울 아파트 거래는 8,485건으로 21.5%, 수도권 전체(2만5,696건)는 23.8% 각각 감소하여 시장 심리 위축이 거래량 급감으로 직결되었습니다.

💡 자주 묻는 질문 Q&A

Q1. 준공후 미분양이란 무엇인가요?

A1. 준공후 미분양은 건물이 완공되어 사용검사까지 마쳤음에도 불구하고 분양되지 않은 주택을 말합니다. 일반 미분양과 달리 이미 건설비용이 모두 투입된 상태라 '악성 미분양'으로 불립니다.

Q2. 왜 지방에 미분양이 집중되나요?

A2. 지방은 인구 감소, 일자리 부족, 교통 인프라 미비 등으로 주택 수요가 부족한 반면, 과거 호황기에 계획된 공급물량이 지속적으로 시장에 출시되면서 수급 불균형이 심화되고 있습니다.

Q3. 대구가 미분양 1위인 이유는?

A3. 대구는 지역 경제 침체, 청년층 인구 유출, 과도한 아파트 공급 등이 복합적으로 작용했습니다. 특히 공항 인근 등 입지 조건이 불리한 지역의 미분양이 장기화되고 있습니다.

Q4. 미분양 해소 전망은?

A4. 단기적으로는 금리 인하와 정부 지원책이 필요하며, 중장기적으로는 지방 도시 재생과 산업 육성을 통한 근본적 수요 창출이 필요한 상황입니다.

🎯 결론

2025년 7월 준공후 미분양 증가는 한국 부동산 시장의 구조적 문제를 여실히 보여줍니다. 수도권 집중과 지방 소외, 대출 규제로 인한 유동성 부족, 그리고 지역별 수급 불균형이 복합적으로 작용하고 있습니다. 정부의 종합적이고 지속적인 대책 마련과 함께 시장 참여자들의 신중한 접근이 필요한 시점입니다.

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