📉 7월 서울 아파트 급락! 거래량 75% 폭감의 충격적 이유

6·27 대출규제 직격탄... 중대형은 오히려 가격 상승

🚨 핵심 요약: 2025년 7월 서울 아파트 매매 거래량이 전월 대비 75% 급감하며 2,973건에 그쳤습니다. 6·27 대출규제의 여파로 시장이 급격히 위축된 가운데, 중대형 평형은 현금 거래 중심으로 오히려 가격이 상승하는 양극화 현상을 보이고 있습니다.

75%↓

전월 대비 거래량 감소

2,973건

7월 총 거래량

67.8%↓

전년 동월 대비 감소

11%↑

135㎡ 초과 매매가 상승

🏠 거래량 급감의 배경: 6·27 대출규제 직격탄

2025년 6월 넷째 주 서울 일대 아파트 매매 가격이 크게 급등하자, 대한민국 정부는 긴급 가계부채 점검 회의를 열어 초고강도 대출 규제를 발표했습니다. 

이른바 '6·27 대출규제'는 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한하고, 대출을 활용해 주택을 매수할 경우 6개월 내 실입주(전입)를 의무화하는 것이 핵심입니다.

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이 규제는 소득이나 주택 가격과 무관하게 적용되는 전례 없는 규제로, 대출을 통한 고가 주택 매입을 어렵게 하는 조치입니다. 결과적으로 소비자들의 심리를 위축시키며 매수 문의와 거래량 모두에서 급격한 감소를 가져왔습니다.

📊 면적대별 거래량 현황: 모든 구간에서 급감

다방의 국토교통부 실거래가 시스템 분석에 따르면, 모든 면적대에서 거래량이 큰 폭으로 감소했습니다:

• 전용면적 102㎡ 초과~135㎡ 이하: 277건 (전월 대비 80% 감소)
• 전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하: 77% 감소
• 135㎡ 초과 및 60㎡ 이하: 각각 72% 감소
• 85㎡ 초과~102㎡ 이하: 69% 감소

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특히 중대형 평형인 102㎡ 초과~135㎡ 이하 구간이 80%라는 가장 큰 감소율을 기록한 것은 대출을 활용해 주택을 매수할 경우 6개월 내 실입주(전입)를 의무화하는 규제가 투자 수요를 크게 위축시켰기 때문으로 분석됩니다.

💰 매매가격 동향: 중대형 평형은 오히려 상승

거래량은 급감했지만, 일부 면적대에서는 매매가격이 상승하는 흥미로운 현상을 보였습니다:

37억 3,262만원

135㎡ 초과 평균 매매가

18억 1,063만원

85~102㎡ 평균 매매가

전용 135㎡ 초과 매매가는 37억 3,262만 원으로 전월(33억 6,429만 원)보다 11% 상승했으며, 85㎡ 초과~102㎡ 이하도 18억 1,063만 원으로 전월 대비 2% 올랐습니다.

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이는 대출을 통한 고가 주택 매입을 어렵게 하는 상황에서도 현금을 보유한 매수자들의 고가 거래가 지속되고 있음을 시사합니다. 대출 규제로 인해 일반 수요자들이 시장에서 배제되면서, 오히려 자금력을 갖춘 매수자들이 주도하는 시장 구조로 변화한 것입니다.

🔍 시장 전문가 분석: 양극화 현상 심화

2024년 주택 매매 거래량은 64.2만 호로 전년 대비 15.8% 증가하였지만 직전 10년(2012~2021년) 평균의 66.0% 수준에 불과했던 상황에서, 2025년 7월의 급격한 거래량 감소는 시장의 구조적 변화를 보여줍니다.

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부동산 전문가들은 이번 현상을 '시장의 양극화'로 해석하고 있습니다. 기대와 현실의 간극이 커지면서 시장의 불확실성은 여전히 지속되고 있으며, 특히 경기 둔화가 가시화되는 가운데, 대출 규제의 효과가 어떻게 나타날지는 미지수라는 분석입니다.

주택담보대출은 최대 6억 원까지만 가능하며, 본인이 살지 않는 집을 사기 위한 대출이 금지되면서, 실수요자와 투자자 모두에게 큰 영향을 미치고 있습니다.

❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q: 6·27 대출규제의 핵심 내용은 무엇인가요?

A: 수도권 및 규제지역의 주택담보대출을 최대 6억 원으로 제한하고, 대출로 주택을 구입할 경우 6개월 내 실입주를 의무화하는 것이 핵심입니다. 또한 투자용 주택 대출이 원칙적으로 금지되었습니다.

Q: 거래량은 급감했는데 왜 일부 평형의 가격은 상승했나요?

A: 대출 규제로 일반 수요자들이 시장에서 배제되면서, 현금을 보유한 고액 자산가들의 거래가 상대적으로 부각되었기 때문입니다. 특히 135㎡ 초과 대형 평형에서 이런 현상이 두드러집니다.

Q: 앞으로 서울 아파트 시장은 어떻게 될까요?

A: 대출 규제가 지속되는 한 거래량 위축은 계속될 것으로 예상됩니다. 다만 현금 거래 중심의 고가 주택 시장은 별도로 움직일 가능성이 높아, 시장의 양극화 현상이 더욱 심화될 전망입니다.

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🎯 결론: 변화하는 부동산 시장에 대한 전략적 접근 필요

2025년 7월 서울 아파트 시장의 거래량 급감은 6·27 대출규제의 직접적 결과입니다. 하지만 단순한 시장 위축을 넘어서, 현금 거래 중심의 고가 주택 시장과 대출 의존도가 높은 일반 시장으로의 분화가 뚜렷해지고 있습니다.

이런 상황에서는 기존의 획일적인 부동산 전략보다는 자금력과 투자 목적에 맞는 차별화된 접근이 더욱 중요해졌습니다. 시장 참여자들은 규제 변화를 면밀히 모니터링하며, 장기적 관점에서 투자 전략을 수립해야 할 시점입니다.

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📝 이 기사는 국토교통부 실거래가 시스템과 다방의 부동산 데이터를 바탕으로 작성되었습니다.

📅 발행일: 2025년 8월 7일 | 🔄 최종 업데이트: 2025년 8월 7일