📋 목차
- 10·15 대책, 정확히 무엇이 바뀌었나?
- 정비사업 현장의 연쇄 파동
- 건설사의 실적 악화, 피할 수 없는가?
- 전문가가 보는 시장의 흐름
- 서울 주택 공급, 정말 줄어들까?
- 주요 Q&A
- 결론
1. 10·15 대책, 정확히 무엇이 바뀌었나?
지난 10월 15일 정부는 서울 전역을 규제지역·토지거래허가구역·투기과열지구로 지정하는 초강도 부동산 안정화 대책을 발표했습니다. 이 정책은 단순한 규제가 아니라 수도권 부동산 시장의 구조적 재편을 시도하는 조치입니다.
핵심은 세 가지입니다. 첫째, 주택담보대출 한도를 기존 70%에서 40%로 축소했습니다. 둘째, 실거주 의무 기간을 강화하여 갭투자를 제한했습니다. 셋째, 정비사업 조합원의 지위 양도를 제한했습니다. 이 중에서 정비사업에 가장 큰 영향을 미치는 것이 조합원 지위 양도 금지입니다.
조합원 지위 양도 제한의 의미
조합 설립 인가를 받은 재건축과 관리처분 인가 이후 재개발 사업장의 조합원 지위는 더 이상 양도할 수 없습니다. 또한 2가구 이상을 보유한 조합원은 1가구만 입주권을 얻고, 나머지 1가구는 현금 청산을 받아야 합니다. 서울 정비사업 214개 구역이 이 규제의 적용을 받게 됩니다.
2. 정비사업 현장의 연쇄 파동
착공 연기, 건설사에게는 '죽음의 계곡'
정비사업이 지연되면 건설사의 착공도 미루어집니다. 이는 단순히 몇 개월 미루는 문제가 아닙니다. 국내 주요 건설사들의 평균 원가율이 상반기 90%를 넘어섰으며, 원자재 가격이 불안정한 시기에는 장기 지연이 곧 손실로 이어집니다. 건설사들이 초기 계약한 공사비로는 이익을 낼 수 없게 되는 상황이 발생합니다.
건설자재 가격 급등은 공사 지연과 함께 지체보상금 지불과 같은 문제로 이어집니다. 한 건설사 관계자의 말을 들어보면, "기존 수행 중인 프로젝트를 마무리하지 못하면 다른 사업으로 인력 배치 등 계획에도 차질이 생긴다"고 지적합니다. 이는 기업의 재정 건전성까지 위협하는 문제입니다.
분양가 상한제의 또 다른 우려
조합의 사업성이 악화되면 더욱 문제가 복합화됩니다. 현재 정부는 서울 전역에 대한 분양가 상한제 적용에는 신중한 태도를 보이고 있지만, 투기과열지구로 지정된 지역에서는 적용될 가능성이 있습니다. 분양가 상한제는 시세보다 낮은 가격에 분양하도록 강제하여 조합의 일반분양 수익을 줄입니다.
3. 건설사의 실적 악화, 피할 수 없는가?
매출과 수익성의 이중 충격
건설사들이 직면하고 있는 현실은 매우 심각합니다. 정비사업 지연은 곧 매출 인식의 미루어짐을 의미하고, 공사 착공 지연은 원가 부담 증가로 이어집니다. 특히 강북 지역에서 사업을 많이 영위하는 중견 건설사들의 타격이 클 것으로 예상됩니다.
- 착공 지연 → 매출 인식 지연: 사업 일정이 밀려서 예상된 매출을 적기에 인식할 수 없음
- 원자재 가격 상승 → 원가 증가: 물가상승률에 따른 공사비 상승이 계약금으로 충당 불가능
- 인건비 증가 → 수익성 악화: 산업 재해 대응 및 노무비 상승
- 인력 배치 계획 차질 → 간접비 증가: 미루어진 사업으로 인력을 활용하지 못해 간접비만 증가
택지지구 정책과의 역설
정부는 지난 9월 7일 공급 대책에서 한국토지주택공사(LH)가 직접 시행을 맡아 주택 공급을 늘리겠다고 발표했습니다. 그런데 10월 15일 정책은 이와 모순됩니다. 건설사들은 과거처럼 토지를 매입하여 개발하기 어려워졌고, 정비사업도 구조적으로 위축되고 있습니다.
이에 따라 중견 건설사들은 생존 전략의 변화를 모색하고 있습니다. 한 중견건설사 관계자는 "사업 다각화를 통해 주택 비중을 줄이는 방식을 검토하고 있다"며 "투자비 조달과 신사업 경험 부족에 따른 리스크로 인해 다각화의 구체적인 계획은 아직 확정되지 않았다"고 말합니다.
4. 전문가가 보는 시장의 흐름
초양극화 현상의 심화
부동산 규제가 심해지면서 현금자산이 많은 사람들만 시장에서 움직이게 됩니다. 강남3구, 용산구, 성동구 등 고급 주거지만 가격이 상승하고, 강북이나 외곽 지역은 공급 부족과 수익성 악화로 고민하게 됩니다. 결국 중산층의 주거 사다리 붕괴가 심화될 우려가 있습니다.
5. 서울 주택 공급, 정말 줄어들까?
이 질문에 대한 답은 "예"입니다. 서울 분양 물량의 80% 이상이 정비사업에서 나옵니다. 정비사업이 지연되면 공급이 줄어드는 것은 피할 수 없는 현실입니다.
현재 시점에서 이미 신호들이 보입니다. 전국 기준 9월 분양 물량은 전년 동기 대비 16% 감소했으며, 서울은 무려 46% 급감했습니다. 정비사업 지연은 이 감소세를 더욱 심화시킬 가능성이 높습니다.
6. 주요 Q&A
결론: 정책의 역설과 시장의 현실
전문가 결론
10·15 부동산 대책은 투기 억제라는 명대의 정책 목표를 가지고 있습니다. 하지만 현실은 더 복잡합니다. 투기를 억제하기 위한 정책이 정상적인 주택 공급을 방해하고 있다는 것입니다.
정비사업 지연 → 공급 부족 → 가격 상승의 악순환이 발생할 수 있습니다. 특히 중산층의 주거 이동을 어렵게 만들어 계층 간 부의 불평등을 심화시킬 우려도 있습니다.
정부와 서울시는 정비사업 활성화를 통한 공급 확대를 추진해왔습니다. 하지만 10·15 대책은 이와 정면으로 배치됩니다. 전문가들은 정책 간 조화, 특히 정비사업 활성화를 위한 예외 조항 명확화와 중도금·이주비 대출의 합리적 운영을 촉구하고 있습니다.
결론적으로, 이 정책의 진정한 파장은 앞으로 3개월에서 6개월 사이에 나타날 것입니다. 그때가 되면 우리는 이 정책이 주택 시장을 안정시켰는지, 아니면 더욱 경직시켰는지 판단할 수 있을 것입니다.
정부의 지속적인 정책 보완과 건설업계의 혁신적 대응이 함께 이루어져야만 주택 시장의 균형을 찾을 수 있을 것으로 예상됩니다.
