🏢 동작구가 잠실보다 비싸다고? 74㎡ 19억, 서울 아파트 분양가 대역전의 충격

 

분양가 상한제의 맹점이 만든 기현상, 이제 서울 어디서든 20억이 기본입니다

🚨 충격적인 반전!2024년 9월 잠실에서 분양한 아파트 74㎡가 18억7000만원이었습니다. 그런데 한 달 뒤 동작구 사당동에서 같은 평형이 19억원에 나왔습니다. 강남3구도 아닌 동작구 아파트가 잠실보다 비싸진 겁니다. 

이게 대체 어떻게 가능한 일일까요? 실수요자들은 "이제 서울에선 집을 살 수 없다"며 절망하고 있고, 전문가들은 "예상했던 일"이라며 고개를 끄덕입니다. 오늘 이 기현상의 배경과 앞으로의 전망을 철저히 파헤쳐 보겠습니다.

목차

1. 힐스테이트 이수역센트럴, 얼마나 비싼가
2. 분양가 역전 현상의 핵심 원인
3. 전문가가 보는 시장 분석
4. 수도권 vs 지방, 17년 만에 최대 격차
5. 앞으로의 전망과 대응 전략
6. 자주 묻는 질문
7. 결론

1. 힐스테이트 이수역센트럴, 얼마나 비싼가

10월 15일 1순위 청약을 앞둔 서울 사당동 '힐스테이트 이수역센트럴'의 분양가가 공개되면서 부동산 시장에 충격파가 일고 있습니다. 힐스테이트 공식 홈페이지

💰 평형별 분양가 비교

전용면적	힐스테이트 이수역센트럴	잠실 르엘 (2024.09)	차이
59㎡	17억원대	-	-
74㎡	19억원대	18억6000만~18억7000만원	+3000만~4000만원
84㎡	21억~22억원대	-	-

주목할 점: 이 단지의 84㎡ 분양가는 인근 준공 8년 차 아파트 '래미안 로이파크' 84㎡의 최근 실거래가(20억6000만원)보다 1억~2억원 비싸게 책정됐습니다. 통상 신축 분양가가 시세 대비 10~20% 저렴하게 나오는 것과 정반대 상황입니다.

1년 전과 비교해도 충격적

2023년 방배동에서 분양한 '디에이치 방배' 84㎡의 분양가가 22억원대였습니다. 1년 만에 동작구 신축 아파트 '국민평형' 분양가가 강남권 수준에 도달한 것입니다. 이는 서울 아파트 시장의 급격한 가격 상승을 단적으로 보여주는 사례입니다.

2. 분양가 역전 현상의 핵심 원인

분양가 상한제의 두 얼굴

이런 역전 현상의 핵심은 바로 분양가 상한제 적용 유무입니다. 분양가 상한제 자세히 알아보기

🏛️ 분양가 상한제 적용 지역

• 적용: 강남3구(강남·서초·송파), 용산구
• 미적용: 동작구 등 기타 서울 지역
• 결과: 규제지역이 오히려 저렴한 역설

강남3구와 용산구는 분양가 상한제 지역으로, 정부가 정한 상한선 내에서만 분양가를 책정할 수 있습니다. 반면 동작구 같은 비규제지역은 조합이 시세와 공사비, 마진 등을 감안해 시공사와 협의해 자율적으로 분양가를 정합니다.

왜 비규제지역이 더 비싸졌을까

조합 입장에서는 최근 급등한 서울 아파트 시세를 분양가에 그대로 반영하는 게 당연합니다. 공사비 상승, 금융 비용 증가 등을 고려하면 분양가를 높게 책정할 수밖에 없는 구조입니다. 특히 공급 부족으로 인한 희소성이 더해지면서 높은 가격에도 완판을 예상할 수 있는 상황이 조성됐습니다.

• 시세 반영: 최근 서울 아파트 가격 급등 직접 반영
• 공사비 상승: 건축 자재 및 인건비 증가
• 공급 부족: 2025년부터 서울 아파트 공급 급감
• 희소성 프리미엄: 신축 아파트에 대한 수요 집중

3. 전문가가 보는 시장 분석

완판 전망, 그 이유는?

부동산 업계 전문가들은 고분양가에도 불구하고 '힐스테이트 이수역센트럴'이 완판될 것으로 예상하고 있습니다.

윤지해 부동산R114 리서치팀장: "수요자들은 공급 부족으로 집값이 더 비싸질 거라고 보고 있습니다. 최근 서울 아파트값 급등세, 앞으로 신축 아파트에 대한 희소성 등으로 1순위 마감은 무난하게 이뤄질 것입니다."

실제 사례로 입증된 시장 열기

최근 분양 사례들이 이런 전망을 뒷받침합니다. 2025 서울 분양 예정 보기

📊 최근 고분양가 완판 사례

• 광명 '철산역 자이': 국평 분양가 15억원대 (1년 전 대비 +3억원) → 313가구에 11,880명 지원 (경쟁률 38:1)
• 과천 '디에이치 아델스타': 84㎡ 24억원대 → 전 평형 완판
• 결과: 높은 가격에도 수요 폭발

자금력 있는 수요의 등장

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원: "유동성이 자산시장으로 쏠리고 있습니다. 대출을 조이고 분양가격이 올라도 자금력 있는 수요가 이를 받아내고 있습니다. 반면에 서민들의 내 집 마련은 갈수록 힘들어지고 있습니다. 정부가 시장의 불안 심리를 진화할 필요가 있습니다."

이는 부동산 시장의 양극화를 명확히 보여줍니다. 자산가들은 인플레이션 헤지 수단으로 부동산을 선택하고, 실수요 서민층은 점점 더 내 집 마련에서 멀어지고 있습니다.

4. 수도권 vs 지방, 17년 만에 최대 격차

서울은 천정부지, 지방은 추락

서울 아파트값이 치솟는 동안 지방은 정반대 상황입니다. 한국은행 경제통계시스템에 따르면 아파트 시장의 양극화가 역대 최고 수준에 도달했습니다.

📈 수도권-지방 격차 (2024년 7월 기준)

• 수도권 지수: 152 (2017년 11월 대비)
• 지방 지수: 105.2 (2017년 11월 대비)
• 격차 배율: 1.445배 (2008년 8월 이후 최고)
• 의미: 수도권 집값이 지방보다 45% 비싸다

극단적 격차의 실례

충격적 비교: KB부동산 조사(2024년 8월)에 따르면 전국 아파트 가격의 상·하위 20% 격차(5분위 배율)는 12.1배로, 2008년 12월 통계 집계 이후 최대치를 기록했습니다.

실제로 서울 서초구 '래미안 원베일리' 한 채 값으로, 경북 김천 '신한양' 아파트를 100채 넘게 살 수 있습니다.

'똘똘한 한 채' 현상

이런 양극화의 핵심 요인은 '똘똘한 한 채' 선호 현상입니다. 투자자와 실수요자 모두 서울 핵심 입지의 신축·대단지 아파트에 수요를 집중시키면서, 지방이나 구축 아파트는 외면받고 있습니다.

• 서울 선호: 교통·교육·문화 인프라 집중
• 신축 선호: 주거 쾌적성과 향후 가치 상승 기대
• 대단지 선호: 커뮤니티 시설과 환금성
• 결과: 선호 지역으로 자금 집중, 비선호 지역 침체

5. 앞으로의 전망과 대응 전략

전문가 전망: 상승세는 계속된다

대부분의 전문가들은 서울 아파트 가격이 단기적으로 계속 상승할 것으로 전망합니다. 그 근거는 다음과 같습니다.

🔮 2025~2026년 서울 아파트 시장 전망

• 공급 부족: 2025년부터 서울 아파트 공급 급감 (공급절벽)
• 금리 인하: 미국 연준의 금리 인하로 자금 유입 예상
• 규제 완화: LTV·DTI 완화로 구매력 증가
• 재건축 활성화: 강남권 재건축 단지 분양 본격화
• 결론: 최소 1~2년간 상승 압력 지속

실수요자를 위한 대응 전략

실용적 조언: 서울 핵심 지역 신축을 고집하면 내 집 마련이 점점 어려워집니다. 대신 다음 전략을 고려해볼 수 있습니다.

• 근교 신도시 검토: GTX 개통 예정 지역 (킨텍스, 동탄, 하남 등)
• 구축 아파트: 리모델링 가능 단지나 재건축 기대 단지
• 신혼·생애최초: 특별공급 제도 적극 활용
• 소형 평형: 전용 59㎡ 이하로 진입장벽 낮추기
• 장기 계획: 단계적 이동 전략 (근교 → 서울 외곽 → 핵심 지역)

청약홈에서 분양 정보 확인하기

정책적 대응의 필요성

한국건설산업연구원은 9·7대책의 한계를 지적하며 근본적 해결책을 제시했습니다.

연구원 제언: "수도권 핵심지와 지방 거점을 동시에 육성하는 다핵화 전략이 필요합니다. 지역별 여건에 맞게 도시를 정비하고 공공임대주택을 늘리는 한편, 지역별로 다른 금융·세제·규제 설계를 담은 종합 패키지 정책의 보완이 필요합니다."

• 공급 확대: 서울 및 수도권 택지 개발 가속화
• 지방 활성화: 지역 거점 도시 육성 (세종, 부산, 광주 등)
• 규제 정교화: 지역별 맞춤형 규제 적용
• 공공 주택: 실수요자 위한 공공분양·임대 확대

6. 자주 묻는 질문

지금 서울 신축 아파트에 청약하는 게 맞을까요?

자금 여력이 충분하고 장기 보유 목적이라면 고려해볼 만합니다. 다만 분양가가 시세 대비 높게 형성되어 있어 단기 투자 목적으로는 위험할 수 있습니다. 입주 시점의 시세를 고려해 신중히 결정하세요.

분양가 상한제 적용 지역이 오히려 유리한가요?

현재로서는 그렇습니다. 강남3구와 용산구는 분양가 상한제로 인해 비규제지역보다 저렴한 분양가가 형성되고 있습니다. 하지만 청약 경쟁률이 매우 높아 당첨이 어렵다는 점을 고려해야 합니다.

지방 아파트는 투자 가치가 없나요?

일률적으로 판단할 수 없습니다. 세종, 대구 수성구, 부산 해운대 등 일부 지방 거점 지역은 여전히 견조한 흐름을 보이고 있습니다. 다만 인구 소멸 위험이 높은 지역은 신중한 접근이 필요합니다.

앞으로 서울 아파트값은 계속 오를까요?

단기적으로(1~2년)는 공급 부족으로 상승 압력이 지속될 것으로 전망됩니다. 다만 금리 변동, 정부 정책, 경기 상황에 따라 변동 가능성이 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다.

20억대 아파트, 실수요자가 살 수 있나요?

현실적으로 일반 실수요자에게는 매우 어려운 금액입니다. LTV 50% 적용 시 10억원 이상의 자기자본이 필요하며, 대출 상환 부담도 큽니다. 고소득 전문직이나 자산가가 아니면 접근이 어렵습니다.

GTX 개통 지역이 대안이 될 수 있나요?

충분히 고려할 만합니다. GTX-A(킨텍스-수서), GTX-B(송도-마석) 개통으로 서울 접근성이 크게 개선될 예정입니다. 상대적으로 저렴한 가격에 신축 아파트를 구매할 수 있어 실수요자에게 좋은 대안입니다.

7. 결론

🎯 핵심 요약 및 최종 의견

서울 아파트 분양가가 지역 위계를 넘어서는 역전 현상이 발생했습니다. 동작구 신축 아파트가 잠실보다 비싼 이 초유의 사태는 분양가 상한제의 맹점과 공급 부족, 그리고 '똘똘한 한 채' 심리가 만든 결과입니다.

전문가로서의 조언을 드리자면, 서울 핵심 지역 신축 아파트를 고집하는 전략은 더 이상 현실적이지 않습니다. 대신 GTX 개통 예정 지역, 재건축 가능 구축 아파트, 신혼·생애최초 특별공급 등 다양한 대안을 열어두고 장기적 관점에서 접근해야 합니다.

단기적으로 서울 아파트값은 계속 상승할 가능성이 높지만, 이는 동시에 실수요자의 내 집 마련이 점점 더 어려워진다는 의미이기도 합니다. 정부의 근본적인 정책 대응이 시급한 시점입니다.

여러분의 상황에 맞는 현명한 선택을 하시길 바랍니다. 🏠

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※ 면책 조항: 본 콘텐츠는 공개된 자료를 바탕으로 작성된 분석 및 의견이며, 투자 권유가 아닙니다. 부동산 투자 시 반드시 전문가 상담과 충분한 검토를 거치시기 바랍니다.

작성일: 2025년 10월 11일 | 자료 출처: 중앙일보, 한국은행, KB부동산, 부동산114