"6억 원 이하 아파트를 찾아 1년간 50곳을 돌아다녔습니다. 결국 찾은 집은 30년 된 노후 주택... 이게 정말 실수요자를 위한 정책인가요?"
📑 목차
1. 현실과 동떨어진 정책금융의 민낯
2025년 11월 현재, 서울 아파트 평균 매매가격은 14억 원을 돌파했습니다. 하지만 내 집 마련을 꿈꾸는 실수요자들이 기댈 수 있는 정책금융인 디딤돌대출의 기준은 여전히 10년 전 그대로입니다. 한국주택금융공사에 따르면, 디딤돌대출을 받을 수 있는 주택가격 상한선은 일반의 경우 5억 원, 신혼부부와 2자녀 이상 가구도 겨우 6억 원에 불과합니다.
30대 신혼부부 이모 씨의 사연이 이를 단적으로 보여줍니다. 그는 1년 동안 주말마다 임장을 다니며 총 50곳의 매물을 확인했지만, 6억 원 이하에서 직주근접과 육아 여건을 모두 충족하는 집을 찾을 수 없었습니다. 마포구, 관악구, 동대문구, 구로구를 돌아다녔지만 대부분 건물이 낡았고, 지하철역까지 가파른 언덕길을 올라가야 했습니다.
2. 서울 아파트 시장의 극심한 양극화
현재 서울 부동산 시장은 극심한 양극화를 겪고 있습니다. KB부동산 분석에 따르면, 강남3구(강남·서초·송파)의 대형 아파트 가격은 계속 상승하는 반면, 강북권 외곽 지역은 거래 절벽에 시달리고 있습니다.
가격대별 아파트 거래 비중 변화 (2015년 vs 2025년)
- 6억 원 이하: 80.5% → 15.8% (64.7%p 감소)
- 9억~15억 원: 5.6% → 33.3% (27.7%p 증가)
- 15억 원 초과: 1.3% → 27.3% (26%p 증가)
주목할 만한 점은 '앵커링 효과'입니다. 대다수 실수요자가 접근 가능한 아파트 가격대는 훨씬 낮음에도 불구하고, 초고가 아파트의 가격 상승만 집중 보도되면서 사람들은 '서울 아파트는 모두 비싸다'는 고정관념을 갖게 됩니다. 실제로 2025년 3분기 기준 서울 아파트 매매 중윗값은 약 10억 원이지만, 강남구는 24억 원, 노원구는 5억 9천만 원으로 지역별 편차가 큽니다.
3. 전문가가 바라본 2025년 부동산 흐름
부동산 전문가 50명을 대상으로 한 아주경제 설문조사에 따르면, 응답자의 60%가 2025년 주택 매매 시장이 '상저하고(上低下高)' 흐름을 보일 것으로 전망했습니다. 상반기에는 탄핵 정국과 강력한 대출 규제로 침체를 이어가다가, 하반기부터는 불확실성 해소와 함께 회복될 것이라는 예측입니다.
2025년 부동산 시장 주요 변수
- 정치적 불확실성: 탄핵 정국이 상반기 시장에 영향
- 금리 정책: 기준금리 인하 기대감과 실제 인하 시점
- 공급 절벽: 2026~2027년 입주 물량 급감 예상
- 분양권 시세: 일부 단지에서 '마이너스 프리미엄' 발생
- 전세 시장: 전셋값 상승으로 매매 수요 증가
서강대 권대중 교수는 "상반기까지 탄핵 정국이 이어지면서 2025년 부동산 시장은 상저하고 흐름을 보일 것이므로, 부동산 가격이 떨어진 상반기 내에 매수 기회를 포착하는 것도 방법"이라고 조언했습니다.
전문가 80%, "서울 집값 상승" 전망
흥미로운 점은 전문가 10명 중 8명이 2025년 서울 집값이 전년 대비 상승할 것으로 내다봤다는 것입니다. 예상 오름폭은 '1% 이상~3% 미만 상승'이 36%로 가장 많았고, '3% 이상~5% 미만 상승'이 30%, '5% 넘게 오를 것'이라는 응답도 14%나 됐습니다.
4. 디딤돌대출 축소가 가져온 악순환
정책금융의 후퇴는 숫자로도 확연히 드러납니다. 국회 정무위원회 김재섭 의원이 주택도시보증공사로부터 받은 자료에 따르면, 2025년 9월 신생아특례 디딤돌대출 승인 건수는 476건으로 제도 시행 이후 처음으로 1,000건 아래로 떨어졌습니다.
6·27 대책이 발표된 6월과 비교하면 석 달 만에 2,366건(83.3%)이나 줄어든 것입니다. 올해 초까지만 해도 월 2,600~3,300건대를 유지했던 승인 건수가 8월 1,585건, 9월 476건으로 급감하면서 정책금융이 실수요자에게 제대로 전달되지 않고 있음을 보여줍니다.
정책금융 예산도 3조 원 이상 감액
내년도 정부 예산안에서 주택 구입 및 전세자금 대출 융자 예산은 올해 14조 571억 원에서 10조 3,015억 원으로 3조 원 이상 감액됐습니다. 게다가 정부는 조정대상지역과 투기지역의 디딤돌대출을 전액 은행 재원으로 취급하도록 시중은행에 통보했습니다. 10·15 부동산 대책으로 서울 전역과 경기 과천·분당 등으로 규제지역이 확대되면서 정부의 자금 부담이 커지자, 그 책임을 은행에 넘긴 것입니다.
5. 실수요자를 위한 현실적 대안은?
그렇다면 내 집 마련을 꿈꾸는 실수요자들은 어떻게 해야 할까요? 전문가들은 몇 가지 현실적인 대안을 제시합니다.
① 지역별 가격대 정확히 파악하기
앵커링 효과에 속지 말고, 실제로 자신이 살 수 있는 지역의 가격대를 정확히 파악해야 합니다. 서울 전체 아파트의 중윗값은 10억 원이지만, 노원구는 5억 9천만 원, 도봉구나 강북구는 더 낮은 가격대도 있습니다.
② 디딤돌대출 + 보금자리론 병행
금융 전문가들은 디딤돌대출 한도까지 먼저 대출받은 뒤, 부족한 부분을 보금자리론으로 보완하는 방법을 추천합니다. 디딤돌대출은 금리가 2%대로 낮지만 한도가 작고, 보금자리론은 한도는 크지만 금리가 상대적으로 높습니다.
③ 상반기 매수 기회 적극 활용
2025년 상반기는 탄핵 정국과 대출 규제로 거래가 위축되면서 매수 기회가 될 수 있습니다. 2016~2017년 탄핵 시절에도 4개월 정도 거래량이 줄었지만, 실제 매매가격은 큰 폭으로 떨어지지 않았고 이후 다시 상승했습니다.
④ 준신축·구축 아파트로 눈 돌리기
신축 아파트만 고집하지 말고, 역세권에 위치한 준신축이나 상태 좋은 구축 아파트도 고려해볼 만합니다. 특히 서울 비강남권의 구축 아파트는 회복세를 보이고 있어 가성비 좋은 선택이 될 수 있습니다.
한국형 뉴 리츠(New REITS) 제도 주목
김경민 교수가 제안한 한국형 뉴 리츠는 무주택자들이 전월세 보증금으로 부동산투자회사(리츠)에 지분 투자를 하고, 리츠가 건설하거나 매입한 아파트에 임대료를 내고 거주하면서 배당 수익과 지분 투자 이익을 얻을 수 있는 제도입니다. 예를 들어 10억 원 아파트에 1억 원을 투자해 10년 뒤 집값이 15억 원으로 오르면 5억 원의 시세차익 중 10%인 5,000만 원을 회수할 수 있는 구조입니다.
⑤ 정책 변화 촉구하기
국회 정무위원회 이헌승 의원은 "청년 세대가 생애최초 주택 구매를 통해 서울에 진입할 수 있도록 주택 가격 기준을 상향 조정할 필요가 있다"고 말했습니다. 실수요자들의 목소리가 모여야 정책이 변화할 수 있습니다.
6. 자주 묻는 질문 (Q&A)
7. 결론: 정책 변화가 필요한 시점
서울 아파트 평균 매매가가 14억 원을 넘어선 2025년, 10년째 6억 원 이하로 묶여 있는 디딤돌대출은 더 이상 실수요자를 위한 정책이라 부르기 어렵습니다. 2015년 서울 아파트의 80.5%가 6억 원 이하였다면 이 기준은 합리적이었겠지만, 2025년에는 15.8%만이 이 가격대에 속합니다.
30대 신혼부부들은 1년 동안 50곳이 넘는 매물을 돌아다니며 6억 원 이하 아파트를 찾지만, 대부분 30년 된 노후 주택이거나 교통·육아 여건이 열악한 곳뿐입니다. 결국 디딤돌대출을 받아도 신용대출을 추가로 받아 리모델링을 해야 하는 상황이 반복되고 있습니다.
정책 당국은 하루빨리 현실을 반영한 정책금융 기준 상향이 필요합니다. 주택도시기금의 본래 취지는 무주택 서민과 실수요자의 주거 안정이었습니다. 하지만 현재의 기준으로는 서울에서 내 집 마련을 꿈꾸는 젊은 세대를 외면하는 결과를 낳고 있습니다.
디딤돌대출 한도를 최소 8억~10억 원까지 상향하고, 전용면적 기준도 실제 신혼부부가 거주할 수 있는 수준으로 현실화해야 합니다. 10년 전 기준을 그대로 유지하는 것은 정책의 나태이자, 젊은 세대에 대한 방임입니다.
내 집 마련을 꿈꾸는 실수요자 여러분, 좌절하지 마세요. 지역별 가격대를 정확히 파악하고, 다양한 금융 상품을 병행하며, 상반기 매수 기회를 적극 활용한다면 여전히 기회는 있습니다. 그리고 무엇보다 정책 변화를 촉구하는 목소리에 함께해 주시기 바랍니다.
