📚 목차
1. 서울 전세 시장 현황: 매물이 사라진 이유
2025년 11월 현재, 서울 전세 시장은 그야말로 극심한 '공급 부족' 사태를 겪고 있습니다. 부동산 전문가로서 20년간 시장을 지켜본 저도 이 정도로 매물이 부족한 상황은 처음입니다.
10·15 대책의 직격탄
10월 15일 발표된 부동산 안정화 대책으로 서울 25개 자치구 전역이 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 지정되면서 시장이 급격히 얼어붙었습니다. 특히 토지거래허가구역 지정으로 인한 2년 실거주 의무가 전세 공급을 크게 위축시킨 주범입니다.
토지거래허가구역에서는 주택 취득 후 2년간 실거주 의무가 적용되며, 위반 시 이행강제금이 부과되거나 거래가 취소될 수 있습니다. 이로 인해 집주인들이 전세를 내놓기 꺼리게 되면서 매물 감소로 이어졌습니다.
6·27 대출 규제의 연쇄 효과
6월 27일 발표된 가계부채 관리 방안도 전세 시장에 큰 영향을 미쳤습니다. 소유권 이전부 전세대출이 금지되면서 신축 아파트의 전세 공급이 크게 줄어들었고, 이는 기존 전세 시장의 수급 불균형을 더욱 심화시켰습니다.
전세 대출 규제 → 신축 아파트 전세 감소 → 기존 전세 수요 증가 → 전세 가격 상승 → 집주인들의 월세 전환 가속화 → 전세 매물 추가 감소
2. 지역별 전세 매물 감소 현황
부동산 플랫폼 아실의 데이터에 따르면, 10월 15일 이후 성북구의 전세 매물이 457채에서 332채로 27.4% 감소했습니다. 다음은 서울 주요 자치구별 전세 매물 감소 현황입니다.
강남권은 오히려 증가?
흥미롭게도 송파구는 같은 기간 전세 매물이 2645채에서 3442채로 30.1% 증가했고, 성동구도 22.6% 늘어났습니다. 이는 고가 주택 소유자들이 규제에도 불구하고 전세 시장을 유지하고 있기 때문으로 분석됩니다.
3. 경기도로 번진 전세난: 하남·영통·구리 집중 분석
서울에서 전세를 구하지 못한 수요가 경기도로 이동하면서, 경기도 아파트 전세 가격이 주간 0.11% 상승하며 15주 연속 상승세를 이어가고 있습니다.
주요 상승 지역 분석
하남 학암동 힐스테이트센트럴위례 전용면적 98㎡ 전세가 지난달 8억원에서 이달 8억5000만원으로 한 달 만에 5000만원 상승했습니다. 이는 서울 인접성과 GTX 개통 기대감이 결합된 결과입니다.
경기도 전세 매물도 감소 추세
경기 지역 아파트 전세 물건이 2만699건으로 연초 3만1110건 대비 33.5% 감소했습니다. 특히 안양 만안구는 약 90%, 용인 처인구는 80%나 급감하는 등 심각한 매물 부족 현상을 보이고 있습니다.
4. 전문가가 알려주는 전세 구하기 실전 전략
20년 경력 부동산 전문가로서, 현 시장 상황에서 전세를 구하는 실전 전략을 공유합니다.
전략 1: 다각적인 매물 탐색 채널 활용
- 네이버 부동산 - 로드뷰로 주변 환경 사전 확인 가능
- 직방 - 허위매물 보상제 운영, 중개 LIVE 원격 중개
- 다방 - 360도 VR 영상으로 내부 구조 확인
- 호갱노노 - 실거래가 기반 적정 가격 확인
- KB부동산 - 전세 안전진단 서비스 제공
전략 2: 전세 안전성 필수 체크리스트
- 등기부등본 확인 - 선순위 채권(근저당, 전세권) 확인
- 전세가율 체크 - 70% 이하가 안전, 80% 이상은 위험
- 집주인 신용 조회 - KB부동산 전세 안전진단 활용
- 건축물대장 확인 - 불법 증축 여부 파악
- 전입신고 가능 여부 - 임대사업자 등록 주택 주의
전략 3: 시기와 타이밍의 중요성
• 1~2월: 이사철 시작, 전세 만기 집중
• 7~8월: 여름 이사철, 학군 이동 시기
• 11~12월: 연말 정산 시즌, 급매물 증가
협상이 유리한 타이밍
• 주중 오전: 중개사무소가 한산한 시간대
• 월말: 월세 전환 시점, 집주인 협상 여지 증가
• 비수기(3~6월, 9~10월): 경쟁자 감소로 협상력 향상
전략 4: 대안 지역 전략적 선택
전략 5: 월세 전환 고려하기
현 시장 상황에서 월세 전환도 전략적 대안이 될 수 있습니다. 전세 보증금의 일부를 월세로 전환하면 초기 자금 부담을 줄이고 매물 선택의 폭을 넓힐 수 있습니다.
전세 6억원 → 보증금 4억원 + 월세 100만원
(전환율 연 5% 적용 시: 2억원 × 5% ÷ 12개월 = 약 83만원, 실제는 협상)
5. 2026년 전세시장 전망
전문가들은 2025년 아파트 입주 물량이 크게 감소한데다 전세사기 등 여파로 비아파트 인허가도 감소해 모든 주택 유형의 신축 공급이 줄어든다.
📉 입주물량 급감 현황
2026년 서울 입주물량 전망
- 2025년 3만5930가구에서 2026년에는 6966가구로 폭락2
- 2026년 입주 물량이 전년도와 비교했을 때 약 68% 감소3
- 2026년 추정치인 8천526호는 부동산R114가 자료 집계를 시작한 1990년 이후 최저 수준4
이러한 공급 절벽은 전세시장에 심각한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
🔮 중장기 시장 전망
전문가 분석
- "2026년 서울 아파트 입주 물량 부족, 전셋값 상승, 기준금리 인하, 분양가 상승 등으로 하반기 우상향 가능성이 높다"1
- "2023년 전세가격 약세 시장에서 계약한 임차인이 계약갱신 청구권을 사용해 재계약하면서 전세 물량이 부족해질 가능성이 높다"1
전세의 월세화 가속
- "정부 대출 규제 영향으로 '전세의 월세화'가 빨라지면서 주거비 불안은 심화될 전망"1
- 집주인들의 월세 선호 현상 지속
- 전세 대출 규제로 인한 전세 수요 감소
6. 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 현재 전세를 구하기 가장 어려운 지역은 어디인가요?
A: 성북구가 가장 심각합니다. 종로구(14.0%), 금천구(9.4%), 양천구(7.0%), 강동구(4.0%) 순으로 전셋값이 상승5했으며, 특히 성북구 길음동 롯데캐슬클라시아의 경우 총 2029채 중 전세 매물이 단 8채에 불과한 상황입니다.
Q2. 전세가율 70%를 넘으면 위험한가요?
A: 네, 위험합니다. 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 70%를 넘으면 깡통전세 위험이 높아집니다. 특히 80% 이상이면 매우 위험한 수준으로, 집값이 조금만 하락해도 전세보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.
Q3. 전세보증보험은 꼭 가입해야 하나요?
A: 강력히 권장합니다. 전세보증보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관(HUG, HF, SGI서울보증)이 대신 돌려주는 제도입니다. 보험료는 보증금의 0.1~0.2% 수준으로 저렴한 편이니 반드시 가입하시기 바랍니다.
Q4. 지금 전세를 구하는 게 맞나요, 기다려야 하나요?
A: 상황에 따라 다릅니다. 당장 거주지가 필요하다면 월세 전환이나 경기도 지역까지 확대해서 찾는 것을 고려해야 합니다. 전문가들은 상반기가 내 집 마련 적기로 집값이 약보합세를 보이며 거래가 소강상태로 접어드는 시기에 매수 기회를 엿볼 수 있다1고 조언합니다.
Q5. 신생아특례대출로 전세자금을 마련할 수 있나요?
A: 네, 가능합니다. 대출 신청일 기준 2년 내 신생아를 출산 또는 입양한 무주택가구는 최저 연 1.6% 금리로 전세자금대출을 받을 수 있습니다. 자산 5억600만원 이하, 연 소득 2억원 이하 조건을 충족해야 합니다.
7. 결론
서울 전세시장은 현재 '퍼펙트 스톰' 상황입니다. 10·15 부동산 대책으로 인한 규제 강화, 2026년 입주물량 급감, 전세의 월세화 가속 등 삼중고를 겪고 있습니다.
💡 핵심 요약
- 단기 전망 (2025년): 전세난 지속, 가격 상승세 유지
- 중기 전망 (2026년): 공급 절벽으로 전세난 극심화 예상
- 대응 전략: 지역 확대, 월세 전환 고려, 철저한 안전성 검증
🎯 실수요자를 위한 최종 조언
"위기는 곧 기회입니다. 현 시장 상황을 정확히 파악하고, 다양한 대안을 검토하며, 무엇보다 안전성을 최우선으로 고려하세요."
전세시장의 어려움은 당분간 지속될 것으로 보입니다. 하지만 철저한 준비와 전략적 접근으로 이 위기를 극복할 수 있습니다. 무엇보다 서두르지 말고, 충분히 검토한 후 결정하시기 바랍니다.
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