🏘️ 서울시 모아주택 3867가구 대규모 공급!

 

금천·강북·중랑 지역 주거환경 대변화, 지금이 기회입니다

2025.11.18 확정 총 3867가구 임대 814가구 포함

🎯 4~5년 만에 새 아파트 입주? 재개발보다 빠른 모아주택의 비밀

서울 부동산 시장에 새로운 바람이 불고 있습니다. 2025년 11월 18일, 서울시가 금천구·강북구·중랑구 일대에 모아주택 7개 지역 사업을 확정하며 총 3867가구의 새로운 주택을 공급한다고 발표했습니다. 기존 재개발은 10년 이상 걸리지만, 모아주택은 4~5년이면 입주가 가능합니다. 구릉지형으로 재개발이 어려웠던 지역들이 이제 새로운 주거단지로 탈바꿈합니다. 과연 이 기회를 놓치지 말아야 할 이유는 무엇일까요?

📑 목차

1. 모아주택이란? 재개발과의 차이점
2. 이번 사업의 핵심 내용 - 7개 지역 완전 분석
3. 지역별 투자 가치 및 입지 분석
4. 전문가가 말하는 모아주택 투자 포인트
5. 꼭 알아야 할 주의사항과 체크리스트
6. 자주 묻는 질문 (Q&A)
7. 결론 및 향후 전망

1. 모아주택이란? 재개발과의 차이점

모아주택은 서울시가 추진하는 소규모 주택정비사업의 핵심 정책입니다. 노후 저층 주거지의 이웃한 주택 소유자들이 개별 필지를 모아 소규모로 공동 개발하는 방식으로, 재개발이 어려웠던 지역의 대안으로 주목받고 있습니다.

🔍 재개발 vs 모아주택, 무엇이 다른가?

재개발

• 대규모 전면 철거 방식
• 사업 기간: 평균 10년 이상
• 복잡한 절차: 정비계획수립, 조합추진위원회 승인, 관리처분계획 인가 등
• 높은 동의율 필요 (75%)

모아주택

• 블록 단위 소규모 개발
• 사업 기간: 4~5년 (빠르면 더 단축 가능)
• 간소화된 절차: 주요 인허가 절차 생략
• 더 높은 동의율 필요 (80%)
• 신축과 구축 건물 혼재 가능

모아주택의 가장 큰 장점은 속도입니다. 정비계획수립, 조합추진위원회 승인, 관리처분계획 인가 등의 절차가 생략되어 일반 재개발 대비 50% 이상 사업 기간이 단축됩니다. 하지만 80%라는 높은 동의율이 필요하므로, 초기 주민 합의가 매우 중요합니다.

📌 참고자료: 서울시 모아주택 공식 심의기준 안내

2. 이번 사업의 핵심 내용 - 7개 지역 완전 분석

2025년 11월 17일, 제17차 소규모주택정비 통합심의 위원회를 통과한 7개 모아주택 사업을 상세히 분석해드립니다.

3,867

총 공급 가구

814

임대 가구

7

사업 지역

📍 금천구 시흥3동 1005번지 일대

• 규모: 7개 동, 473가구 (임대 95가구 포함)
• 특징: 구릉지형 난개발 지역으로 재개발 불가능했던 곳
• 핵심 혜택: 20% 이상 임대주택 건설로 용적률 완화
• 디자인: 호암산 조망 동서 통경축, 아치형 스카이라인
• 친환경: 개방형 발코니, 태양광패널(BIPV) 적용
• 편의시설: 시흥대로 36길변 근린생활시설, 스터디카페
• 시너지: 인접 모아주택(시흥동 943 일대)과 동시 개발 가능

📍 강북구 번동 454번지 일대 (2개 구역)

• 규모: 12개 동, 지하 3층~지상 29층, 1,099가구 (임대 266가구 포함)
• 기존 대비: 843가구 → 1,099가구 (256가구 증가)
• 교통: 수유역(4호선) 반경 600m, 수송초·중학교 연접
• 도로 개선: 6m → 8~12m 확장, 보차분리 구축
• 안전: 학교 주변 차량 진출입 통제로 안전한 통학환경
• 인센티브: 우수디자인 공동주택 적용

📍 중랑구 중화동 329-38번지 일대 (4개 구역 동시 통과!)

• 총 규모: 2,295가구 (임대 453가구 포함)
• 입지: 지하철 7호선 중화역 인근, 중랑천변
• 노후도: 건축물 78% 노후, 다가구 밀집 지역

▶ 329-38번지 (2-1구역): 6개 동, 지상 35층, 559가구 (임대 106가구)

• 건축한계선 활용 3~5m 보도 조성, 보차분리
• 저층 주거지역 어린이공원 신설

▶ 329-28번지 (2-2구역): 6개 동, 지상 35층, 557가구 (임대 110가구)

• 2-1구역과 건축협정 체결로 일조권 완화, 지하층 통합설치

▶ 327-1번지 (2-3구역): 7개 동, 지상 35층, 644가구 (임대 145가구)

• 태릉시장 특화거리 연계 커뮤니티 가로
• 중랑천로 휴게공간 조성

▶ 317-64번지 (2-5구역): 8개 동, 지상 29층, 535가구 (임대 92가구)

• 공공경로당 등 개방형 공동이용시설 확대
• 근린생활시설 설치

중화동 4개 구역이 동시에 통과된 것은 매우 이례적이며 긍정적인 신호입니다. 이는 서울시가 해당 지역의 주거환경 개선에 강한 의지를 보이는 것으로, 단기간 내 대규모 주거단지 형성이 예상됩니다. 특히 7호선과 경의중앙선 중랑역이 인접해 있어 교통 접근성이 뛰어나며, 중랑천변 입지는 향후 프리미엄 요소로 작용할 것입니다.

3. 지역별 투자 가치 및 입지 분석

💎 금천구 시흥동 - 구릉지 전체 재편의 시작

시흥동은 금천구청이 위치한 행정 중심지로, 2027년 개통 예정인 신안산선 시흥사거리역이 들어서는 곳입니다. 여의도역까지 10분대 접근이 가능해지면서 교통 호재가 큽니다. 또한 강남순환도시고속도로 입구가 시흥동에 위치해 강남 접근성도 우수합니다.

시흥동의 개발 모멘텀

• 신안산선 시흥사거리역 2027년 개통 (여의도 10분대)
• 강남순환도시고속도로 입구
• 시흥1구역, 독산시흥구역 등 5개 신속통합기획 사업 추진 중
• 총 6개 모아타운 사업지 선정
• 시흥현대아파트 2027년 준공 예정

금천구 시흥동은 서남권의 새로운 주거 벨트로 급부상하고 있습니다. 특히 이번 1005번지 일대 모아주택이 인접 943번지 일대와 동시 개발되면서 구릉지 전체가 하나의 대규모 주거단지로 재편될 가능성이 높습니다. 호암산 조망권은 향후 큰 프리미엄 요소가 될 것입니다.

💎 강북구 번동 - 교육환경 최우수 입지

수유역(4호선) 반경 600m, 수송초등학교·수송중학교와 바로 연접한 교육환경이 최대 강점입니다. 좁은 도로와 주차난으로 주거환경이 열악했던 이 지역은 도로 폭 확장(6m→8~12m)과 보차분리로 완전히 달라질 전망입니다.

번동의 핵심 가치

• 수유역 도보권 (반경 600m)
• 수송초·중 바로 연접, 차량 진출입 통제로 안전한 통학환경
• 우이천변 저층부 가로활성화
• 기존 843가구 → 1,099가구로 256가구 증가
• 모아타운 지정(2024.1월) 후 빠른 사업 진행

💎 중랑구 중화동 - 역세권 + 중랑천변 입지

7호선 중화역과 경의중앙선 중랑역이 반경 300m 내에 위치한 더블 역세권 입지입니다. 중랑천변은 향후 친수공간으로 개발될 가능성이 높아 자연환경과 도심 편의를 동시에 누릴 수 있습니다.

중화동의 잠재력

• 더블 역세권 (7호선 중화역 + 경의중앙선 중랑역)
• 중랑천변 친수공간 인접
• 4개 구역 동시 통과로 2,295가구 대규모 단지 형성
• 태릉시장 특화거리 연계
• 기존 1,207가구 → 2,295가구로 2배 이상 증가
• 노후 건축물 78% → 전면 신축으로 지역 이미지 쇄신

부동산 투자의 4대 가치인 시장가치·현재가치·미래가치·내재가치 측면에서 중화동은 특히 미래가치가 뛰어납니다. 노후도 78%의 낙후 지역이 대규모 신축 단지로 변모하면서 지역 전체의 이미지가 쇄신됩니다. 중랑천변 입지는 향후 10년 후를 내다본 투자처로 적합합니다.

📌 개발 현황 확인: 서울시 정비사업 정보몽땅

4. 전문가가 말하는 모아주택 투자 포인트

✅ 투자 전 반드시 확인해야 할 사항

1. 권리산정기준일 확인 필수!
모아주택의 권리산정기준일은 선정 공고일입니다. 착공신고일이 선정공고일 이후인 신축 빌라는 현금청산 대상이 될 수 있습니다. 2024년 하반기부터는 선정지가 아닌 응모지도 신청서 제출 시점부터 기준일이 적용되므로 주의해야 합니다.

2. '쪼개기' 투자는 절대 금물
1필지 1주택 원칙을 악용한 쪼개기 투자는 2024년 8월부터 강력히 규제됩니다. 선정 공고일 기준 3년 내 분할된 필지는 원칙적으로 하나의 권리로 산정되며, 추가 분담금이 발생할 수 있습니다.

3. 사업 추진 속도와 조합원 동의율 체크
모아주택은 80%의 높은 동의율이 필요합니다. 주민 간 갈등이 있거나 동의율이 낮은 지역은 사업이 지연되거나 무산될 수 있습니다. 투자 전 반드시 조합 구성 현황과 주민 의견을 파악해야 합니다.

🎯 투자 우선순위 선정 기준

부동산 전문가들이 추천하는 모아주택 투자 우선순위는 다음과 같습니다:

최우선 투자 지역 (A등급)

• 중랑구 중화동 4개 구역: 더블 역세권 + 중랑천변 + 대규모 단지 형성
• 강북구 번동: 4호선 수유역 도보권 + 우수 교육환경

중장기 투자 지역 (B등급)

• 금천구 시흥동: 신안산선 개통 대기 + 구릉지 전체 개발 시너지

💰 예상 수익률 및 투자 전략

모아주택의 평균 수익률은 일반 재건축 대비 낮지만, 사업 기간이 짧아 자금 회전율이 높다는 장점이 있습니다. 4~5년 내 입주가 가능하므로 연평균 수익률로 환산하면 재개발과 비슷하거나 더 높을 수 있습니다.

수익률 예상 시뮬레이션

• 중화동 역세권 필지: 현재 5억 → 5년 후 8~9억 예상 (60~80% 수익)
• 번동 학군지 필지: 현재 6억 → 5년 후 9~10억 예상 (50~67% 수익)
• 시흥동 구릉지 필지: 현재 4억 → 6년 후 6~7억 예상 (50~75% 수익)

※ 상기 수치는 전문가 추정치이며, 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

현명한 투자 전략 3가지

1) 타이밍: 조합 설립 초기 또는 심의 통과 직후가 가장 좋은 매수 시점입니다. 이미 착공에 들어간 경우는 프리미엄이 붙어 수익률이 낮아집니다.

2) 입지: 역세권 반경 500m 이내, 학군 우수 지역, 재개발 불가 지역(구릉지 등)을 우선 고려하세요.

3) 분산투자: 1개 사업장에 집중하기보다는 2~3개 지역에 분산 투자하여 리스크를 줄이는 것이 안전합니다.

📌 투자 정보: 부동산114 모아주택 시세 확인

5. 꼭 알아야 할 주의사항과 체크리스트

⚠️ 모아주택 투자 시 주의사항

법적 리스크

• 권리산정기준일 이후 신축 건물은 현금청산 대상
• 3년 이내 필지 분할은 하나의 권리로 간주
• 투기과열지구/조정대상지역 규제 적용
• 1세대 1주택 특례 적용 불가 (재개발과 다름)

사업 리스크

• 80% 높은 동의율로 주민 갈등 시 사업 무산 가능
• 시공사 선정 실패 시 사업 지연
• 분양가 상한제 적용으로 조합원 분담금 증가 가능
• 인허가 지연 (평균 1~2년 소요)

금융 리스크

• 대출 규제: DSR 40% 적용
• 중도금 대출 한도 축소 추세
• 금리 상승 시 이자 부담 증가
• 조합원 분담금 예상치 초과 가능성

✅ 투자 전 필수 체크리스트

📋 12가지 필수 확인사항

☑️ 1. 조합 설립 시기 및 동의율 현황
☑️ 2. 권리산정기준일 및 나의 권리가액 산정
☑️ 3. 시공사 선정 여부 및 신뢰도
☑️ 4. 예상 분담금 및 추가 비용
☑️ 5. 인근 유사 사업장 진행 상황
☑️ 6. 교통 호재 (지하철, 도로 등)
☑️ 7. 학군 및 교육환경
☑️ 8. 주변 재개발·재건축 계획
☑️ 9. 용적률 완화 혜택 여부
☑️ 10. 임대주택 비율 (20% 이상 시 용적률 인센티브)
☑️ 11. 건축 규제 (높이, 일조권 등)
☑️ 12. 부동산 시장 동향 및 금리 추이

🏦 자금 계획 세우기

모아주택 투자 시 필요한 자금은 크게 3가지로 구분됩니다:

1. 초기 매입 자금
현재 시세로 부동산 매입 (대출 50~70% 가능)

2. 조합원 분담금
평균 1억~3억 (지역 및 평형에 따라 상이)
분담금은 착공 시점부터 단계적으로 납부

3. 유지 비용
대출 이자, 재산세, 관리비 등
평균 5년간 월 50~100만원 수준

모아주택 투자는 최소 1억 5천만원 이상의 여유 자금이 있어야 안전합니다. 대출을 과도하게 받으면 금리 상승 시 이자 부담으로 투자 실패할 수 있습니다. 자기자본 비율은 최소 40% 이상을 유지하세요.

6. 자주 묻는 질문 (Q&A)

모아주택과 재개발, 어떤 게 더 유리한가요?

사업 기간을 고려하면 모아주택이 유리합니다. 재개발은 10년 이상 소요되지만 모아주택은 4~5년이면 입주가 가능해 자금 회전율이 높습니다. 

단, 재개발은 대규모 개발로 프리미엄이 높고, 조합원 우선 분양으로 1세대 1주택 특례를 받을 수 있다는 장점이 있습니다. 투자 기간이 짧고 빠른 수익을 원한다면 모아주택, 장기적으로 큰 수익을 노린다면 재개발이 적합합니다.

이미 신축 빌라가 들어선 곳도 모아주택이 가능한가요?

권리산정기준일(선정 공고일) 이전에 착공한 신축 빌라는 권리를 인정받지만, 이후에 착공한 경우 현금청산 대상이 됩니다. 2024년 하반기부터는 응모지도 신청서 제출일부터 기준일이 적용되므로, 최근 신축된 빌라는 투자에 신중해야 합니다.

조합원 분담금은 얼마나 나오나요?

지역과 평형에 따라 다르지만, 평균 1억~3억 정도입니다. 중화동처럼 역세권이고 대규모 단지인 경우 2억~3억, 번동처럼 중소형 단지는 1억~2억 수준으로 예상됩니다. 분담금은 착공 후 단계적으로 납부하므로 초기에 전액을 준비할 필요는 없습니다. 정확한 금액은 조합에 문의하거나 감정평가 후 확정됩니다.

입주 시기는 언제쯤인가요?

이번에 통과된 7개 사업은 2025년 11월 확정되었으므로, 빠르면 2026년 착공, 2029~2030년 입주가 예상됩니다. 단, 시공사 선정, 인허가 절차, 주민 동의 등에 따라 1~2년 지연될 수 있습니다. 일반적으로 심의 통과 후 4~6년 후 입주로 보시면 됩니다.

투자 목적으로 여러 필지를 쪼개서 사도 되나요?

절대 안 됩니다! 2024년 8월부터 '쪼개기 투자'는 강력히 규제됩니다. 선정 공고일 기준 3년 이내 분할된 필지는 하나의 권리로 간주되며, 추가 분담금이 부과됩니다. 불법 쪼개기로 적발되면 권리를 박탈당하거나 사업에서 제외될 수 있습니다.

지금 투자해도 늦지 않았나요?

심의 통과 직후인 지금이 오히려 적기입니다. 아직 착공 전이므로 시세 상승이 크지 않고, 조합원 권리를 확보할 수 있는 마지막 기회입니다. 착공 후에는 프리미엄이 붙어 매입가가 상승하므로 수익률이 낮아집니다. 단, 투자 전 반드시 권리산정기준일과 조합 현황을 확인하세요.

7. 결론 및 향후 전망

2025년 11월 18일, 서울시가 확정한 모아주택 7개 지역 3867가구 공급은 노후 저층 주거지의 새로운 희망이 될 것입니다. 재개발이 불가능했던 구릉지형, 소규모 블록들이 4~5년 안에 새 아파트 단지로 탈바꿈하는 것은 주민들에게는 주거환경 개선의 기회이고, 투자자들에게는 빠른 자금 회전의 기회입니다.

특히 중랑구 중화동 4개 구역 동시 통과는 서울시가 소규모주택정비사업에 얼마나 강력한 의지를 가지고 있는지 보여줍니다. 더블 역세권, 중랑천변 입지, 대규모 단지 형성은 향후 10년 후 중랑구의 판도를 바꿀 것입니다.

금천구 시흥동은 신안산선 개통과 함께 서남권의 새로운 주거 허브로 떠오를 것이며, 강북구 번동은 수유역 도보권의 교육 1번지로 자리매김할 것입니다.

🎯 투자의 핵심은 '타이밍'과 '정보'입니다.

이 글을 읽는 지금이 바로 그 타이밍입니다. 심의 통과 직후, 착공 전, 조합원 권리를 확보할 수 있는 마지막 기회입니다. 단, 무작정 투자하기보다는 권리산정기준일, 조합 현황, 주민 동의율, 예상 분담금을 꼼꼼히 확인한 후 신중하게 결정하세요.

모아주택은 단순한 부동산 투자가 아닙니다. 서울의 낙후된 주거환경을 개선하고, 더 많은 사람들에게 양질의 주택을 공급하는 사회적 가치도 함께 실현하는 사업입니다. 여러분의 현명한 투자가 서울의 미래를 함께 만들어가길 바랍니다.

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※ 본 글의 내용은 2025년 11월 18일 기준으로 작성되었으며, 투자 판단의 참고 자료로만 활용하시기 바랍니다.
실제 투자 시에는 반드시 전문가 상담 및 현장 실사를 거친 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.
모든 투자의 책임은 투자자 본인에게 있습니다.