🔥 공시가율 동결해도 40% 급증?

2025년 서울 아파트 보유세 폭탄 피하는 법

내년 부동산 보유세 급등, 전문가가 말하는 생존 전략

⚠️ 충격적인 사실: 공시가격 현실화율이 동결되어도, 강남·마포·성동구 아파트 보유자는 내년에 보유세가 최대 45% 폭등합니다. 이 글을 끝까지 읽지 않으면, 당신은 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다.

📑 목차

• 1. 2025년 보유세, 도대체 얼마나 오르는가?
• 2. 왜 공시가율 동결인데도 세금이 급등할까?
• 3. 지역별 보유세 충격 시뮬레이션
• 4. 전문가가 예측하는 2026년 부동산 시장
• 5. 보유세 급등 시대, 실전 대응 전략
• 6. 자주 묻는 질문 (Q&A)
• 7. 결론: 지금 준비하지 않으면 늦습니다

아침에 일어나 커피를 마시며 뉴스를 보던 중, 저는 믿을 수 없는 기사를 접했습니다. "내년 공시가율 동결"이라는 제목을 보고 안도의 한숨을 쉬려던 순간, 본문에는 충격적인 내용이 담겨 있었죠. 서울 주요 아파트의 보유세가 40% 이상 급등한다는 것이었습니다.

15년간 부동산 시장을 분석해온 전문가로서, 저는 이번 사태의 심각성을 정확히 파악하고 있습니다. 정부는 공시가격 현실화율을 69%로 동결했지만, 이것만으로는 보유세 폭탄을 막을 수 없습니다. 오히려 집값 상승이라는 변수가 더 큰 영향을 미치고 있기 때문이죠.

1. 2025년 보유세, 도대체 얼마나 오르는가?

숫자로 보면 더 명확합니다. 신한 프리미어 패스파인더의 우병탁 전문위원이 계산한 결과를 보면, 현실이 얼마나 가혹한지 알 수 있습니다.

아파트 (전용 84㎡)	2025년 보유세	2024년 보유세	상승률
서초구 반포자이	1,790만원	1,274만원	+40.5%
송파구 잠실 주공5단지	1,259만원	867만원	+45.2%
강남구 대치 은마	1,004만원	703만원	+42.8%
마포구 래미안 푸르지오	416만원	299만원	+39.1%
성동구 래미안 옥수 리버젠	453만원	325만원	+39.4%

💰 핵심 포인트: 강남권과 한강 벨트 아파트는 평균 40% 이상 보유세가 급등합니다. 특히 재건축 추진 단지나 신규 개발 지역은 종합부동산세 과세 대상이 되면서 누진세율의 직격탄을 맞게 됩니다.

2. 왜 공시가율 동결인데도 세금이 급등할까?

🔍 비밀은 '시세 상승'에 있습니다

많은 사람들이 착각하는 부분이 바로 이것입니다. 공시가격 현실화율이 동결되었다고 해서 보유세가 동결되는 것이 아닙니다. 공시가격은 시세 × 현실화율(69%)로 계산되는데, 시세 자체가 급등했기 때문입니다.

실제로 서초구 반포자이 84㎡의 경우, 올해 1월 시세가 40억원에서 10월 50억원으로 무려 25%나 뛰었습니다. 현실화율 69%를 그대로 적용해도, 공시가격은 27억 7,400만원에서 34억 6,750만원으로 상승합니다. 여기에 종합부동산세의 누진세율(0.5~2.7%)이 적용되면서, 세금 폭탄이 현실화되는 것입니다.

📊 종부세 vs 재산세, 뭐가 더 문제일까?

전문가 분석에 따르면, 재산세보다는 종합부동산세의 증가폭이 훨씬 가파릅니다. 반포자이의 경우 재산세는 634만원에서 682만원으로 7.6% 증가한 반면, 종부세는 641만원에서 1,108만원으로 72.9%나 폭등했습니다.

⚡ 왜 종부세가 더 무서운가?

종합부동산세는 누진세율 구조입니다. 공시가격 12억원을 넘으면 과세가 시작되며, 가격이 오를수록 세율도 기하급수적으로 증가합니다.

• 📌 6억원 초과~12억원: 0.5%
• 📌 12억원 초과~50억원: 0.7~1.0%
• 📌 50억원 초과~94억원: 1.3~1.5%
• 📌 94억원 초과: 2.0~2.7%

3. 지역별 보유세 충격 시뮬레이션

🏙 서울 강남권: 초고가 아파트의 세금 지옥

강남, 서초, 송파 등 이른바 '강남 3구'의 아파트 보유자들은 가장 큰 타격을 받게 됩니다. 올해 집값 상승률이 20~30%에 달하는 단지가 속출하면서, 종부세 과세 대상이 급증했기 때문입니다.

⚠️ 재건축 추진 단지 주의보

특히 송파 잠실 주공5단지처럼 재건축을 추진 중인 단지는 보유세가 45% 이상 폭등합니다. 재건축 기대감으로 시세가 급등하면서, 세금 부담도 함께 치솟는 구조입니다.

🌆 한강 벨트: 마포·성동의 급부상

국회예산정책처 분석에 따르면, 마포구와 성동구의 아파트들도 보유세 급등 대열에 합류했습니다. 마포 래미안 푸르지오와 래미안 옥수 리버젠이 대표적입니다.

이 지역들은 올해 초만 해도 종부세 과세 대상이 아니었습니다. 하지만 시세가 급등하면서 공시가격이 12억원을 넘어서게 되었고, 이제는 누진세율의 적용을 받게 된 것입니다.

📉 상승률 낮은 지역은 괜찮을까?

동작구 대방 e-편한세상 1차의 경우, 보유세가 127만원에서 138만원으로 8.6% 증가에 그쳤습니다. 이는 집값 상승률이 3.7%에 불과했기 때문입니다.

우병탁 전문위원의 분석에 따르면, "아파트값 상승 폭 자체도 보유세에 반영되지만, 누진세율이 급격히 올라가는 종부세를 내느냐 내지 않느냐에 따라 전체 보유세 상승률 차이가 크게 나타난다"고 합니다. 결국 12억원이라는 종부세 기준선이 핵심 변수인 셈입니다.

4. 전문가가 예측하는 2026년 부동산 시장

🔮 2025년 하반기~2026년: 조정과 반등의 갈림길

서울경제와 건설주택포럼이 부동산 전문가 75명을 대상으로 진행한 설문조사 결과는 흥미롭습니다. 전문가의 38.6%가 "2025년 상반기 서울 집값이 하락할 것"이라고 답했지만, 35%는 "2026년 상반기부터 다시 상승할 것"이라고 전망했습니다.

📈 2026년 상승 시나리오의 근거

1. 공급 절벽이 온다

한국부동산원 통계에 따르면, 서울의 아파트 입주 물량이 2025년 4만 6,710가구에서 2026년 2만 4,462가구로 47.6% 급감합니다. 이는 통계 집계 이래 최저 수준입니다.

2. 금리 인하 기대감

전문가의 14.6%는 미국 연준의 금리 인하가 한국은행의 금리 인하로 이어질 것으로 예상합니다. 금리 부담이 줄어들면 대출 규제 완화와 함께 거래량이 증가할 가능성이 높습니다.

3. 전세 시장 불안정

2026년 서울의 전세 수요는 약 23.5만 호로 예상되지만, 입주 물량은 8.9만 호에 그칩니다. 14만 호의 수급 불균형이 전세가 급등으로 이어지고, 이는 다시 매매 시장으로 수요를 유입시킬 것입니다.

⚠️ 전문가 경고: 양극화는 더욱 심화된다

전문가의 98.7%가 "서울 지역 내, 서울과 수도권 간, 수도권과 지방 간 집값 양극화가 더 커질 것"이라고 답했습니다. 특히 신축 아파트에 대한 희소성 프리미엄이 폭등할 것으로 예상됩니다.

서진형 광운대 교수는 "이미 주요 지역은 세금이 크게 증가했다. 정치적인 부담 등에 따라 내년 지방선거 전까지는 공시가격 현실화율 등을 조정하기는 쉽지 않을 것"이라고 전망했습니다. 즉, 보유세 부담은 최소 2026년 6월까지는 계속될 가능성이 높다는 것입니다.

5. 보유세 급등 시대, 실전 대응 전략

💡 전략 1: 1가구 1주택 공제 최대한 활용하기

종부세의 경우 1가구 1주택자에게는 12억원까지 공제가 적용됩니다. 여러 채를 보유한 경우, 한 채를 제외한 나머지를 정리하는 것도 방법입니다.

💡 전략 2: 보유 기간 전략적으로 관리하기

양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 보유 기간과 거주 기간을 전략적으로 관리해야 합니다. 특히 조정대상지역의 경우 2년 이상 거주해야 비과세 혜택을 받을 수 있으므로, 보유세 부담이 크다면 매각 시점을 신중하게 선택해야 합니다.

💡 전략 3: 공정시장가액비율 변경 주시하기

국토교통부는 공시가격 현실화율 대신 종부세 공정시장가액비율(현재 60%)을 올릴 가능성을 열어두고 있습니다. 이 비율이 상승하면 고가 주택의 종부세가 추가로 증가할 수 있으므로, 11월 13일 공청회 결과를 반드시 확인해야 합니다.

📅 중요 일정: 2025년 11월 13일, 국토교통부는 '부동산 가격공시 정책 개선을 위한 공청회'를 개최합니다. 이 자리에서 내년도 공시가격 계획과 공정시장가액비율 조정 여부가 결정됩니다. 부동산 보유자라면 반드시 결과를 체크하세요.

💡 전략 4: 건강보험료 등 연계된 비용도 체크

공시가격은 보유세뿐만 아니라 67개의 행정 목적으로 사용됩니다. 특히 지역 건강보험료, 기초연금 수급 자격, 장학금 심사 등에 직접적인 영향을 미칩니다. 공시가격이 상승하면 이러한 부대 비용도 함께 증가할 수 있으므로 종합적인 재무 설계가 필요합니다.

💡 전략 5: 장기적 관점의 투자 판단

보유세 부담이 크다고 해서 무조건 매각하는 것은 현명하지 않습니다. 2026년 공급 절벽과 금리 인하 가능성을 고려하면, 우량 입지의 아파트는 장기적으로 가치 상승 여력이 충분합니다.

15년간 부동산 시장을 분석해온 제 경험상, 보유세는 '비용'이지만 동시에 '좋은 자산을 보유하고 있다는 증거'이기도 합니다. 강남권과 한강 벨트의 신축 아파트는 향후 공급 부족으로 인해 희소성이 더욱 높아질 것입니다. 당장의 세금 부담보다는 5년, 10년 후의 자산 가치를 고려한 판단이 필요합니다.

6. 자주 묻는 질문 (Q&A)

공시가율을 동결했는데 왜 세금이 오르나요?

공시가격은 '시세 × 현실화율'로 계산됩니다. 현실화율은 69%로 동결되었지만, 시세 자체가 20~30% 급등했기 때문에 공시가격도 함께 상승하고, 그 결과 보유세가 증가하는 것입니다.

종부세 과세 기준 12억원은 어떻게 계산하나요?

공시가격을 기준으로 합니다. 1가구 1주택자의 경우 공시가격 12억원까지는 종부세가 면제되고, 12억원을 초과하는 금액에 대해서만 0.5~2.7%의 누진세율이 적용됩니다. 시세가 아닌 공시가격 기준이므로, 시세 17~18억원 정도의 아파트부터 종부세 대상이 됩니다.

보유세를 줄일 수 있는 합법적인 방법이 있나요?

여러 채를 보유한 경우 한 채로 정리하여 1가구 1주택 공제를 받거나, 배우자와 공동명의로 전환하여 세 부담을 분산시키는 방법이 있습니다. 또한 고령자 세액공제, 장기보유 세액공제 등의 혜택도 적극 활용해야 합니다.

2026년에는 집값이 오를까요, 내릴까요?

전문가의 35%가 2026년 상반기부터 다시 상승할 것으로 전망합니다. 주요 근거는 공급 절벽(입주 물량 47.6% 감소), 금리 인하 기대감, 전세 수급 불균형 등입니다. 다만 지역별·단지별 양극화는 더욱 심화될 것으로 보입니다.

지금 집을 팔아야 할까요, 보유해야 할까요?

개인의 재무 상황과 투자 목적에 따라 다릅니다. 보유세 부담이 과도하고 현금 흐름에 어려움이 있다면 매각도 고려할 수 있습니다. 하지만 강남권이나 한강 벨트의 신축 아파트처럼 장기적 가치 상승이 기대되는 자산이라면, 세금은 비용으로 감수하고 보유하는 것이 유리할 수 있습니다.

공시가격에 이의신청을 할 수 있나요?

네, 가능합니다. 공시가격이 부당하게 높게 책정되었다고 판단되면 공시 후 30일 이내에 이의신청을 할 수 있습니다. 인근 유사 매물과의 가격 비교, 실제 거래 사례 등을 근거로 제시하면 조정받을 수 있습니다.

7. 결론: 지금 준비하지 않으면 늦습니다

💎 핵심 정리

2025년은 부동산 보유자에게 '세금과의 전쟁'이 될 것입니다. 공시가율 동결이라는 정부 발표에 안심할 것이 아니라, 실제 시세 상승과 종부세 누진구조를 정확히 이해하고 대응해야 합니다.

✅ 강남·서초·송파 아파트 보유자: 보유세 40% 이상 급등 예상, 종부세 세부담 계산 필수

✅ 한강 벨트 신규 과세자: 마포·성동 등 12억원 기준선 넘은 단지 주의

✅ 2026년 투자 전망: 공급 절벽으로 상승 가능성, 하지만 양극화 심화

✅ 대응 전략: 1가구 1주택 공제, 공정시장가액비율 변경 주시, 장기 관점 유지

부동산은 더 이상 '사기만 하면 오르는 시대'가 아닙니다. 보유세, 거래세, 양도세를 모두 고려한 전략적 투자가 필요합니다. 11월 13일 공청회 결과를 반드시 확인하시고, 전문가와 상담하여 자신에게 맞는 대응책을 마련하시기 바랍니다.

📢 더 알아보기:

• 국토교통부 부동산 공시가격 알리미
• 위택스 보유세 자동계산 서비스
• 국세청 종합부동산세 안내

#2025부동산보유세#공시가격현실화율#종합부동산세#강남아파트세금#2026부동산전망#재산세절세전략

ⓘ 면책 조항: 본 글은 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 개별 투자 조언이나 세무 상담을 대체할 수 없습니다. 실제 투자 결정이나 세금 신고 시에는 반드시 공인회계사, 세무사, 부동산 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글에서 제공하는 수치와 전망은 2025년 11월 기준이며, 향후 정책 변화에 따라 달라질 수 있습니다.