🏘️ 서리풀지구 개발, 주민 반발로 갈림길에 서다

 

서울 강남권 마지막 대규모 개발 부지로 주목받던 서리풀지구가 주민 반발로 예상치 못한 난관에 봉착했습니다. 

서울시의회가 송동·식유촌 마을과 우면동성당을 개발 대상에서 제외하라는 청원을 압도적 찬성으로 가결하면서, 2만 가구 공급 계획에 빨간불이 켜졌습니다. 12년 만의 서울 그린벨트 해제, 과연 어떻게 될까요?

📑 목차

• 1. 서리풀지구 개발 현황과 최신 동향
• 2. 서울시의회 청원 가결의 의미
• 3. 주민 반발의 핵심 이유
• 4. 그린벨트 해제 절차와 보상 문제
• 5. 전문가가 보는 향후 전망
• 6. 투자자들이 알아야 할 핵심 포인트
• 7. 자주 묻는 질문 (Q&A)
• 8. 결론

1. 서리풀지구 개발 현황과 최신 동향

서리풀지구는 서울 서초구 원지동, 신원동, 염곡동, 내곡동, 우면동 일대 약 221만㎡ 규모의 그린벨트 해제 지역입니다. 정부는 지난해 11월 이 지역을 신규 택지 후보지로 선정하며 총 2만 가구 공급 계획을 발표했습니다.

서리풀지구 핵심 정보
• 위치: 서울 서초구 원지동·신원동·염곡동·내곡동·우면동 일대
• 규모: 약 221만㎡ (서리풀1지구 201만㎡ + 서리풀2지구 20만㎡)
• 공급 계획: 총 2만 가구 (1지구 1만8,000가구 + 2지구 2,000가구)
• 주택 유형: 미리내집 1만1,000가구, 공공임대·분양 9,000가구
• 목표 일정: 2026년 1월 지구지정 → 2029년 첫 분양 → 2031년 입주

하지만 최근 서울시의회가 서리풀2지구 개발 제외를 요청하는 청원을 가결하면서 사업 추진에 변수가 생겼습니다. 12월 23일 제333회 정례회에서 재석 의원 64명 중 63명이 찬성, 1명만 기권하는 압도적 표결 결과가 나왔습니다.

📄 국토교통부 공식 홈페이지 - 서리풀지구 개발 계획 상세 정보

2. 서울시의회 청원 가결의 의미

이번 청원은 우면동성당 백운철 스테파노 주임신부를 포함한 9,518명의 주민이 제출한 것으로, 송동·식유촌 마을과 천주교 12지구 성당의 존치를 요구하는 내용입니다.

청원의 핵심 요구사항

주민들은 25년 역사의 우면동성당과 오랜 역사를 가진 송동·식유촌 마을을 개발에서 제외해달라고 요청했습니다. 이들 지역은 서리풀2지구에 속하며, 전체 서리풀지구 면적의 약 10%에 불과하지만 주민들의 정서적 가치는 매우 큽니다.

서울시의회의 청원 가결은 법적 구속력은 없지만, 서울시가 국토부에 공식 의견서를 제출하는 근거가 됩니다. 실제로 서울시는 "담당 부서에서 검토해 해당 지역 주민들의 의견을 최대한 반영해 달라는 의견서를 제출했다"고 밝혔습니다. 이는 중앙정부와 지방정부 간의 의견 조율이 필요함을 시사합니다.

🏛️ 서울시의회 공식 홈페이지 - 청원 처리 현황

3. 주민 반발의 핵심 이유

서리풀2지구 vs 서리풀1지구

흥미롭게도 서리풀지구 내에서도 주민 반응이 극명하게 갈립니다.

서리풀1지구 (1만8,000가구):
• 50여 년간 그린벨트와 군사보호지역으로 묶여 있던 지역
• 주민들은 오랜 재산권 제약에 대한 보상을 기대
• 비교적 순조로운 개발 진행 예상
• LH가 이미 지장물 조사 착수 (2,712호 대상)

서리풀2지구 (2,000가구):
• 도시화된 지역으로 성당과 집성촌 위치
• 주민 4,000여 명의 신앙 공동체 터전
• "보상이 아닌 보존" 주장
• 공청회 3회 무산, 환경영향평가도 중단

백운철 신부는 호소문에서 이렇게 밝혔습니다: "성당과 마을은 미래 세대에게 삶의 공간을 제공하겠다는 개발 계획의 취지에는 전적으로 공감하지만, 선한 의지의 구현이 종교 공동체와 주민들의 소중한 집을 파괴하는 폭력적 방식이어서는 곤란하다."

⚠️ 공청회 무산의 법적 의미
절차상 공청회가 2회 이상 무산되면 후속 절차인 지구 지정 심의로 바로 넘어갈 수 있습니다. 국토부는 이미 공청회를 생략하겠다고 밝히고 환경영향평가 입찰을 진행하며 사업 강행 의지를 보이고 있습니다.

4. 그린벨트 해제 절차와 보상 문제

그린벨트 해제, 왜 이렇게 오래 걸릴까?

그린벨트(개발제한구역) 해제는 복잡한 절차와 긴 시간이 소요됩니다. 과거 사례를 보면 그린벨트 해제 후 입주까지 평균 7~10년이 걸렸습니다.

그린벨트 해제 주요 절차
1. 지구 지정 제안 및 타당성 검토
2. 전략환경영향평가 (약 6개월)
3. 주민 공람 및 의견 수렴
4. 공공주택지구 지정 고시
5. 보상 기본조사 (약 6개월~1년)
6. 토지 보상 협의 및 수용
7. 실시설계 및 착공
8. 분양 및 입주

토지 보상의 현실

서리풀지구의 가장 큰 쟁점은 보상 문제입니다. 공공주택지구로 지정되면 토지수용법에 따라 보상이 이루어지는데, 보상금은 공시지가를 기준으로 산정됩니다.

현지 중개업소에 따르면 내곡동 일대 그린벨트 토지는 평당 300만 원 수준에 거래되지만, 보상은 공시지가 기준으로 이루어져 시세보다 낮을 가능성이 높습니다. 과거 사례를 보면 감정평가 결과에 불복하는 토지주들이 많아 2017~22년 경기도 수용재결 2,690건 중 68%에서 이의제기가 있었습니다.

정부는 이번에 공공주택특별법 개정을 통해 '선(先)보상조사제도'를 도입했습니다. 기존에는 지구지정 후에야 보상 절차에 착수할 수 있었지만, 이제는 지구지정 전에 보상 조사를 시작할 수 있어 절차가 6~8개월 단축될 것으로 예상됩니다.

📚 국가법령정보센터 - 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률

5. 전문가가 보는 향후 전망

시나리오 1: 서리풀2지구 제외 개발

서울시와 서울시의회의 요청대로 서리풀2지구를 제외하고 서리풀1지구만 개발할 경우, 공급 물량은 2만 가구에서 1만8,000가구로 줄어듭니다. 이는 전체 계획의 90%에 해당하는 규모로, 주택 공급 측면에서는 큰 차질이 없을 것으로 보입니다.

부동산 전문가들은 서리풀2지구가 전체 면적의 약 10%에 불과하고, 주민 반발이 거센 만큼 정부가 이를 제외하고 사업을 추진할 가능성도 있다고 분석합니다. 실제로 과거 개발 사례에서도 주민 반대가 심한 일부 지역을 제외하고 개발을 진행한 사례가 있습니다.

시나리오 2: 주민 설득 후 전면 개발

국토부는 "최대한 주민들을 만나 의견을 수렴해 보상 및 이주 대책을 논의하는 데 집중할 계획"이라며 "조만간 주민 한 분 한 분을 찾아뵙는 기본 조사도 착수할 계획"이라고 밝혔습니다.

정부 입장에서는 서울 강남권의 마지막 대규모 택지인 만큼 계획대로 2만 가구를 공급하고 싶어합니다. 이를 위해 보상 조건 개선, 이주 대책 마련 등 주민 설득 작업을 강화할 것으로 예상됩니다.

주변 시세 영향

서리풀지구 개발 발표 이후 인근 지역 부동산 시장에 변화가 감지되고 있습니다. 내곡지구 '서초포레스타5단지' 전용 84㎡는 지난해 5월 16억8,000만 원에서 올해 12월 19억9,000만 원으로 상승하며 신고가를 경신했습니다.

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6. 투자자들이 알아야 할 핵심 포인트

✅ 체크리스트

1. 일정 지연 가능성 높음
• 원래 목표: 2029년 첫 분양, 2031년 입주
• 실제 예상: 과거 그린벨트 해제 사례상 8년 이상 소요
• 주민 반발로 추가 지연 가능성

2. 서리풀1지구 우선 추진 가능성
• LH가 이미 지장물 조사 착수
• 주민 반발이 상대적으로 약함
• 전체 물량의 90% 차지

3. 인근 지역 부동산 시장 주목
• 내곡지구 아파트 가격 상승세
• 학교 등 인프라 확충 기대감
• 교통망 개선 예정 (서리풀 터널 이미 개통)

4. 정책 변동성 고려 필요
• 중앙정부-지방정부 의견 차이
• 주민 반발 지속 가능성
• LH 개혁 방향에 따른 사업 구조 변화 가능

전문가 조언: 서리풀지구 개발은 장기 프로젝트입니다. 단기 투자보다는 5~10년 장기 관점에서 접근해야 하며, 실제 분양 시기가 예상보다 늦춰질 가능성을 염두에 두어야 합니다. 또한 서리풀2지구 제외 가능성도 고려하여 투자 판단을 내리는 것이 현명합니다.

7. 자주 묻는 질문 (Q&A)

서리풀지구 개발이 취소될 가능성은 얼마나 되나요?

전면 취소 가능성은 낮습니다. 서리풀1지구(1만8,000가구)는 이미 개발 절차가 진행 중이며 주민 반발도 상대적으로 약합니다. 다만 서리풀2지구(2,000가구)는 제외될 가능성이 있습니다. 정부 입장에서는 서울 강남권의 마지막 대규모 택지인 만큼 최소한 1지구는 반드시 개발을 추진할 것으로 예상됩니다

서리풀지구 분양은 언제쯤 시작되나요?	정부 목표는 2029년 첫 분양입니다. 하지만 과거 그린벨트 해제 사례(보상 갈등, 문화재 조사 등)를 고려할 때 1~2년 정도의 지연은 불가피할 것으로 보입니다. 실질적인 분양은 2030년 이후가 될 가능성이 높습니다.
청약 자격은 어떻게 되나요?	전체 2만 가구 중 1만 1,000가구가 신혼부부용 '미리내집'으로 공급됩니다. 따라서 무주택 신혼부부나 청년층에게 우선권이 주어질 예정이며, 일반 분양 물량은 상대적으로 적을 수 있습니다.
보상은 현금으로만 받나요?	현금 보상이 원칙이나, 토지 소유자가 원할 경우 대토보상(개발된 땅으로 보상)이나 채권보상을 선택할 수 있습니다. 최근 정부는 대토보상 활성화를 통해 현금 유동성 과잉을 막으려 노력하고 있습니다.
8. 결론: 상생과 속도의 갈림길 서리풀지구 개발은 서울 주택 시장 안정을 위한 '최후의 보루'와 같습니다. 하지만 25년 된 성당과 유서 깊은 마을을 허무는 방식에 대한 주민들의 저항은 단순한 지역 이기주의를 넘어 '공동체 보존'이라는 가치와 충돌하고 있습니다.