안녕하세요. 부동산 인사이트 전문가입니다. 최근 10·15 부동산 대책이 시행된 지 석 달이 지나면서 서울 아파트 시장의 지각 변동이 심상치 않습니다. 특히 뜨거웠던 '한강벨트'의 침묵과 '현금 부자'들의 상반된 움직임은 향후 시장의 향방을 결정지을 중요한 열쇠입니다.
1. '3중 규제'에 묶인 한강벨트의 현주소
지난해 서울 집값 상승의 주역이었던 성동, 마포, 동작, 광진구가 거래 절벽에 직면했습니다. 조정대상지역, 투기과열지구 지정에 이어 '토지거래허가구역(토허구역)'이라는 강력한 족쇄가 채워졌기 때문입니다.
📊 주요 지역 거래량 변화 (10·15 대책 전후)
| 지역구 | 규제 전(3개월) | 규제 후(3개월) | 감소율 |
|---|---|---|---|
| 성동구 | 1,076건 | 약 300건 | -72% |
| 마포구 | 1,035건 | 약 310건 | -70% |
| 동작구 | 999건 | 약 320건 | -68% |
전문가 분석: 한강벨트는 고가 주택이 밀집해 있어 대출 규제 타격이 가장 큽니다. 15억·25억 초과 주담대 제한과 갭투자 차단은 투자 수요를 완전히 얼어붙게 만들었습니다.
2. 현금 부자들은 '송파·강남' 신고가 쇼핑 중
대출 규제도 돈 있는 사람들에겐 '남의 나라 이야기'입니다. 규제 이후 오히려 신고가가 늘어난 지역은 단 네 곳, 강남·서초·송파와 용산뿐입니다.
- 송파구: 규제 후 신고가 거래 164건 → 404건 (146% 폭증)
- 강남구: 84건 → 184건 (119% 증가)
3. 실수요자의 도피처, '갭 메우기' 시작된 강북권
대출 사정권인 15억 이하 아파트가 많은 곳은 상황이 정반대입니다. 노원, 성북, 은평 지역은 오히려 거래가 활발해지는 '풍선 효과'가 나타나고 있습니다.
4. 2026년 부동산 투자 성공을 위한 3계명
✅ 첫째, 입지 희소성에 베팅하라
거래량이 줄어도 한강 조망권이나 역세권의 희소가치는 변하지 않습니다. 일시적 조정기에 나오는 '급매물'을 잡는 자가 승자가 될 것입니다.
✅ 둘째, 대출보다 '현금 흐름'
정부의 규제 기조는 당분간 지속될 전망입니다. 무리한 영끌보다는 보유세와 이자 부담을 견딜 수 있는 현금 흐름을 먼저 체크하세요.
✅ 셋째, 청약과 경매를 제2의 대안으로
신축 선호 현상은 더 강해질 것입니다. 분상제 적용 단지 청약이나 경매 물건을 통해 안전마진을 확보하세요.
❓ 궁금해하시는 내용 정리 (Q&A)
Q1. 마포·성동구 집값, 하락세로 전환될까요?
거래 절벽일 뿐, 급매가 쏟아지는 하락장은 아닙니다. 매도인들이 버티고 있어 하방 경직성이 강합니다.
Q2. 지금이라도 노원·강서 쪽으로 눈을 돌려야 할까요?
실거주라면 찬성입니다. 하지만 투자 목적이라면 상급지와의 가격 차이가 좁혀진 상태인지 반드시 확인해야 합니다.
Q3. 10·15 대책의 규제가 완화될 가능성은?
올해 상반기까지는 시장 안정화에 집중할 것으로 보입니다. 금리 인하 시점과 맞물려 하반기에나 논의될 가능성이 큽니다.
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