📍 2026년 7월 부동산 이슈 브리핑
▲ SBS "20억 아파트, 6억 대출해 드려요" - 규제 뚫은 '집주인 대출' 확산 보도
📋 목차 (클릭하면 바로 이동해요)
1. 매도인 대출, 도대체 뭔가요?
최근 부동산 중개 사이트를 보다 보면 낯선 문구를 자주 마주치게 됩니다. "매도인 대출 가능", "집주인 대출 6억" 같은 안내인데요, 업계에서는 이를 '매도인 금융(Seller Financing)' 또는 '매도인 근저당'이라고 부릅니다.
쉽게 말해 은행이 아니라 집을 파는 사람이 사는 사람에게 돈을 빌려주는 방식입니다. 매수인이 집값을 전부 치르지 못한 상태에서 먼저 소유권을 넘겨받고, 대신 매도인은 아직 받지 못한 잔금만큼을 그 집에 근저당으로 설정해 둡니다. 나중에 매수인이 잔금을 갚으면 근저당을 풀어주는 구조죠.
이 방식이 최근 다시 주목받은 계기는 이재명 대통령 부부가 경기 성남 분당 아파트를 매도하면서 매수인 앞으로 근저당을 설정한 사실이 알려진 이후입니다. 이후 강남권과 경기도 일부 단지에서도 비슷한 조건의 매물이 잇따라 등장하고 있다는 보도가 나오면서, 실수요자와 투자자 모두의 관심이 쏠리고 있습니다.
※ 위 매물 정보는 언론 보도 시점 기준이며 실시간 매물 현황은 변동될 수 있어요. 최신 시세는 아래 공식 포털에서 꼭 다시 확인하세요.
2. 강남·서초·광교 실제 매물 사례
흥미로운 점은 이 매도인 대출 매물들이 특정 시점에 집중적으로 등장했다는 것입니다. 서초구 반포자이 매물은 대통령 아파트 매각 사실이 공개된 직후인 7월 22일 등록됐는데요, 이런 타이밍은 시장 참여자들이 새로운 거래 방식을 빠르게 학습하고 벤치마킹한다는 것을 보여줍니다.
과거에도 대출 규제가 강해질 때마다 강남 등 일부 고가 단지에서 매도인 금융이 간간이 활용된 적은 있었지만, 시장 전반에서 널리 쓰이는 방식은 아니었습니다. 그런데 지난해 10월부터 15억원 초과 주택은 대출 한도가 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 제한되면서 고가 주택을 사려는 사람들의 자금 조달 통로가 사실상 막혀버렸습니다. 집을 내놓은 매도인 입장에서도 매수인이 대출을 받지 못하면 거래 자체가 성사되지 않으니, 직접 돈을 빌려주는 쪽을 택하는 사례가 다시 늘고 있는 셈입니다.
특히 광교중흥에스클래스처럼 경기권 신도시 대형 평형까지 이 흐름이 번졌다는 점은 눈여겨볼 대목입니다. 매도인 대출이 더 이상 강남 3구만의 특수한 현상이 아니라, 고가 대형 평형이 몰린 단지 전반으로 퍼져나갈 가능성을 시사하기 때문입니다.
3. 은행 대출 vs 매도인 대출 비교
| 구분 | 은행 주택담보대출 | 매도인 대출(근저당 방식) |
|---|---|---|
| 대출 한도 | LTV·DSR 규제 적용 (15억 초과 4억 상한) | 매도인과 협의에 따라 사실상 규제 없음 |
| 상환 방식 | 장기 분할 상환(20~30년) | 특정 일자 일시 상환(단기) |
| 금리 | 시중금리 수준 | 연 4~5%대, 협의 이자 or 무이자 가능 |
| 승인 절차 | 은행 심사, 소득·신용 검증 필요 | 당사자 간 계약으로 신속 진행 |
| 세금 이슈 | 해당 없음 | 적정 이자율(연 4.6%) 미달 시 증여세 과세 가능 |
| 리스크 소재 | 매수인의 상환 부담 | 매도인의 채권 회수 리스크(경매 진행 가능) |
4. 거래 구조, 그림으로 한눈에
5. 확산 배경 타임라인
6. 전문가는 이렇게 봅니다
"근저당을 활용한 거래 자체가 불법은 아니지만, 정상적인 거래로 보긴 어렵다. 이런 편법 거래가 확산되면 정부 정책 효과가 반감되고 시장 질서가 흔들릴 수 있다."
부동산 전문 변호사들도 비슷한 우려를 내놓습니다. 근저당 설정 시 이자율과 상환 기한을 명확히 정하지 않으면 사실상 무이자 대여로 간주돼 편법 논란이 커질 수 있고, 반대로 매수인이 끝내 잔금을 갚지 못하면 매도인이 직접 근저당권을 실행해 경매에 넘겨야 하는 부담을 지게 됩니다. 즉 매도인 대출은 매수인보다 오히려 매도인 쪽에 더 큰 리스크가 쏠리는 구조라는 지적이 많습니다.
7. 유형별 체크포인트
- 근저당 채권최고액이 실제 잔금의 몇 %인지 반드시 확인하세요(통상 110~130% 수준)
- 이자율·상환 기한이 계약서에 명확히 기재됐는지 체크하세요
- 재건축·재개발 단지는 조합원 지위 승계 요건도 함께 확인해야 해요
- 매수인이 잔금을 못 갚으면 결국 내가 판 집을 경매로 넘겨야 할 수도 있어요
- 금전소비대차계약서를 별도로 작성해 근거를 명확히 남기는 게 안전해요
- 시세보다 낮춰 정상 매도하는 방법과 비교해 실익을 따져보세요
- 적정 이자율(연 4.6%) 미달 시 증여세 과세 대상이 될 수 있다는 점을 유념하세요
- 대출 규제를 우회하는 사적 거래로 인식되면 자금조달계획서 소명이 까다로워질 수 있어요
- 매물 증가가 일시적 현상인지 추세적 흐름인지는 다음 실거래가 발표를 지켜보며 판단하는 게 안전해요
8. 알아두면 힘이 되는 영상
매도인 근저당 거래가 실제로 어떻게 진행되는지, 관련 세무·법률 쟁점은 무엇인지 영상으로도 정리해봤어요.
▲ 매도인 근저당 거래 구조와 세무·법률 쟁점 심층 분석
9. 자주 묻는 질문 3가지
10. 마무리하며
매도인 대출은 대출 규제라는 벽 앞에서 등장한 하나의 '틈새 거래 방식'입니다. 당장은 매수인에게 매력적으로 보일 수 있지만, 세금과 법적 리스크는 고스란히 당사자 몫으로 남는다는 점을 꼭 기억해야 해요. 여러분이라면 이런 매물, 실제로 고려해보실 건가요? 댓글로 여러분의 생각을 들려주세요 😊
