📊 서울시 의뢰 국제비교 연구 단독 분석
"우리나라 보유세, 선진국보다 낮다"는 말과 "다주택자는 이미 세금 폭탄 맞고 있다"는 말이 동시에 나옵니다. 둘 다 틀린 말은 아닙니다. 어떤 조건이냐에 따라 정반대의 결론이 나오기 때문이죠.
오늘은 서울시가 의뢰하고 이관옥 싱가포르국립대 교수팀이 수행한 '글로벌 주요 도시 보유세 비교' 연구용역 결과를 바탕으로, 실거주 1주택자와 고가 다주택자의 세 부담이 도시마다 얼마나 다른지 숫자로 정리했습니다.
📑 이 글의 목차
① 연구 개요 — 6개 도시 36개 시뮬레이션이란?
이 연구는 서울과 뉴욕·LA(미국), 도쿄(일본), 런던(영국), 싱가포르 6개 도시를 대상으로, 같은 가격의 주택을 같은 조건(보유 수·실거주 여부)으로 소유했을 때 실제로 내는 보유세를 나란히 계산한 것이 핵심입니다.
연구팀은 서울 아파트 실거래가를 기준으로 가격을 상위 10%·25%·50%(중위) 세 구간으로 나누고, 여기에 1주택 실거주·다주택 보유 등 조건을 조합해 총 36개 사례를 산출했습니다. 뉴욕은 재산세 감면 혜택인 'STAR' 제도를, LA는 2013년 주택 구입을 가정해 캘리포니아 특유의 취득가 기준 과세(Prop 13)를 반영했습니다.
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② 고가주택 3채 보유세, 서울이 뉴욕을 앞섰다
서울 아파트 가격 상위 10%인 23억원짜리 주택 3채(1채 실거주)를 보유한 경우, 연간 보유세는 4854만원으로 집계됐습니다. 6개 도시 중 LA(5381만원)에 이어 두 번째로 높은 수준이고, 뉴욕(3959만원)보다 895만원, 약 22.6% 더 많습니다. 보유세 부담이 가장 낮은 싱가포르(2356만원)와 비교하면 두 배가 넘습니다.
| 도시 | 23억 주택 3채(1채 실거주) 보유세 | 서울 대비 |
|---|---|---|
| LA | 5,381만원 | +527만원 |
| 서울 | 4,854만원 | 기준 |
| 뉴욕 | 3,959만원 | -895만원 |
| 도쿄 | 추정치 다양 * | - |
| 런던 | 추정치 다양 * | - |
| 싱가포르 | 2,356만원 | -2,498만원 |
* 도쿄·런던 수치는 원 연구자료 세부 표 기준, 정확한 금액은 하단 R-ONE·국세청 자료로 교차 확인을 권장합니다.
연구팀은 서울의 경우 보유 주택의 공시가격을 모두 합산해 종합부동산세를 부과하고, 과세표준이 커질수록 세율도 함께 오르는 누진 구조가 고가 다주택자의 부담을 키운 핵심 요인이라고 분석했습니다.
소득 대비로 봐도 격차는 뚜렷합니다. 연 소득 1억2600만원(소득 상위 10%)인 사람이 23억원짜리 주택 3채를 보유하면, 보유세는 소득의 38.5%에 달합니다. 같은 조건에서 뉴욕은 22%, 도쿄 13.8%, LA 11.1%, 싱가포르 6.9%, 런던 6.5%였습니다.
③ 반전 — 실거주 1주택자는 서울이 가장 저렴한 편
같은 연구에서 정반대 결과도 나왔습니다. 서울 아파트 중위 가격인 10억5000만원짜리 주택 한 채에 실거주하는 경우, 연간 보유세는 107만원에 불과했습니다. 공시가격이 1세대 1주택자 종부세 기본공제(12억원)에 못 미쳐 종부세 없이 재산세만 내기 때문입니다.
| 도시 | 중위주택(10.5억) 1주택 실거주 | 고가주택(23억) 1주택 실거주 |
|---|---|---|
| 싱가포르 | 58만원 (최저) | 242만원 (최저) |
| 서울 | 107만원 | 481만원 |
| 런던 | 405만원 | 추정치 다양 * |
| 뉴욕 | 424만원 | 1,127만원 |
| 도쿄 | 483만원 | 추정치 다양 * |
| LA | 807만원 | 1,784만원 |
중위 주택 1채 기준으로 서울의 보유세는 뉴욕의 약 25%, LA의 13% 수준입니다. 소득 대비로도 서울 중위소득자(6500만원)가 중위 가격 주택 1채에 거주할 때 부담은 소득의 1.6%인데, 뉴욕 중위소득자(14만9000달러)가 중위 가격 주택(127만달러)에 거주하는 경우엔 소득의 7.4%를 보유세로 냅니다.
④ 소득 대비 부담률로 보면 격차가 더 커진다
같은 금액이라도 소득 대비 부담률로 환산하면 도시 간 체감 격차가 훨씬 뚜렷하게 드러납니다. 아래는 '23억원 주택 3채(1채 실거주)' 사례에서 소득 대비 보유세 비율을 도시별로 정리한 그래프입니다.
출처: 서울시 의뢰 '글로벌 주요 도시 보유세 비교' 연구용역(이관옥 싱가포르국립대 교수팀) 수치 재구성
⑤ 서울 보유세, 언제 어떻게 부과되나 (+2026 개편 흐름)
보유세는 매년 6월 1일 기준 소유자에게 부과됩니다. 재산세는 7월·9월 두 차례, 종합부동산세는 12월에 한 번 고지됩니다. 여기에 2026년 세제개편 논의가 진행 중이라 실제 부담은 앞으로 더 달라질 수 있습니다.
서울의 보유세는 1주택자 기준으로는 낮아 보일 수 있지만, 고가 주택을 여러 채 보유하면 강한 누진구조가 작동한다.
🧾 국세청 종부세 세액계산 흐름도 확인 📜 국가법령정보센터에서 종부세법 원문 보기
⑥ 유형별 대응 전략 — 세입자·1주택자·투자자
같은 통계를 봐도 입장에 따라 체감은 완전히 다릅니다. 유형별로 지금 확인해두면 좋은 포인트를 정리했습니다.
세입자라면
- 다주택자 보유세 강화는 결국 월세·전세 가격 전가로 이어질 수 있어 시세 흐름을 함께 체크
- 계약 갱신 시점에 임대인의 보유세 부담 변화가 반영됐는지 확인
- 서울부동산정보광장에서 실거래가 대비 적정 전월세가 확인
실거주 1주택자라면
- 공시가격 12억원(2026 개편 시 14억원 논의 중) 기준선 근접 여부 확인
- 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%) 적용 대상인지 홈택스에서 조회
- 공동명의 vs 단독명의 유불리는 공시가 18억을 기준으로 재검토
다주택 투자자라면
- 누진 과세 구간 진입 여부를 사전에 시뮬레이션해 매도·증여 타이밍 검토
- 합산배제·과세특례 신고기간(9/16~9/30)을 놓치지 않기
- 2026 개편안의 비거주 주택 중과 방향을 세무 전문가와 사전 점검
⑦ 자주 묻는 질문 3가지
⑧ 마무리 & 실전 체크리스트
이번 연구가 보여주는 결론은 단순합니다. "보유세가 세다/낮다"는 한 줄 요약은 위험합니다. 실거주 1주택자라면 서울은 세계적으로도 부담이 적은 축에 속하지만, 고가주택을 여러 채 보유한 순간 누진구조가 강하게 작동해 뉴욕·도쿄를 앞지릅니다. 내 상황이 어느 쪽에 가까운지부터 먼저 파악하는 것이 절세의 출발점입니다.
여러분은 이번 국제비교 결과를 보고 어떤 생각이 드셨나요? 실거주자 vs 다주택자, 어느 쪽 데이터가 더 놀라우셨는지 댓글로 남겨주세요 👇
