🚨 국토부 토허구역 지정 권한 확대! 마포·성동구 핀셋 규제 임

정부의 강력한 부동산 투기 억제 정책이 시작됩니다. 지방자치단체의 눈치를 보지 않는 '핀셋 규제' 시대가 열립니다.

📋 목차

• 1. 토허구역 지정 권한 확대의 핵심 내용
• 2. 마포·성동구가 1차 타겟인 이유
• 3. 기존 규제와의 차이점
• 4. 투자자가 알아야 할 핵심 포인트
• 5. 향후 전망과 대응 전략
• 6. 자주 묻는 질문

🎯 토허구역 지정 권한 확대의 핵심 내용

핵심 변화사항

천준호 더불어민주당 의원이 지난 5일 발의한 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안의 핵심은 간단합니다. 기존에는 두 개 이상 시·도에 걸친 지역만 국토부 장관이 토허구역으로 지정할 수 있었지만, 이제는 동일 시·도 내에서도 국토부가 직접 지정할 수 있게 됩니다.

🔄 변경 전후 비교

구분	변경 전	변경 후
지정 권한	시·도지사 (동일 지역) 국토부 장관 (2개 이상 시·도)	시·도지사 + 국토부 장관 (동일 지역도 국토부 지정 가능)
지정 속도	지자체장 판단 대기	즉시 지정 가능
정치적 영향	지자체장 눈치 필요	중앙정부 직접 결정

💡 알아두세요!
개정안 발의 전 국토부와의 사전 협의가 있었다는 점에서 정부의 강력한 의지를 엿볼 수 있습니다. 두 달 내 법안 통과가 예상되며, 통과 즉시 시행될 가능성이 높습니다.

🎯 마포·성동구가 1차 타겟인 이유

급등하는 비규제 지역들

시장 전문가들은 마포구, 성동구, 강동구 등 한강에 접한 비규제지역이 1차 타겟이 될 것으로 전망하고 있습니다. 이들 지역의 공통점을 살펴보겠습니다.

📈 최근 가격 동향 분석

성동구: 지난주 0.20% 상승으로 전주 대비 상승폭 확대
마포구: 지난주 0.12% 상승으로 지속적인 오름세 유지
공통점: 6·27 대출 규제 이후에도 상승세가 꺾이지 않는 지역

🏗️ 이들 지역의 특징

1. 지리적 메리트

• 한강 접근성 우수
• 강남 3구 대비 상대적 저평가
• 교통 인프라 발달

2. 규제 현황

• 조정대상지역 미지정 상태
• 대출 규제 상대적 완화
• 거래 활성화 구역

3. 투자 수요 집중

• 강남 3구 규제로 인한 풍선효과
• 실수요와 투자 수요 동시 유입
• 향후 개발 호재 기대감

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⚖️ 기존 규제와의 차이점

🔥 토허구역 VS 기존 규제 강도 비교

규제 종류	주요 내용	규제 강도
토지거래허가구역	2년 실거주 의무, 갭투자 불가	⭐⭐⭐⭐⭐
투기과열지구	대출 제한, 양도세 중과	⭐⭐⭐⭐
조정대상지역	LTV 제한, 거주지역 제한	⭐⭐⭐

⚠️ 토허구역의 파괴적 효과

전세를 낀 갭투자가 완전히 불가능해집니다. 매매 거래와 동시에 2년 실거주 의무가 부과되어 조정대상지역이나 투기과열지구보다도 강력한 규제입니다.

💰 강화된 6억원 이상 주택 규제

9·7 대책에 따라 6억원 이상 주택 거래 시:

• 자금조달계획서 제출 의무
• 증빙 서류 첨부 필수
• 허위 신고 시 강력 처벌

💼 투자자가 알아야 할 핵심 포인트

🚨 즉시 대응해야 할 사항

1. 보유 부동산 점검
마포구, 성동구 등 해당 지역 보유 시 매매 계획 재검토 필요

2. 투자 전략 수정
갭투자 전략 완전 포기, 실거주 가능 물건만 검토

3. 대안 지역 모색
규제 예상 지역 외 안전 지역 발굴 필요

📊 시장 전문가 분석

"정부가 공급대책을 발표했지만, 당분간 수요가 몰리는 곳을 중심으로 시장이 계속 상승 압력을 받을 수 있다고 판단한 것 같다. 앞으로 강력한 '수요 억제' 규제를 함께 펼치겠다는 신호탄이다."
- 김인만 부동산경제연구소장

🎯 대응 전략 가이드

단기 전략 (1~3개월)

• 해당 지역 보유 물건 조기 매매 검토
• 신규 투자 중단 및 관망
• 규제 동향 지속 모니터링

중기 전략 (3~12개월)

• 규제 지역 외 안전 자산 발굴
• 실거주 목적 투자로 전환
• 현금 확보 및 유동성 관리

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🔮 향후 전망과 대응 전략

📅 예상 일정

시기	예상 진행사항	시장 영향
9~10월	법안 국회 통과	해당 지역 거래 급증 가능성
11월	1차 지역 지정 발표	가격 상승세 둔화 시작
12월 이후	규제 본격 시행	거래량 급감, 가격 안정화

⚠️ 주의사항

국토부는 지자체와 협의를 진행한다고 밝혔지만, 최종 결정권은 국토부에 있어 기존보다 훨씬 빠른 지정이 가능합니다. 법안 통과 즉시 발효될 수 있으니 선제적 대응이 필요합니다.

🌊 시장 파급 효과

1. 직접 효과

• 해당 지역 투자 수요 급감
• 거래량 감소로 가격 상승세 둔화
• 갭투자 시장 완전 소멸

2. 간접 효과

• 타 지역으로의 풍선효과
• 전세 시장 영향 확산
• 부동산 투자 심리 위축

3. 장기적 영향

• 부동산 시장 안정화 기여
• 실거주 중심 시장으로 전환
• 정부 부동산 정책 신뢰도 제고

❓ 자주 묻는 질문

Q1. 토허구역으로 지정되면 기존 보유 주택도 영향을 받나요?

A: 기존 보유 주택에는 소급 적용되지 않습니다. 하지만 향후 매매 시에는 2년 실거주 의무가 적용됩니다.

Q2. 전세나 월세 거래도 제한되나요?

A: 아니요. 토허구역은 매매 거래에만 적용됩니다. 전세나 월세 거래는 자유롭게 가능합니다.

Q3. 실거주 의무를 어기면 어떤 처벌을 받나요?

A: 허위 신고 시 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금, 매매계약 취소 등 강력한 제재를 받습니다.

Q4. 언제까지 투자 결정을 해야 하나요?

A: 법안 통과가 두 달 내 예상되므로, 해당 지역 투자를 고려 중이라면 10월 내 결정을 권장합니다.

Q5. 다른 지역도 추가 지정될 가능성이 있나요?

A: 네. 국토부는 수도권 가격과 거래 동향을 살펴 추가 지정할 방침이라고 밝혔습니다.

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🎯 결론

국토부의 토허구역 지정 권한 확대는 정부의 강력한 부동산 투기 억제 의지를 보여주는 상징적 정책입니다. 특히 마포구, 성동구 등 비규제 지역의 급등세를 차단하기 위한 '핀셋 규제'가 본격화될 것으로 예상됩니다.

투자자들은 선제적 대응이 필요합니다. 해당 지역 보유 시 조기 매매를 검토하고, 신규 투자는 실거주 목적으로 전환하는 것이 바람직합니다. 무엇보다 정부 정책 동향을 지속적으로 모니터링하며 유연한 대응 전략을 수립해야 할 때입니다.