"계약금 2억 날릴 뻔했어요..."
목동 재건축 단지를 매입한 김 모씨는 10월 15일 부동산 대책 발표 후 한 달간 불안한 나날을 보냈습니다. 규제 발표 직전 가계약을 체결했지만, 정부 규제로 인해 조합원 지위 승계가 불투명해졌기 때문이죠. 다행히 국토부가 이번 주 내로 가계약의 효력을 인정하기로 결정하면서 안도의 한숨을 쉬게 됐습니다. 과연 당신의 계약은 안전할까요? 전문가가 핵심만 콕 집어 알려드립니다!
목차
1. 국토부 긴급 발표, 무엇이 달라지나?
2025년 11월 12일, 김규철 국토부 주택토지실장이 세종시에서 기자 간담회를 열고 중요한 발표를 했습니다. 10·15 대책 발표 전에 작성된 재건축 단지의 매매 약정서(가계약)에 대해 효력을 인정하겠다는 내용입니다.
• 적용 대상: 규제 발효 전 작성된 약정서
• 효과: 조합원 지위 승계 허용, 새 아파트 입주권 확보 가능
• 시행 시기: 이번 주 내로 결론 (11월 15일 이전 예상)
• 법적 근거: 도시주거환경정비법(도정법) 시행령 개정
• 피해 규모: 약 100여 건 추정
김 실장은 "대책 발표 전 목동 등 재건축 단지에서 토지거래허가 신청을 하고 계약이 완료되지 않은 상태에서 규제지역 지정으로 불이익을 받는 부분에 대해 최대한 빠르게 결정할 계획"이라고 밝혔습니다.
2. 재건축 조합원 지위 양도, 왜 문제가 됐나?
투기과열지구 지정의 영향
10·15 부동산 대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역이 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 묶이는 '3중 규제'가 시행됐습니다. 이로 인해 약 214개 단지, 15만 8,964가구의 재건축·재개발 현장에서 조합원 지위양도가 제한됐습니다.
가계약 상태의 딜레마
가장 큰 문제는 타이밍이었습니다. 목동과 여의도는 이전부터 토지거래허가구역이었기 때문에, 매매 약정서를 작성한 후 구청의 거래 허가를 기다리는 것이 정상적인 절차였습니다. 그런데 허가를 기다리는 사이에 투기과열지구로 추가 지정되면서, 조합원 지위 승계가 가능한지 불투명해진 것이죠.
3. 가계약 효력 인정, 누구에게 적용되나?
적용 요건 (예상)
도정법 시행령 개정안이 아직 확정되지 않았지만, 전문가들은 다음과 같은 요건이 적용될 것으로 예상합니다:
• 10월 15일 대책 발표 이전에 매매 약정서 작성
• 토지거래허가 신청이 완료된 경우
2. 실질적 요건
• 계약 당사자 간 실제 거래 의사 확인
• 계약금 지급 등 계약 이행의 객관적 증거
• 허위 계약이 아닌 진정한 거래
3. 절차적 요건
• 관할 구청에 토지거래허가 신청서 제출 완료
• 매매 약정서 원본 보유
• 공증 또는 내용증명 등 계약 입증 자료
예외 규정 활용하기
가계약 효력 인정 외에도, 기존 도정법에 명시된 예외 규정을 활용할 수 있습니다:
1️⃣ 장기 보유·거주 요건 충족
• 1세대 1주택자가 해당 주택을 10년 이상 소유
• 그중 5년 이상 실제 거주한 경우
2️⃣ 불가피한 사유
• 세대 전원 해외 이주
• 세대원 전원 2년 이상 거주 목적의 취학·근무
• 질병 치료 등 특별한 사정
3️⃣ 조합 설립 이전 단계
• 조합설립인가 전 추진위원회 단계는 양도 제한 없음
• 송파구 4개 재건축단지가 이에 해당
4. 전문가가 알려주는 실전 대응법
상황별 체크리스트
✅ 규제 전 가계약을 체결한 경우
2. 토지거래허가 신청 접수증 확인
3. 이번 주 내 발표될 국토부 지침 숙지
4. 필요시 관할 구청에 문의하여 처리 절차 확인
5. 매도인과 원만한 협의 유지 (법적 분쟁 방지)
✅ 지금 재건축 단지 매입을 고려하는 경우
• 조합 설립 이전 단계 단지: 추진위원회 단계는 양도 제한 없음
• 장기 보유·거주 예정: 10년 보유 + 5년 거주 요건 충족 가능
• 현금 청산 감수: 조합원 자격 없이 현금으로 정산받을 각오
대출 및 자금 계획
10·15 대책으로 금융 규제도 대폭 강화됐습니다. 재건축 투자 시 다음 사항을 반드시 고려해야 합니다:
5. 10·15 대책 적법성 논란, 어떻게 볼 것인가?
통계 적용 시점 논란
천하람 개혁신당 원내대표가 11일 10·15 대책 취소를 요구하는 행정소송과 효력정지 가처분을 제기하면서 논란이 커졌습니다. 핵심 쟁점은 '직전 3개월 주택 가격 상승률' 적용 시점입니다.
• 10월 대책 발표 기준 직전 3개월은 7~9월
• 정부는 6~8월 통계 사용 → 위법 소지
• 7~9월 통계 적용 시 서울 4개 구, 경기 4개 시·구는 규제 기준 미달
정부 반박:
• 9월 통계는 10월 15일 기준 공표 전 → 통계법 위반
• 주택법 규정에 따라 가장 가까운 월 통계(6~8월) 활용
• 추석 연휴, 국정감사 등을 고려해 최대한 조속한 대응 필요
• 규제 미룰 경우 감당 불가능한 시장 과열 우려
전문가 의견
부동산 법률 전문가들의 의견은 엇갈립니다. 일부는 정부의 선제적 대응이 불가피했다고 보는 반면, 일부는 절차적 하자가 있다고 지적합니다.
김규철 실장은 "추가 규제지역 지정이나 해제에 대해 현재 염두에 두고 검토 중인 곳은 없다"며 "한 달 이상 대책 효과를 보면서 시장 상황에 따라 결정하겠다"고 밝혔습니다.
자주 묻는 질문 Q&A
결론
10·15 부동산 대책으로 시장이 급랭한 가운데, 국토부가 재건축 가계약의 효력을 인정하기로 한 것은 선의의 피해자를 구제하는 합리적인 조치입니다. 약 100여 건의 계약 당사자들이 안도의 한숨을 쉬게 됐죠.
하지만 이번 사태는 정부 정책의 예측 불가능성과 부동산 시장의 변동성을 다시 한번 일깨워줬습니다. 재건축 투자는 이제 더 이상 단기 차익을 노리는 투자 수단이 아니라, 장기 실거주 또는 10년 이상 보유를 전제로 한 자산 형성 수단으로 접근해야 합니다.
특히 투기과열지구 내 재건축은 유동성 리스크, 대출 제한, 높은 분담금 등 여러 장애물이 있으므로, 충분한 자기자본과 장기 계획이 필수입니다. 시장의 단기 변동에 흔들리지 않고, 본인의 재무 상황과 생애 주기에 맞는 신중한 결정을 내리시기 바랍니다.
이번 주 내로 발표될 국토부의 구체적인 지침을 반드시 확인하시고, 필요시 전문가 상담을 받으시기를 권장합니다. 현명한 투자로 여러분의 자산을 지키시길 바랍니다! 🏡
