🏙️ 2026 부동산 절세 인사이트
📌 목차
1. 왜 지금 강남 고령층은 '증여'를 고민할까
서울 강남권 고가 주택을 보유한 고령층 사이에서 매각과 증여를 저울질하는 움직임이 뚜렷해지고 있습니다. 정부의 2026년 부동산 세제 개편안이 발표되면서 보유세 부담이 커지는 동시에 양도소득세도 최대 3~4배까지 늘어날 것으로 예상되기 때문인데요. 특히 장기보유특별공제 한도가 2028년부터 단계적으로 축소되면서, 오래 보유해 양도차익이 큰 주택일수록 세 부담 증가 폭이 가팔라질 전망입니다.
세무업계에서는 세제 개편안 발표 이후 매각 시기는 물론 증여 방식까지 폭넓게 검토하는 상담 문의가 늘고 있다고 전합니다. 그도 그럴 것이, 증여를 받는 자녀 입장에서는 증여 시점의 가액이 새로운 취득가액이 되기 때문에 이후 오른 차액에 대해서만 양도세를 내면 됩니다. 즉 세제 개편으로 양도세 부담이 커지기 전에 자산을 미리 이전해 향후 양도세 증가분을 회피하려는 계산이 깔려 있는 셈입니다.
2. 등기정보광장으로 본 7월 증여 신청 반등
대법원 등기정보광장 통계에 따르면, 세제 개편을 앞둔 지난 7월 서울시에서 접수된 증여 목적 소유권이전등기 신청은 총 1827건으로 집계됐습니다. 특히 강남3구(강남·서초·송파)의 60세 이상 증여 건수는 464건으로, 서울 25개 자치구 전체 60세 이상 증여 건수(1339건)의 34.7%를 차지했습니다. 이는 전년 동월(351건) 대비 32.2% 증가한 수치입니다.
자치구별로 보면 서초구가 279건으로 전년 동기(178건) 대비 56.7% 늘어 가장 큰 증가폭을 보였고, 강남구는 121건으로 23.5% 증가했습니다. 반면 초고가 아파트 비중이 상대적으로 낮은 송파구는 64건으로 오히려 14.7% 감소해, 고가주택 밀집 지역일수록 증여 움직임이 뚜렷하다는 점을 확인할 수 있습니다.
3. 압구정현대 vs 반포자이, 세무사 시뮬레이션 비교
그렇다면 실제로 얼마나 차이가 날까요? 하나은행 리빙트러스트컨설팅부 상속증여팀 세무전문위원의 시뮬레이션 결과, 주택 가격이 높고 보유 주택 수가 많을수록 매각 후 현금 증여보다 아파트 직접 증여가 유리한 것으로 나타났습니다.
| 구분 | 세금 구성 | 총 세 부담 |
|---|---|---|
| ① 아파트 직접 증여 | 증여세 + 취득세 | 54억 1,005만원 |
| ② 매각 후 현금 증여 | 양도세·지방소득세(39억6,859만원) + 현금 증여세(22억1,228만원) | 61억 8,087만원 |
| 차이(①이 유리) | - | 약 7억 7,000만원 절감 |
| 구분 | 세금 구성 | 총 세 부담 |
|---|---|---|
| ① 아파트 직접 증여 | 증여세 + 취득세 | 22억 705만원 |
| ② 매각 후 현금 증여 | 양도세(4억4,421만원) + 현금 증여세 | 22억 3,182만원 |
| 차이(①이 유리) | - | 약 2,477만원 절감 |
두 사례를 비교하면 흥미로운 패턴이 보입니다. 다주택자이면서 시가가 높을수록 직접 증여의 절세 효과가 극적으로 커지는 반면, 1주택 장기보유자는 두 방식의 세 부담 차이가 크지 않습니다. 이는 다주택자의 경우 매각 시 양도세 중과와 장기보유특별공제 제한이 동시에 작용해 양도세 자체가 눈덩이처럼 불어나기 때문입니다.
4. 월별 증여 신청 추이 타임라인
강남3구 60세 이상 증여 건수는 올해 들어 롤러코스터를 탔습니다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료가 예고됐던 5월 9일을 앞두고 4월에 증여 수요가 몰렸다가, 이후 잠잠해졌던 흐름이 세제 개편을 앞둔 7월 다시 살아난 것입니다.
5. 전문가 코멘트: 부의 이전 전략
증여를 하면 수증자 입장에서 양도차익 기준이 새로 산정되기 때문에, 향후 양도세 증가분을 피하면서도 부의 이전이 가능해지는 측면이 있습니다. 다만 이번 세제 개편으로 보유 부담 자체가 크게 늘어난 만큼, 장기거주소득공제 한도를 이미 채운 1주택자라면 매도 후 현금 증여도 함께 검토할 필요가 있습니다.
💡전문가 꿀팁 증여세는 국세청 연부연납 제도를 활용하면 최대 5년에 걸쳐 나눠 낼 수 있어, 자녀의 초기 현금 부담을 줄일 수 있습니다. 또한 증여 신고기한(증여일이 속한 달의 말일부터 3개월)을 넘기면 신고세액공제 3%를 놓치고 무신고 가산세 20%가 붙으니, 시가 감정평가와 신고 일정을 세무사와 미리 조율하는 것이 핵심입니다.
6. 세입자·집주인·투자자별 체크포인트
증여로 인한 매물 감소 가능성
고가주택 소유주가 매각 대신 증여를 택하면 시장에 나오는 매물이 줄어들 수 있습니다. 전세 재계약 전 등기정보광장에서 해당 단지의 최근 소유권 변동 이력을 확인해보는 것이 좋습니다.
내 상황이 어느 쪽에 가까운지 먼저 확인
다주택자·고가주택일수록 직접 증여가 유리한 폭이 커집니다. 1주택 장기보유자는 두 방식의 차이가 크지 않으니, 자녀의 자금 여력과 향후 거주 계획까지 함께 따져봐야 합니다.
2027년 6월 1일 종부세 과세기준일 전 정리
세제개편안이 예정대로 시행되면 2027년 종부세부터 영향을 받습니다. 자산 재편 시나리오는 국회 통과 여부를 지켜보며 세무 전문가와 단계별로 점검하는 것이 안전합니다.
7. 자주 묻는 질문 3가지
8. 결론 및 정리
"매각이냐 증여냐"는 세율표가 아니라 총 세 부담으로 판단해야 합니다.
고가·다주택일수록 직접 증여의 절세 효과가 커지고, 1주택 장기보유자는 개인 상황에 따라 선택지가 갈립니다. 세제 개편이 아직 국회 심의 전 정부안 단계인 만큼, 성급한 결정보다는 세무 전문가와 함께 내 자산이 어느 구간에 속하는지 먼저 점검해보시길 권합니다.
여러분은 직접 증여와 매각 후 증여, 어떤 방식을 고려하고 계신가요? 댓글로 여러분의 상황과 고민을 나눠주세요 💬
참고: 조선비즈(김유진 기자, 2026.08.08) · 법원 등기정보광장 · 하나은행 리빙트러스트컨설팅부 시뮬레이션
