🏘️ 토허구역 지정 후 전세가 급등 매물 잠김 현상으로 전세 대란 우려 - 전문가가 알려드리는 대응 전략

 

⚠️ 긴급 리포트

2025년 10월 토허구역 신규 지정 이후, 서울 21개구에서 전세가격이 평균 2.8% 상승했습니다. 10·15 대책으로 인한 대출규제와 실거주 의무 강화가 전세 시장에 큰 충격을 주고 있습니다.

📑 목차

• 1. 토허구역 지정, 전세 시장에 무슨 일이?
• 2. 지역별 전세가 상승 현황
• 3. 매물 잠김 현상의 원인 분석
• 4. 전문가가 말하는 시장 전망
• 5. 실수요자를 위한 대응 전략
• 6. 자주 묻는 질문 (Q&A)

1. 토허구역 지정, 전세 시장에 무슨 일이? 🔍

2025년 10월 20일, 정부는 서울 전역과 경기 12개 지역을 토지거래허가구역(토허구역)으로 신규 지정했습니다. 이는 10·15 부동산 대책의 핵심 조치로, 주택 시장의 과열을 막기 위한 강력한 규제입니다.

+2.8%

서울 전세가격 평균 상승률
(토허구역 지정 후 1개월)

부동산 중개업체 집토스의 분석에 따르면, 토허구역 신규 지정 후 한 달간(10월 20일~11월 19일) 서울 21개 구의 평균 전세가격이 5억 5,508만 원으로 직전 한 달(5억 4,674만 원)보다 2.8% 상승했습니다.

🎯 토허구역이란?

토지거래허가구역은 부동산 투기를 방지하고 지가 안정을 위해 정부가 지정하는 지역입니다. 이 지역에서 주택을 구매하면 2년간 실거주 의무가 부여되며, 전세를 끼고 주택을 사는 '갭투자'가 사실상 불가능해집니다.

📌 서울시 토지거래허가구역 지정현황 확인하기

2. 지역별 전세가 상승 현황 📊

서울 구별 상승률 TOP 5

순위	자치구	상승률	특징
1위	종로구	14.0%	역사문화 중심지, 직주근접 선호
2위	금천구	9.4%	산업단지 인근, 교통 호재
3위	양천구	7.0%	학군 우수, 대단지 밀집
4위	강동구	4.1%	신규 입주 감소, 매물 부족
5위	서대문구	4.0%	대학가 인근, 1인 가구 수요

경기 남부 지역 현황

경기 남부 12개 지역(과천, 광명, 성남, 수원, 용인, 안양 등)도 같은 기간 평균 전세가격이 5억 2,837만 원으로 직전 대비 2% 상승했습니다.

+3.9%

용인 수지구
(경기 지역 최고 상승률)

강남 3구(강남·서초·송파)는 이미 토허구역이었음에도 대책 발표 후 한 달간 평균 전셋값이 2.7% 상승했습니다. 이는 실거주 의무 강화로 인한 매물 부족이 주요 원인입니다.

3. 매물 잠김 현상의 원인 분석 🔐

① 갭투자 전면 금지

토허구역 지정으로 가장 큰 변화는 '갭투자' 차단입니다. 과거에는 전세를 끼고 집을 사는 것이 가능했지만, 2년 실거주 의무가 부과되면서 이제는 불가능해졌습니다.

💰 실제 사례: SK북한산시티 (강북구)

• 전체 규모: 3,830채 대단지
• 전용 59㎡ 전세 매물: 0건 (11월 23일 기준)
• 전용 85㎡ 호가 변화: 4억 원 초반 → 4억 5,000만 원 (7~8월 대비)

② 대출 규제 강화

10·15 대책으로 주택담보대출 한도가 대폭 축소되었습니다:

주택 가격	변경 전	변경 후	감소 금액
15억 원 이하	6억 원	6억 원	-
15~25억 원	6억 원	4억 원	▼2억 원
25억 원 초과	6억 원	2억 원	▼4억 원

③ 계약갱신청구권 행사 증가

대출 규제로 집 사기가 어려워진 실수요자들이 "차라리 지금 집에서 2년 더"를 선택하면서 계약갱신청구권 사용이 급증했습니다. 이로 인해 시장에 유통되는 전세 물량이 크게 줄어들었습니다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 "시장에 신규 전세 매물이 나오지 않는 상황에 신혼부부나 사회초년생 등의 수요를 받아줄 만한 주택 공급이 이뤄지지 않다보니 가격이 오르는 것"이라고 설명했습니다.

④ 실거주 의무의 역설

토허구역 지정 지역에서는 2년간 실거주해야 하므로, 주인들이 새로 전세를 내놓기 꺼려합니다. 당장 입주하지 않아도 되는 사람들까지 울며 겨자먹기로 입주를 선택하면서 전세 공급이 더욱 줄어들었습니다.

📌 KB경영연구소 부동산 리포트 보기

4. 전문가가 말하는 시장 전망 🔮

단기 전망 (향후 6개월)

📈 전세가 상승 지속 예상

• 공급 부족 심화: 2025년 신규 입주 물량이 역대 최저 수준
• 수요 집중: 아파트 전세 선호 현상 강화 (비아파트 전세사기 이슈)
• 갱신권 집중: 기존 세입자들의 거주 기간 연장

중장기 전망 (1~3년)

전문가들은 서울 부동산 시장이 2025년부터 '슈퍼사이클'에 진입할 가능성을 제기하고 있습니다. 서울대 환경대학원 김경민 교수가 지적한 핵심 요인은 다음과 같습니다:

1. 인플레이션: 시공비 상승으로 신규 공급 비용 증가
2. 전셋값 폭등: 전세 부족으로 인한 가격 상승 압력
3. 부동산 PF 사태: 착공 물량 감소로 미래 공급 부족 심화

정책 변수

정부는 연말 세제 개편과 추가 공급 대책을 예고했습니다. 하지만 단기간에 공급이 확대되기는 어려운 상황입니다:

• 보유세 강화: 고가주택·다주택자 중심
• 거래세 완화: 무주택자·실수요자 대상
• 공급 확대: 공공택지·정비사업 가속화 (효과는 3년 후)

📌 국토교통부 정책 정보 확인하기

5. 실수요자를 위한 대응 전략 💡

🏠 전세 구하기 전략

• 시기: 연초(1~2월)가 상대적으로 유리 - 매물이 일시적으로 증가하는 시기
• 지역: 토허구역이 아닌 인천, 경기 외곽 지역 고려
• 유형: 대단지 아파트 우선 (1,000세대 이상)
• 계약: 계약갱신청구권을 활용하여 2년 추가 거주 권리 확보
• 대출: 전세대출 규제 강화 전 서둘러 진행 (2025년 상반기)

💰 매매 전환 고려 시

• 타이밍: 중고주택 매물 적체된 연초가 기회
• 지역 선택: 토허구역 내 선호 단지 우선 (장기 보유 전제)
• 대출 전략: 2025년 7월 DSR 3단계 시행 전 6월까지 잔금 마무리
• 예산: 15억 원 이하 중저가 주택 중심 (대출 한도 6억 원 유지)
• 실거주: 2년 실거주 의무를 고려한 장기 계획 수립

전세 대신 월세?

전세난이 심화되면서 월세로의 전환을 고려하는 사람들이 늘고 있습니다. 2025년 8월 기준 서울 임대차 거래의 약 60%가 월세이며, 평균 월세는 103만 원에 이릅니다.

⚖️ 전세 vs 월세 비교

전세 장점: 목돈만 있으면 월 주거비 부담 없음, 계약 만료 시 전액 반환

월세 장점: 초기 비용 부담 적음, 계약 유연성, 전세사기 리스크 없음

선택 기준: 자금 여력, 거주 기간, 투자 수익률을 종합적으로 고려

오피스텔이 대안?

10·15 대책 이후 오피스텔 거래가 2.7배 급증했습니다. 오피스텔은 준주택으로 분류되어 다음과 같은 장점이 있습니다:

• 청약통장, 실거주 의무 등 규제 미적용
• LTV 70%까지 대출 가능
• 갭투자 가능
• 스트레스 DSR 규제 예외

다만 오피스텔은 아파트 대비 전용율이 낮고 재산세가 높다는 단점이 있습니다.

📌 부동산114 오피스텔 시세 확인하기

6. 자주 묻는 질문 (Q&A) ❓

토허구역에서 전세로 들어갈 때도 제약이 있나요?

전세 세입자에게는 별도 제약이 없습니다. 토허구역 규제는 주택을 '매수'하는 사람에게 적용되며, 전세 계약은 자유롭게 가능합니다. 다만 주인이 실거주 의무로 인해 전세를 꺼려하면서 매물이 줄어든 것입니다.

계약갱신청구권은 언제까지 행사할 수 있나요?

전세 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사 가능합니다. 1회에 한해 2년 연장할 수 있으며, 집주인은 정당한 사유 없이 거부할 수 없습니다. 다만 전세금 인상은 5% 이내로 제한됩니다.

지금 전세 계약하면 나중에 손해 보지 않을까요?

전세가격이 상승 추세라면 지금 계약하는 것이 유리합니다. 2년 후 계약갱신청구권을 행사하면 5% 이내 인상만 받아들이면 되므로, 시장가 상승분보다 적은 금액으로 재계약할 수 있습니다. 다만 전세사기 예방을 위해 등기부등본, HUG 전세보증보험 가입 등 안전장치를 철저히 확인해야 합니다.

2년 실거주 의무는 어떻게 확인하나요?

주민등록과 실제 거주 여부를 모두 확인합니다. 주민등록만 옮기고 실제 거주하지 않으면 적발 시 매매계약이 무효 처리되고 과태료(취득가액의 10%)가 부과됩니다. 지자체에서 정기적으로 실거주 여부를 점검합니다.

전세난이 심한데 월세로 전환하는 게 나을까요?

개인 상황에 따라 다릅니다. 목돈이 있고 2년 이상 거주 예정이라면 전세가 유리하지만, 단기 거주 계획이거나 투자 수익률이 높다면 월세+투자가 나을 수 있습니다. 전세금 5억 원 기준 월세 전환율 4%라면 월 166만 원 정도입니다. 이를 투자로 월 166만 원 이상 수익을 낼 수 있다면 월세가 유리합니다.

앞으로 전세가격은 계속 오를까요?

단기적으로는 상승세가 지속될 가능성이 높습니다. 2025~2026년 신규 입주 물량이 역대 최저 수준이고, 공급 부족이 심화되고 있기 때문입니다. 다만 정부의 추가 규제나 금리 변동, 경기 침체 등의 변수가 있을 수 있으므로 지속적인 시장 모니터링이 필요합니다.

🎯 결론

2025년 토허구역 지정과 10·15 대책은 부동산 시장에 큰 변화를 가져왔습니다. 특히 전세 시장은 매물 잠김 현상으로 인해 가격 상승과 거래 위축이 동시에 나타나는 이례적인 상황입니다.

핵심 포인트:

• 서울 전세가격 평균 2.8% 상승 (토허구역 지정 후 1개월)
• 갭투자 금지와 실거주 의무로 신규 매물 급감
• 계약갱신청구권 행사 증가로 유통 물량 감소
• 단기적으로 전세가 상승세 지속 전망
• 실수요자는 연초 매물 증가 시기 활용 전략 필요

실수요자 행동 지침:

급한 마음에 무리한 계약을 하기보다는, 충분한 시장 조사와 안전장치 확인이 중요합니다. 전세보증금반환보증 가입, 등기부등본 확인, 선순위 대출 확인 등 기본적인 전세사기 예방 수칙을 반드시 지키세요.

또한 전세와 월세, 매매를 비교하여 자신의 상황에 가장 적합한 선택을 하는 것이 중요합니다. 무조건 전세만 고집하기보다는 유연한 사고로 다양한 옵션을 검토해보시기 바랍니다.

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🔗 유용한 참고 링크

• 국토교통부 실거래가 공개시스템
• HUG 주택도시보증공사 전세보증
• KB부동산 리브온 시세 정보
• 한국부동산원 통계정보
• 정부24 전세사기 피해 신고

📝 작성일: 2025년 11월 23일
✍️ 작성자: 부동산 시장 분석 전문가
⚠️ 면책: 본 글은 정보 제공 목적이며, 투자 권유가 아닙니다. 부동산 거래 시 전문가 상담을 권장합니다.