10·15 부동산 대책 이후 한강벨트 거래량 90% 급감, 그 이유는?

 

마포·성동·광진구 등 투자 과열지역의 급격한 냉각 현상 분석

"이제 집 못 사겠네..." 10월 중순, 서울 전역이 규제지역으로 묶인 후 부동산 시장에 찬바람이 불고 있습니다.

 특히 올 한 해 내내 뜨겁게 달아올랐던 한강벨트 아파트 거래량이 무려 90% 가까이 급감하며 시장이 얼어붙었는데요. 마포, 성동, 광진구는 대체 무슨 일이 벌어진 걸까요? 부동산 전문가의 시각으로 깊이 있게 분석해드립니다.

📋 목차

• 1. 10·15 부동산 대책, 무엇이 달라졌나?
• 2. 한강벨트 거래량 급감의 실체
• 3. 갭투자 차단이 가져온 충격
• 4. 강남3구는 왜 예외였을까?
• 5. 전문가가 보는 향후 전망
• 6. 질의응답 (Q&A)
• 7. 결론

1. 10·15 부동산 대책, 무엇이 달라졌나?

2025년 10월 15일, 이재명 정부는 급등하는 수도권 집값을 잡기 위해 강력한 부동산 대책을 발표했습니다. 6·27 대책과 9·7 공급대책에 이어 세 번째 규제였는데, 이번에는 그 강도가 훨씬 세졌습니다.

10·15 대책의 핵심 내용

• 서울 전역 + 경기 12개 지역 규제지역 확대 (조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 3중 규제)
• 고가주택 대출 한도 축소: 15억~25억 주택은 4억원, 25억 초과는 2억원으로 제한
• 스트레스 금리 상향: 1.5% → 3%로 인상
• 갭투자 원천 차단: 토지거래허가구역 내 2년 실거주 의무화
• 전세대출 규제: 전세대출이 있으면 3억 초과 아파트 매입 대출 불가

과거 문재인 정부의 대책과 비교하면, 이번에는 사전에 풍선효과를 차단하기 위해 더 넓은 범위를 미리 규제했다는 점이 특징입니다. 강남3구와 용산구만 묶여 있던 토지거래허가구역이 서울 전역으로 확대되면서, 한강벨트로 몰렸던 투자 수요가 일순간에 얼어붙게 됩니다.

토지거래허가구역으로 지정되면 단순히 대출만 막히는 게 아닙니다. 자금 출처 소명과 2년간 실거주 의무가 생기면서 투자 목적의 매입 자체가 거의 불가능해집니다. 특히 전세를 끼고 사는 '갭투자'는 실거주 의무 때문에 원천적으로 차단되는 구조죠.

2. 한강벨트 거래량 급감의 실체

국토교통부 실거래가 시스템에 따르면, 11월 서울 아파트 거래 신고 건수는 2,372건으로 10월(8,663건)에 비해 무려 72.6%나 감소했습니다. 이 중에서도 한강벨트 지역의 타격이 가장 컸습니다.

📊 자치구별 거래량 감소율 (10월 vs 11월)

• 광진구: 210건 → 18건 (91.4% 감소) 🔴
• 성동구: 383건 → 39건 (89.8% 감소) 🔴
• 강동구: 568건 → 59건 (89.6% 감소) 🔴
• 마포구: 424건 → 46건 (89.2% 감소) 🔴
• 동작구: 상위 감소 그룹

반면 강남3구는 29~44% 감소에 그쳐 상대적으로 선방

9월까지만 해도 한강벨트는 뜨거웠습니다. 성동구는 8월 매매 신고가 207건으로 7월(102건)의 두 배를 넘었고, 마포구와 광진구도 거래량이 급증하며 신고가 행진이 이어졌습니다. 투자자들은 "규제가 오기 전 막차를 타자"는 심리로 몰렸고, 특히 전세가율이 높은 한강벨트 아파트에 갭투자 수요가 집중됐습니다.

왜 하필 한강벨트였을까?

한강벨트가 투자자들의 타겟이 된 이유는 명확합니다:

• 강남3구 대비 저렴한 가격: 투자 진입장벽이 낮았습니다
• 높은 전세가율: 갭투자에 최적화된 조건
• 한강 조망권: 프리미엄 입지로 가격 상승 기대
• 역세권 접근성: 실수요와 투자 수요 모두 충족
• 규제 공백: 10·15 대책 전까지는 토허구역 밖

그러나 10월 15일 이후 상황이 완전히 역전됩니다. 토허구역으로 묶이면서 갭투자가 불가능해졌고, 대출 한도도 크게 줄어들었습니다. 매수자들은 일제히 관망세로 돌아섰고, 시장은 순식간에 얼어붙었습니다.

3. 갭투자 차단이 가져온 충격

한강벨트 거래량이 90%나 급감한 가장 큰 이유는 바로 '갭투자 차단'입니다. 갭투자가 무엇인지, 그리고 왜 차단되었는지 정확히 이해해야 현 시장 상황을 파악할 수 있습니다.

갭투자란?

갭투자는 매매가와 전세가의 차액(갭, gap)만큼만 자기 돈을 투입해 집을 사는 투자 방식입니다. 예를 들어 6억원짜리 아파트의 전세가가 5억원이라면, 1억원만 있으면 집을 살 수 있는 것이죠. 전세금은 세입자의 돈이므로 실제 투자금은 1억원뿐입니다.

갭투자의 작동 원리

구체적인 사례로 설명하겠습니다:

1. 매물 선정: 마포구 아파트, 매매가 6억원, 전세 시세 5억원
2. 계약: 투자자가 전세 세입자를 구해 5억원 받음
3. 잔금: 자기 돈 1억원 + 전세금 5억원 = 6억원 지불
4. 소유: 아파트 소유권은 투자자, 거주권은 세입자
5. 매도: 2년 후 집값이 7억원으로 상승 시 1억원 차익 실현

이렇게 적은 돈으로 큰 레버리지를 활용하는 방식이었기에, 2030세대부터 중산층까지 다양한 투자자들이 한강벨트에 몰렸습니다. 특히 2024년 하반기부터 2025년 상반기까지 금리 인하 기대와 함께 갭투자 열풍이 불었습니다.

10·15 대책으로 갭투자가 막힌 이유:

토지거래허가구역으로 지정되면서 2년간 실거주 의무가 생겼습니다. 전세를 끼면 실거주할 수 없으므로, 갭투자 자체가 불가능해진 것입니다. 설령 전세를 놓지 않고 전액 현금으로 산다 해도, 2년간 이자 비용 손실이 수억원에 달해 사실상 의미가 없습니다.

갭투자자들의 퇴장

10·15 대책 발표 전 한강벨트로 몰렸던 투자자들은 대부분 갭투자를 계획했던 이들입니다. 그런데 규제로 갭투자가 막히자:

• 이미 계약한 사람들은 계약금 포기 고민
• 전세금 대비 자기 자본 부족으로 잔금 지불 불가
• 실거주 의무로 인한 기회비용 증가
• 신규 매수자 유입 완전히 차단

결과적으로 11월 거래량이 10월 대비 90% 가까이 급감하게 됩니다.

4. 강남3구는 왜 예외였을까?

흥미로운 점은 한강벨트는 거래가 90% 급감한 반면, 강남3구와 용산구는 상대적으로 선방했다는 것입니다.

📊 강남권 거래량 감소율 (10월 vs 11월)

• 서초구: 218건 → 154건 (29.4% 감소) ✅
• 강남구: 293건 → 201건 (31.4% 감소) ✅
• 용산구: 114건 → 68건 (40.4% 감소) ✅
• 송파구: 608건 → 340건 (44.1% 감소) ✅

12월 말 신고 기한까지 포함하면 10월 수준 회복 가능

왜 강남3구는 달랐을까?

강남3구와 용산구는 10·15 대책 이전부터 이미 3중 규제(규제지역 + 투기과열지구 + 토허구역)로 묶여 있었습니다. 따라서:

1. 갭투자가 이미 불가능: 기존부터 실거주 의무 적용
2. 현금 부자 중심 시장: 대출 의존도가 애초에 낮음
3. 실수요자 비중 높음: 투기적 수요보다 실거주 목적
4. 똘똘한 한 채 선호: 규제 강화될수록 프리미엄 증가

실제로 10·15 대책 이후 강남3구에서 체결된 계약 10건 중 7건이 신고가를 기록했습니다. 강남 신현대 9차 전용 109㎡는 전고점 대비 16억 5천만원 오른 69억 5천만원에 거래되는 등, 고가 아파트는 오히려 상승세를 이어갔습니다.

강남3구는 이미 '규제 내성'이 생긴 시장입니다. 대출 규제가 강화될수록 현금 보유자들만 진입할 수 있어 오히려 희소성이 높아지는 역설적 상황이죠. 반면 한강벨트는 갭투자와 레버리지 의존도가 높았기에, 규제 충격을 그대로 받을 수밖에 없었습니다.

5. 전문가가 보는 향후 전망

12월 들어서도 서울 아파트 시장의 거래 침체는 지속될 전망입니다. 12월 7일 기준 총 105건의 거래만 신고되었고, 성동·강동·종로·용산구는 아직 거래가 단 한 건도 없는 상황입니다.

단기 전망 (6개월)

• 거래 절벽 지속: 시중은행들의 주담대 중단으로 자금 유동성 경색
• 매도 우위 시장 전환: 팔려는 사람은 많은데 살 사람이 없는 구조
• 가격 조정 가능성: 한강벨트 일부 급매물 출현 예상
• 강남3구 양극화: 초고가 신고가 행진 vs 중저가 거래 부진

중장기 전망 (1~2년)

2026년 이후는 정책 변화에 따라 달라질 수 있습니다:

시나리오 A: 규제 완화 시

• 금리 인하 지속 + 토허구역 일부 해제
• 한강벨트 거래량 점진적 회복
• 갭투자 재개로 2030 수요 복귀
• 단, 2025년 대비 급등은 어려움 (규제 트라우마)

시나리오 B: 규제 장기화 시

• 거래 침체 장기화, 전세시장 위축
• 갭투자 수요 영구적 소멸
• 실수요 중심 시장으로 재편
• 한강벨트 프리미엄 약화 가능성

지역별 맞춤 전략

실거주 예정자: 6개월~1년 관망 후 매수 고려. 급매물 나올 가능성 있으나 저가 매물은 금방 소진될 수 있으니 준비된 자금으로 기회 포착이 중요합니다.

투자자: 당분간 진입 불가. 토허구역 해제 시그널이 나올 때까지 대기 추천. 단, 강남3구 초고가는 현금 여력 있다면 검토 가능합니다.

갭투자자: 한강벨트는 당분간 불가. 규제 밖 지역(인천, 경기 외곽)으로 방향 전환 또는 다른 자산 클래스 고려 필요.

6. 질의응답 (Q&A)

10·15 대책으로 한강벨트 집값도 떨어질까요?

단기적으로는 거래가 없어서 가격 판단이 어렵고, 중기적으로는 급매물이 나오면 일부 조정 가능합니다. 그러나 장기적으로는 입지 프리미엄이 있어 큰 폭 하락은 제한적일 것으로 보입니다. 다만 투자 수요 감소로 과거처럼 급등은 어려울 전망입니다.

지금 한강벨트 아파트 사도 될까요?

실거주 목적이고 2년 이상 거주할 계획이라면 고려해볼 만합니다. 단, 대출이 거의 불가능하므로 자금 여력이 충분해야 하고, 향후 매도 시에도 유동성이 낮을 수 있다는 점을 감안해야 합니다. 급매물이 나올 때까지 6개월 정도 관망하는 것도 방법입니다.

갭투자는 영원히 불가능한 건가요?

토지거래허가구역이 해제되지 않는 한, 한강벨트에서는 갭투자가 불가능합니다. 정부는 최소 1~2년간 토허구역을 유지할 것으로 보이며, 해제 시점은 시장 안정화 정도에 따라 달라질 것입니다. 규제 밖 지역으로 방향을 틀거나, 다른 투자 방식을 고려하는 것이 현실적입니다.

강남3구는 왜 거래가 유지되나요?

강남3구는 이미 오래전부터 규제를 받아온 지역이라 갭투자 수요가 없었고, 현금 보유자 중심의 시장이 형성돼 있습니다. 또한 '똘똘한 한 채' 수요와 프리미엄 입지로 인해 규제가 강화될수록 오히려 희소성이 높아지는 구조입니다. 10·15 대책도 강남3구에는 추가적인 충격이 크지 않았습니다.

전세 시장도 영향을 받나요?

갭투자가 막히면서 전세 물건도 줄어들 가능성이 높습니다. 투자자들이 전세를 놓을 수 없게 되면서 전세 공급이 감소하고, 전세가는 상대적으로 오를 수 있습니다. 반대로 매매 수요 감소로 전세 전환이 늘면 일시적으로 전세 물량이 증가할 수도 있어 향후 추이를 지켜봐야 합니다.

다른 지역으로 풍선효과가 생기지 않을까요?

10·15 대책은 서울 전역과 경기 주요 지역을 동시에 묶어 풍선효과를 최소화하려 했습니다. 다만 규제 밖 지역(인천, 경기 외곽, 지방 광역시)으로 일부 수요가 이동할 가능성은 있습니다. 그러나 전반적인 대출 규제 강화로 투자 여력 자체가 줄어들어, 과거만큼의 풍선효과는 나타나기 어려울 것으로 예상됩니다.

7. 결론

10·15 부동산 대책은 한강벨트 아파트 시장에 전례 없는 충격을 가했습니다. 거래량이 90% 급감한 것은 단순한 수치 이상의 의미를 지닙니다. 갭투자라는 투자 방식 자체가 차단되면서, 그동안 시장을 떠받쳐왔던 주요 수요층이 한꺼번에 사라진 것입니다.

마포, 성동, 광진구 등 한강벨트는 2024년부터 2025년 상반기까지 서울 부동산 시장의 핫플레이스였습니다. 강남3구보다 저렴한 가격, 높은 전세가율, 한강 조망권이라는 삼박자를 갖춰 갭투자자들의 성지가 됐죠. 그러나 10월 15일 단 하루 만에 모든 것이 바뀌었습니다.

지금 우리가 목격하고 있는 것은 단순한 거래 감소가 아닙니다. 부동산 투자 패러다임의 전환입니다. 갭투자라는 레버리지 투자가 막히면서, 앞으로 한강벨트는 실수요 중심의 시장으로 재편될 수밖에 없습니다. 이는 시장의 건전성 측면에서는 긍정적이지만, 유동성과 거래 활성화 측면에서는 장기적인 침체를 의미할 수도 있습니다.

🎯 핵심 요약

• 한강벨트 거래량 90% 급감은 갭투자 차단이 주원인
• 토허구역 실거주 의무로 투자 수요 완전 차단
• 강남3구는 이미 규제 내성이 있어 상대적으로 선방
• 단기적으로 거래 절벽 지속, 중기적으로 일부 가격 조정 가능
• 실수요자는 기회 관망, 투자자는 규제 해제 시그널 대기 전략 필요

앞으로 6개월에서 1년은 한강벨트 시장의 방향성을 결정하는 중요한 시기가 될 것입니다. 급매물이 나올지, 아니면 버티기에 성공해 가격 방어가 될지 지켜봐야 합니다. 한 가지 확실한 것은, 과거와 같은 갭투자 열풍은 다시 오기 어렵다는 점입니다.

실수요자든 투자자든, 이제는 더욱 신중하고 장기적인 관점으로 부동산 시장을 바라봐야 할 때입니다. 단기 차익보다는 실거주 가치, 레버리지보다는 자기 자본, 투기보다는 투자의 본질에 충실한 접근이 필요한 시점입니다.

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