2026 부동산 전망: 전문가가 말하는 규제 완화와 거래 활성화 전략
전문가 55%가 강조하는 수요 억제 규제 개선의 필요성
📑 목차
1. 2026년 부동산 시장, 무엇이 문제인가?
2026년 부동산 시장은 '거래 절벽'과 '가격 상승'이라는 모순된 현상이 동시에 나타나고 있습니다. 정부의 강력한 규제에도 불구하고 서울 집값은 계속 오르고 있으며, 이는 시장의 구조적 문제를 드러내고 있습니다.
• 서울 아파트 입주 물량: 2만 8,984가구 (전년 대비 32.1% 감소)
• 서울 집값 상승률 전망: 4.2%
• 수도권 집값 상승률 전망: 2.0~2.5%
• 전문가 55%: 수요 억제 규제 개선 필요
조선비즈의 부동산 전문가 20명 설문조사에 따르면, 응답자의 55%가 수요 억제 중심의 부동산 정책 개선이 필요하다고 답했습니다. 이는 현재의 규제가 시장의 정상적인 기능을 오히려 방해하고 있다는 의미입니다.
2. 전문가가 진단하는 규제의 역설
대출 규제가 초래한 부작용
정부는 2025년 6·27 대책과 10·15 대책을 통해 주택담보대출 한도를 대폭 축소했습니다. 20억원 초과 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 제한되면서 실수요자들의 갈아타기가 사실상 불가능해졌습니다.
💡 전문가 TIP - 송승현 도시와경제 대표
"실수요자와 갈아타기 수요가 움직여야 부동산 시장의 가격·수급 조정 기능이 회복됩니다. 거래 절벽을 해소하려면 대출 규제를 정상화해야 합니다."
토지거래허가구역의 딜레마
서울 전역과 경기도 12곳이 토지거래허가구역으로 지정되면서 2년 실거주 의무가 부과되었습니다. 이는 투기를 막겠다는 취지였지만, 정작 실수요자들의 주거 이동까지 제한하는 결과를 낳았습니다.
우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "불필요한 곳은 규제 지역 해제가 필요하며, 구·동 단위 해제를 위한 법 개정이 시급하다"고 지적했습니다.
3. 거래세 개편이 시급한 이유
매물 잠김 현상의 원인
현재 부동산 시장은 '매물 잠김 → 거래 급감 → 집값 상승'이라는 악순환이 반복되고 있습니다. 높은 취득세와 양도소득세 부담으로 집주인들이 매물을 내놓지 않기 때문입니다.
• 6억 원 이하 주택: 1.1% (지방교육세 포함)
• 9억 원 초과 주택: 3.0%
• 조정대상지역 2주택: 8.0%
• 조정대상지역 3주택 이상: 12.0%
💡 전문가 TIP - 고준석 연세대 교수
"취득세와 양도세 등 부동산 세금 규제를 완화해 매물이 다시 시장에서 순환될 수 있도록 해야 합니다. 세금이 너무 높으면 거래가 멈추고, 거래가 멈추면 시장이 왜곡됩니다."
장기보유특별공제 강화 필요성
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "매물 잠김 해소를 위한 양도세 장기보유특별공제를 강화해야 한다"고 강조했습니다. 장특공제는 부동산을 3년 이상 보유 후 매각 시 양도차익의 최대 80%까지 공제받을 수 있는 제도입니다.
4. 재건축·재개발 활성화 방안
공급 부족의 근본 원인
2026년 서울의 신규 입주 물량은 2만 9,000가구로, 2025년(4만 2,000가구) 대비 31.6%나 급감할 전망입니다. 이는 과거 재건축·재개발 규제가 강화되면서 착공이 줄어든 결과입니다.
💡 전문가 TIP - 김제경 투미부동산컨설팅 소장
"2026년부터는 주택 공급 부족이 본격화되면서 집값 상승뿐 아니라 전·월세 가격도 함께 폭등하는 이중고가 나타날 것입니다. 재건축·재개발 규제를 완화하지 않으면 이 구조가 더 고착화될 것으로 보입니다."
2026년 달라지는 정비사업 제도
2026년 2월부터 소규모주택정비사업의 진입 장벽이 완화됩니다. 공원이나 공용주차장 등 기반시설 계획이 있으면 가로구역 인정이 쉬워지고, 부지 기부채납 시 용적률 인센티브가 가능해집니다.
• 소규모주택정비사업 신탁업자 지정 요건 완화
• 기반시설 공급 시 용적률 특례 적용 (법정 상한의 1.2배)
• 토지 신탁 요건 삭제 (3분의 1 이상 → 삭제)
5. 2026년 부동산 투자 전략
전문가들이 추천하는 매수 시기
전문가 10명 중 8명이 2026년 1분기를 내 집 마련 적기로 제시했습니다. 다주택자 양도세 중과 유예가 5월 9일 종료되기 전 매물 출회 가능성이 높고, 연초 정책 방향이 가시화되기 때문입니다.
💡 전문가 TIP - 김진유 경기대 교수
"수도권 거주자가 지방 주택을 매입하면 1주택자로 인정받아 2주택자 중과세를 면제받는 등의 세제 혜택 정책이 필요합니다. 수도권 쏠림 현상을 근본적으로 해결해야 합니다."
지역별 투자 포인트
서울은 한강벨트를 중심으로 상승세가 지속될 전망이며, 수도권은 입주 물량 감소 지역이 유망합니다. 지방은 광역시 중심으로 회복 초입에 들어설 것으로 예상됩니다.
• 서울: 4.2% 상승 (한강벨트 중심)
• 수도권: 2.0~2.5% 상승 (입주 물량 감소 지역)
• 지방 광역시: 회복 초입 단계
• 전세: 서울 4.7%, 수도권 3.8% 상승
6. Q&A: 자주 묻는 질문
Q1. 2026년에 집값이 계속 오를까요?
A. 전문가들은 서울과 수도권을 중심으로 완만한 상승세가 지속될 것으로 전망합니다. 다만 급등보다는 연 2~4% 수준의 안정적 상승이 예상됩니다. 공급 부족이 주요 원인입니다.
Q2. 규제가 완화될 가능성은 있나요?
A. 전면적인 규제 완화보다는 실수요자 중심의 선별적 완화가 이루어질 가능성이 높습니다. 특히 1주택자와 무주택자에 대한 대출 규제 완화, 불필요한 지역의 토지거래허가구역 해제 등이 검토될 수 있습니다.
Q3. 전세난이 계속될까요?
A. 2026년 전세 상승률은 매매가 상승률을 웃돌 것으로 예상됩니다. 입주 물량 감소와 전세의 월세 전환 가속화로 전·월세 시장의 불안정성이 커질 전망입니다.
Q4. 지금 집을 사도 될까요?
A. 전문가 80%가 2026년 1분기를 적기로 제시했습니다. 다만 내 집 마련은 10년 이상 장기 보유 관점에서 접근해야 하며, 본인의 자금 여력 범위 내에서 신중하게 결정해야 합니다.
Q5. 재건축·재개발 투자는 어떤가요?
A. 2026년 2월부터 소규모 정비사업 요건이 완화되어 사업 추진 속도가 빨라질 전망입니다. 다만 안전진단, 분양가 산정 등 기초 변수는 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.
7. 결론: 2026년은 정책 전환의 해
2026년 부동산 시장은 '규제의 역설'을 극명하게 보여주는 해가 될 것입니다. 강력한 수요 억제 정책에도 불구하고 집값은 오르고, 거래는 얼어붙고, 전세난은 심화되는 악순환이 반복되고 있습니다.
전문가들의 핵심 메시지는 명확합니다. 첫째, 대출 규제를 정상화해 실수요자의 갈아타기를 허용해야 합니다. 둘째, 취득세와 양도세를 개편해 매물이 시장에서 순환되도록 해야 합니다. 셋째, 재건축·재개발 규제를 완화해 신규 공급을 늘려야 합니다.
규제만으로는 부동산 문제를 해결할 수 없습니다. 공급 확대와 거래 정상화라는 근본적인 해법이 필요한 시점입니다. 2026년 상반기는 정책 변화를 주목하며 신중하게 시장을 관찰해야 할 때입니다.
내 집 마련을 준비하는 실수요자라면, 자금 여력 범위 내에서 장기 보유 관점으로 접근하는 것이 가장 현명한 선택입니다.
