2026년 생애최초 주택구입, 퇴직연금까지 꺼내쓰는 영끌족들의 선택

 

💥 충격! 2025년 생애최초 주택 구입자 5만5천명 돌파전세 매물은 사라지고 집값은 하늘 높은 줄 모르고 치솟는 지금, "더 기다리면 평생 집 못 산다"는 절박함에 30대들이 퇴직연금까지 꺼내서 집을 사고 있습니다. 

2024년 주택구입을 위한 퇴직연금 중도인출자가 3만8천명으로 역대 최고치를 경신했습니다. 과연 지금이 내집마련의 마지막 기회일까요?

📑 목차

1. 2025년 생애최초 주택구입 폭증, 무슨 일이?
2. 퇴직연금 중도인출 역대 최대, 30대가 주도
3. 서울 아파트 8.71% 급등의 충격
4. 생애최초 혜택 200% 활용하는 방법
5. 퇴직연금 중도인출 전 반드시 알아야 할 것
6. 2026년 부동산 시장 전망
7. 전문가가 알려주는 실전 꿀팁
8. Q&A: 가장 많이 묻는 질문들

1. 2025년 생애최초 주택구입 폭증, 무슨 일이?

2025년은 무주택자들에게 '지금 아니면 안 된다'는 절박함이 현실로 나타난 한 해였습니다. 법원 등기정보광장 자료에 따르면, 2025년 1~11월 서울에서 생애 최초로 주택을 매수한 사람은 총 5만4942명으로 집계됐습니다. 이는 2024년 한 해 전체(4만8493명)보다 많은 수치입니다.

생애최초 주택 매수자 추이

54,942명

2025년 1~11월 (전년 대비 +13.3%)

특히 주목할 점은 강력한 부동산 규제에도 불구하고 실수요자들의 매수 결단이 이어졌다는 것입니다. 10.15 대책으로 서울 전역과 수도권 12곳이 규제지역으로 지정되고, LTV(주택담보인정비율)가 수도권 70%로 제한되었지만, 오히려 "지금 안 사면 더 비싸진다"는 심리가 확산되었습니다.

💡 전문가 TIP규제가 강화될수록 역설적으로 실수요자들의 '지금 사야 한다'는 심리가 강해집니다. 2020~2021년 폭등기와 유사한 패턴이 반복되고 있어, 실거주 목적이라면 신중한 진입 타이밍 판단이 필요합니다.

🏛️ 서울주거포털 - 생애최초 디딤돌 대출 안내

2. 퇴직연금 중도인출 역대 최대, 30대가 주도

더 충격적인 사실은 무주택자들이 퇴직연금까지 끌어다가 집을 사고 있다는 점입니다. 국가데이터처의 2024년 퇴직연금통계에 따르면, 지난해 퇴직연금을 중도인출한 근로자는 6만7천명으로 전년 대비 4.3% 증가했으며, 인출 금액은 2조7천억원으로 12.1% 급증했습니다.

주택구입 목적 퇴직연금 중도인출

37,600명

2024년 기준 (중도인출 사유 56.5%)

연령대별 중도인출 사유

특히 30대에서는 주택 구입 목적이 61.1%로 압도적이었고, 20대는 주거 임차가 42.4%로 1위를 차지했습니다. 이는 청년층의 주거 불안이 얼마나 심각한지를 보여주는 지표입니다.

⚠️ 주의사항퇴직연금 중도인출은 노후 자금을 미리 당겨쓰는 것입니다. 주택구입 목적으로 인출 시 퇴직소득세가 전액 부과되므로, 세금 부담을 고려한 신중한 결정이 필요합니다. 또한 한 사업장에서 전세금 목적 중도인출은 1회만 가능합니다.

📊 자본시장연구원 - 퇴직연금 중도인출과 아파트 분석

3. 서울 아파트 8.71% 급등의 충격

한국부동산원에 따르면 2025년 서울 아파트 가격은 연간 8.71% 상승했습니다. 이는 2006년 통계 작성 이래 19년 만에 최고 상승률입니다. 문재인 정부 시기였던 2018년(8.03%)과 2021년(8.02%)을 모두 뛰어넘는 수치입니다.

지역별 상승률 TOP3

🥇 송파구

20.92%

🥈 과천시

20.46%

🥉 성남 분당구

19.10%

특히 한강벨트(성동·송파·동작·용산·강동)를 중심으로 주당 0.3% 이상의 가파른 상승세가 이어졌습니다. 반면 비수도권은 1.13% 하락하며 '아파트 가격 양극화'가 심화되었습니다.

📈 2026년 전망부동산 전문가 10명 전원이 2026년 서울 및 수도권 집값 상승을 예상했습니다. 특히 입주 물량이 2025년 4만2천 가구에서 2026년 2만9천 가구로 31.6% 급감하면서 공급 부족 현상이 가격 상승을 부채질할 것으로 전망됩니다.

📰 한국일보 - 퇴직연금 중도인출 역대 최대 분석

4. 생애최초 혜택 200% 활용하는 방법

생애최초 주택구입자는 일반 주택담보대출보다 훨씬 유리한 조건을 받을 수 있습니다. 하지만 2025년 6월 27일 이후 규제가 강화되어 혜택이 축소되었으므로, 현재 시점의 정확한 조건을 파악하는 것이 중요합니다.

디딤돌 대출 (정부지원)

대출한도: 일반 2억원 → 생애최초 2.4억원
LTV: 일반 70% → 생애최초 80% (단, 수도권·규제지역은 70%)
소득요건: 부부합산 연소득 6천만원 이하 (생애최초는 7천만원 이하)
금리: 연 1.85%~3.0% (소득·자녀수에 따라 차등)

시중은행 생애최초 대출

대출한도: 최대 6억원
LTV: 80% (모든 지역)
소득요건: 제한 없음 (소득 증빙 필요)
실거주 요건: 없음

💰 절세 꿀팁생애최초 주택 취득세 감면: 12억원 이하 주택 구입 시 200만원 한도 내 감면 (소형주택은 300만원). 단, 3년 실거주 의무가 있으며, 위반 시 추징 및 가산세(10~40%) 부과되니 주의하세요. 감면 신청은 취득일로부터 5년 이내 가능합니다.

🏠 주택도시기금 - 디딤돌 대출 상세정보

💳 뱅크샐러드 - 생애최초 취득세 감면 가이드

5. 퇴직연금 중도인출 전 반드시 알아야 할 것

중도인출 가능 조건

1. 무주택자여야 함 (본인 명의 기준, 배우자 소유 주택은 무관)
2. 본인 명의 또는 부부 공동명의로 주택 구입
3. 주택 매매계약 체결일부터 소유권 이전 등기 후 1개월 이내 신청
4. 증여·상속은 불가, 매매만 가능

세금 부담

주택구입 목적 중도인출 시에는 일반 퇴직소득세율이 그대로 적용됩니다. 반면 6개월 이상 장기요양, 파산, 천재지변 등의 사유로 인출하는 경우에는 퇴직소득세율의 70% 또는 3.3~5.5%의 낮은 세율이 적용됩니다.

🚨 전문가 경고퇴직연금 중도인출은 최후의 수단으로 고려해야 합니다. 20년 후 은퇴 시점에 연금으로 받을 수 있었던 금액을 미리 사용하는 것이므로, 장기적인 노후 설계에 큰 구멍이 생길 수 있습니다. 특히 30대의 경우 복리 효과를 고려하면 현재 1천만원이 30년 후 3천만원 이상의 가치를 가질 수 있습니다.

필요 서류

• 퇴직연금 중도인출 신청서
• 주민등록등본 (3개월 이내 발급)
• 건물등기사항증명서 (1개월 이내 발급)
• 매매계약서 사본
• 잔금지급 확인서류

🏦 KB국민은행 - 퇴직연금 중도인출 가이드

6. 2026년 부동산 시장 전망

부동산 전문가들은 2026년에도 서울과 수도권의 상승세가 이어질 것으로 전망합니다. 주택산업연구원은 2026년 서울 집값이 4.2%, 수도권이 2.5% 상승할 것으로 예측했습니다.

상승 요인

1. 입주 물량 급감: 서울 입주 물량이 2025년 4.2만 가구 → 2026년 2.9만 가구로 31.6% 감소
2. 금리 인하: 기준금리 인하로 시중 유동성 증가 예상
3. 전세난 심화: 전세 매물 감소로 매매 전환 수요 증가
4. 똘똘한 한 채 선호: 규제 강화로 우량 입지 집중 현상 심화

전월세 시장

2026년 전세 상승률은 서울 4.7%, 수도권 3.8%로 집값 상승률을 웃돌 것으로 예상됩니다. 특히 갭투자가 차단되면서 전세 매물이 줄고 월세 전환이 가속화되어 월세 압력도 커질 전망입니다.

🎯 투자 전략전문가들은 "강남 초고가 아파트"(60%)와 "마포·용산 등 강북 핵심지"(40%)를 2026년 가장 오를 지역으로 꼽았습니다. 대출 규제가 강화될수록 자금력이 있는 수요자들이 선호 입지에 집중되는 경향이 강해집니다.

📈 서울경제 - 2026년 부동산 시장 전문가 설문조사

7. 전문가가 알려주는 실전 꿀팁

🎓 전문가 조언 #1: 타이밍이 전부다생애최초 대출은 평생 단 한 번만 사용 가능합니다. 따라서 첫 집을 소형으로 시작하기보다는, 장기 실거주가 가능한 중대형으로 한 번에 가는 것이 유리할 수 있습니다. LTV 80%의 혜택을 최대한 활용할 수 있는 타이밍을 신중히 선택하세요.

🎓 전문가 조언 #2: 복합 전략 활용디딤돌 대출(정부지원)과 시중은행 대출을 비교하세요. 소득이 높은 경우 시중은행이, 소득이 제한 범위 내라면 디딤돌이 유리합니다. 또한 디딤돌 대출은 청약통장 가입자, 부동산 전자계약 체결 시 금리 우대(각 0.1%p)가 있으니 놓치지 마세요.

🎓 전문가 조언 #3: DSR 계산은 필수2025년부터 스트레스 금리가 적용되어 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 강화되었습니다. LTV 80%를 받더라도 DSR로 인해 실제 대출 가능 금액이 줄어들 수 있습니다. 금융기관 방문 전 DSR 계산기로 미리 시뮬레이션하세요.

🎓 전문가 조언 #4: 취득세 감면 실거주 의무 주의생애최초 취득세 감면을 받으면 3년간 실거주 의무가 있습니다. 만약 이 기간 내 매각하거나 타인에게 임대하면 감면받은 취득세 전액과 가산세(10~40%)를 추징당합니다. 장기 거주 계획이 확실할 때만 감면을 신청하세요.

8. Q&A: 가장 많이 묻는 질문들

Q1. 생애최초 주택 구입자 요건은 무엇인가요?

본인과 배우자 모두 주택을 소유한 적이 없는 세대주여야 합니다. 부모님이 주택을 소유하고 있어도 세대 분리가 되어 있으면 생애최초로 인정됩니다. 단, 과거 단독명의나 공동명의로 주택을 보유했다가 처분한 경우에는 생애최초에 해당하지 않습니다.

Q2. 신혼부부 특별공급과 생애최초 특별공급 중 어떤 게 유리한가요?

청약에서는 둘 다 신청 가능하지만 당첨은 하나만 가능합니다. 신혼부부는 소득 기준이 더 높고(140% 이하), 생애최초는 자산 기준이 있습니다(2.69억원 이하). 경쟁률과 본인의 조건을 고려해 선택하되, 일반적으로 신혼부부가 당첨 확률이 더 높습니다.

Q3. 퇴직연금 중도인출 후 다시 적립할 수 있나요?

네, 가능합니다. 중도인출 후에도 계속해서 퇴직연금을 적립할 수 있습니다. 다만 한번 인출한 금액은 되돌릴 수 없으므로, 그동안 쌓였을 수익금을 포기하는 셈입니다. 가능하면 최소 금액만 인출하고 나머지는 적립하는 것이 노후 설계에 유리합니다.

Q4. 지금 사는 게 나을까요, 기다리는 게 나을까요?

정답은 없지만, 실거주 목적이고 10년 이상 장기 보유할 계획이라면 시장 타이밍을 너무 맞추려 하지 마세요. 다만 단기 차익을 노린다면 2026년 하반기 추가 규제 가능성과 금리 변동성을 면밀히 살펴봐야 합니다. 본인의 재무 상태, 직업 안정성, 가족계획 등을 종합적으로 고려한 결정이 중요합니다.

Q5. 생애최초 대출을 받고 나서 집을 팔면 어떻게 되나요?

생애최초 대출은 실거주 목적이므로, 일정 기간 내 매각 시 대출금을 일시 상환해야 할 수 있습니다. 또한 취득세 감면을 받았다면 3년 실거주 의무가 있으므로 주의가 필요합니다. 단, 불가피한 사유(해외발령, 요양 등)는 예외로 인정될 수 있습니다.

Q6. DSR 때문에 대출이 줄어드는데 어떻게 해야 하나요?

DSR은 연소득 대비 총부채 원리금 상환액 비율입니다. 기존 신용대출, 자동차 할부 등을 먼저 상환하면 DSR이 개선됩니다. 또한 배우자와 소득합산을 하거나, 부모님의 증여를 받아 자기자본을 늘리는 방법도 있습니다. 금융기관에서 사전 상담을 받아보세요.

결론: 신중하되 결단력 있게

2025년 생애최초 주택구입자가 5만5천명을 돌파하고, 퇴직연금까지 꺼내쓰는 '영끌족'이 늘어난 것은 청년층의 주거 불안이 얼마나 심각한지를 보여주는 지표입니다.

하지만 무조건적인 '지금 사야 한다'는 조급함보다는, 본인의 재무 상태를 냉철하게 판단하고 장기적인 라이프 플랜에 맞는 결정을 내리는 것이 중요합니다. 퇴직연금 중도인출은 노후 자금을 미리 당겨쓰는 것이므로 최후의 수단으로 고려해야 합니다.

생애최초 혜택은 평생 단 한 번의 기회입니다. DSR 규제, 취득세 감면 조건, 실거주 의무 등을 꼼꼼히 따져보고, 전문가 상담을 받아본 후 신중하게 결정하시기 바랍니다. 부동산은 타이밍도 중요하지만, 본인에게 맞는 집을 적정한 가격에 사는 것이 더 중요합니다.

2026년에도 서울과 수도권의 상승세가 예상되지만, 하반기 추가 규제 가능성과 금리 변동성을 주시하면서 냉정한 판단력을 유지하시길 바랍니다.

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※ 본 글은 정보 제공 목적이며, 투자 권유가 아닙니다. 주택 구입 결정은 본인의 판단과 책임 하에 이루어져야 합니다.