🏙️ 지금 서울 아파트 시장에서 무슨 일이 벌어지고 있나
설 연휴가 끝난 뒤 서울 부동산 시장이 심상치 않습니다. 아파트 단지 게시판에는 '급매'라는 문구가 넘쳐나고, 강남권에서는 불과 한 달 전보다 수억 원이 내려간 매물이 하나둘 올라오고 있습니다. 그런데 아이러니하게도, 4억 원이나 낮아진 헬리오시티 매물 앞에서도 매수자들은 선뜻 계약서에 도장을 찍지 않고 있습니다.
도대체 왜일까요? 시장의 표면에는 급매물 홍수처럼 보이지만, 그 이면에는 대출 규제의 벽, 추가 하락에 대한 기대감, 그리고 5월 9일이라는 마감 시계가 동시에 작동하고 있습니다. 지금 이 순간은 단순한 부동산 뉴스가 아닙니다. 향후 2~3년의 자산 방향을 결정할 수 있는 역사적 변곡점입니다.
한강변의 한 공인중개사의 말이 지금 시장을 가장 잘 설명합니다. "설 연휴 때 가족과 상의하고 나서 다주택 매도를 결심한 분들이 호가를 내리고 있는데, 정작 매수자들은 '더 기다리면 더 싸게 살 수 있지 않을까' 하는 심리로 관망 중"이라고요. 매도자와 매수자 사이의 치열한 심리전이 바로 지금 서울 아파트 시장의 민낯입니다.
📊 핵심 데이터로 보는 현재 시장 온도
아실(ASIL) 빅데이터에 따르면, 송파구는 3,607건에서 4,718건으로 30.8%, 성동구는 1,204건에서 1,656건으로 무려 37.5% 매물이 급증해 가장 높은 증가율을 기록했습니다. 한강벨트와 동남권 일대에서 매물이 쏟아지는 모습이 뚜렷합니다.
KB부동산 매수우위지수를 보면, 강남11개구(81.8)가 강북14개구(89.2)보다 더 낮습니다. 고가 아파트가 밀집한 강남권에서 매수 심리가 더욱 위축되어 있다는 뜻입니다. 이는 15억 원 초과 주택에 적용되는 추가 대출 제한이 직격탄을 날리고 있기 때문입니다.
아실(부동산 빅데이터) KB부동산 통계⚖️ 양도세 중과 유예 종료, 정확히 뭐가 달라지나
2022년 5월부터 4년간 유지되어온 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 2026년 5월 9일 최종 종료됩니다. 이게 얼마나 큰 변화인지 구체적으로 살펴보겠습니다.
• 강남3구(강남·서초·송파) + 용산구: 5월9일 이전 계약 체결 + 계약일로부터 4개월 내 양도 → 중과 면제
• 신규 조정대상지역(서울 나머지 등): 5월9일 이전 계약 체결 + 계약일로부터 6개월 내 양도 → 중과 면제
• 단, 가계약이나 토지거래허가 전 사전약정은 인정되지 않습니다.
장기보유특별공제(최대 30%)도 유예 기간 중에는 적용됩니다. 하지만 5월 9일 이후 양도하면 이 혜택도 사라집니다. 20~30년 장기 보유자에게 특히 치명적입니다.
정부 공식 발표 (정책브리핑) 토스뱅크 양도세 해설 삼일PwC 세금 분석🤔 왜 매수자는 계약을 꺼리는가 — 3가지 핵심 이유
① 고강도 대출 규제의 벽
2025년 6·27 대출 규제로 주택담보대출 한도가 6억 원으로 축소되었고, 10·15 부동산 대책으로 서울 전역이 규제지역으로 지정되며 LTV가 40%로 낮아졌습니다. 서울 평균 아파트가 15억 원을 넘는 상황에서 주담대는 4억 원 수준에 불과합니다. 헬리오시티 84㎡를 27억 9천만 원에 사려면 최소 23억 원 이상의 현금 또는 대출 조합이 필요한데, 현실적으로 불가능에 가깝습니다.
② "더 기다리면 더 싸게 살 수 있다"는 기대심리
4월 중순까지 다주택자들의 절세 매물이 계속 출회될 것이 예상됩니다. 특히 5월 9일이 가까워질수록 마음이 급해진 매도자가 추가로 호가를 낮출 것이라는 계산이 매수자 사이에 퍼져 있습니다. 이 심리가 강할수록 시장의 눈치싸움은 더 치열해집니다.
③ 전세 낀 매물의 투자 메리트 감소
갭투자로 전세를 낀 집을 매수하더라도, 이제는 후순위 대출을 받기 어려워졌습니다. 실거주 의무도 무주택자에 한해 임대차 계약 만료 시점까지 유예가 되므로, 1주택자나 유주택자는 투자 메리트가 사실상 없습니다.
🎯 전문가의 시각: 시장은 어디로 가는가
아파트 갭투자 방식 매매가 가능해 4월 중순까지 다주택자 절세 매물이 나오면서 외곽뿐만 아니라 양도차익이 많은 강남도 매물이 늘어날 것입니다. 매물은 증가하지만 매수자 심리가 둔화돼 집값 오름세가 꺾일 전망입니다.
전문가들은 크게 두 가지 시나리오를 제시합니다. 하나는 단기 조정 후 반등, 다른 하나는 거래 빙하기 속 호가 유지입니다.
시나리오 B (매물 잠김론): 장기보유특별공제 박탈로 인해 20~30년 보유 다주택자들이 "팔면 손해"라는 인식 아래 매물을 거둬들입니다. 5월 이후 서울 아파트 매물은 급감하고, 공급 부족으로 오히려 가격이 지지됩니다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "올해 서울 아파트 입주 물량이 1만6,412가구로 지난해(3만1,856가구)의 절반 수준에 불과하다"고 경고했습니다. 공급 절벽이 5월 이후 시장의 저항선이 될 수 있다는 뜻입니다.
헤럴드경제 전세 시장 분석 1·2주택자 생존전략 가이드💡 꿀팁 — 지금 당신이 취해야 할 전략
다주택자라면
- 데드라인을 역산하세요. 강남3구·용산은 5월 9일까지 계약 체결 후 9월 9일까지 잔금 완료가 목표입니다. 지금 매물을 내놔야 여유가 생깁니다.
- 계약서 특약에 "양도세 중과 배제 적용을 위한 계약"임을 명시하고, 잔금 일정을 구체적으로 적어두세요. 분쟁 방지의 핵심입니다.
- 무주택자를 타깃으로 하세요. 토허구(강남·서초·송파·용산) 물건은 무주택 실거주자에게만 실거주 의무 유예 혜택이 주어지므로, 이 층에 적극 마케팅해야 계약 성사 가능성이 높습니다.
- 한 해에 여러 채를 팔면 양도차익이 합산돼 세율이 높아집니다. 가능하다면 분할 양도로 과세연도를 나누세요. 세무사와 반드시 상담하세요.
- 증여 카드도 검토하세요. 자녀에게 부담부 증여를 하면 양도세와 증여세 부담을 조절할 수 있으나, 조정지역 내 시가 3억 원 이상 주택은 취득세 12%가 부과됩니다. 면밀한 계산이 필요합니다.
무주택 실수요자라면
- 3~4월이 골든타임입니다. 5월 9일 데드라인을 앞두고 급한 매도자들이 가격을 추가로 낮추는 구간입니다. 미리 원하는 단지와 면적을 정해두고 매물 알림을 설정해두세요.
- 대출 한도를 미리 확인하세요. LTV 40% 기준에서 본인이 실제 조달할 수 있는 금액을 명확히 파악하고, '내가 살 수 있는 실제 가격대'를 먼저 설정하세요.
- 전세 낀 매물을 공략하되, 임대차 계약 종료 시점을 꼭 확인하세요. 무주택자는 임대차 만료 시점까지 입주 의무 유예 혜택을 받을 수 있습니다.
- 급매라도 저층, 북향, 소형 등 조건이 나쁜 매물인지 반드시 현장 방문 후 결정하세요. 급매 함정에 빠지지 마세요.
❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)
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🔖 결론: 지금 이 시장을 어떻게 읽어야 하나
2026년 상반기 서울 아파트 시장은 '매물은 넘치지만 거래는 없는' 이상한 국면에 진입했습니다. 4억 원을 낮춘 급매물조차 외면받는 현상은 단순히 가격 문제가 아닙니다. 대출 벽, 추가 하락 기대, 그리고 세금이라는 세 가지 족쇄가 시장 참여자들의 발을 묶고 있습니다.
하지만 역사적으로 "모두가 기다릴 때 사는 사람이 이긴다"는 교훈도 있습니다. 지금 이 구간이 2~3년 후 돌아봤을 때 절호의 매수 기회였는지, 아니면 추가 하락을 앞둔 함정이었는지는 각자의 자금 상황과 투자 목적에 달려 있습니다.
확실한 것은 딱 하나입니다. 5월 9일은 기다려주지 않습니다. 다주택자라면 지금 당장 세무사, 공인중개사와 머리를 맞대고 매도 타임라인을 짜야 합니다. 매수자라면 3~4월의 급매물 출회 구간에 원하는 매물을 미리 체크해두는 것이 현명합니다. 이 시장은 정보와 준비가 있는 사람에게만 기회를 줍니다.
