양도세 중과란? 기본 개념 파악하기
양도세 중과는 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 매도할 때 기본 양도소득세율에 추가 세율을 더해 부과하는 제도입니다. 쉬운 말로는 "집을 여러 채 가진 사람이 집을 팔면 세금이 더 많이 붙는다"는 뜻입니다.
현재 서울 전역 25개구와 경기도 12개 지역이 조정대상지역으로 지정되어 있으므로, 이 지역에 다주택을 보유한 분들은 반드시 이 제도를 꼼꼼히 이해해야 합니다. 출처: 국세청 — 양도소득세 세율 안내
• 기본세율: 6% ~ 45% (양도차익 누진)
• 2주택자 가산: +20%포인트
• 3주택 이상 가산: +30%포인트
• 지방소득세: 위의 세액에 10% 추가
→ 3주택자 최고 실효세율: 82.5%
2026년 5월 9일 — 무엇이 달라지는가?
윤석열 정부는 2022년 5월부터 시행령 개정을 통해 양도세 중과를 매년 1년씩 유예해왔습니다. 그런데 이재명 정부 출범 후 '2026년 경제성장전략'에서 유예 연장 내용이 빠진 것으로 확인되었고, 현재 정부의 공식 입장도 연장 없음을 시사하고 있습니다. 출처: 한국경제 — 다주택 양도세 중과 4년 만에 부활 예고
• 2022년 5월 10일 — 중과 유예 시작 (시행령 개정)
• 2025년 10월 15일 — 서울 전역 + 경기 12곳을 조정대상지역 지정
• 2026년 5월 9일 — 중과 유예 종료일 (최종 확정)
• 2026년 5월 10일 이후 — 중과세율 자동 적용 시작
이재명 대통령은 SNS를 통해 "5월 9일까지 계약한 건에 대해서는 중과세를 유예해 주도록 국무회의에서 의논하겠다"고 밝혔으므로, 계약 시점과 등기 시점의 차이도 중요합니다. 출처: 한국경제 — 강남벨트 매물 5월 전 나올까
실제 세금 계산 — 중과 전·후 차이 비교
구체적인 숫자를 보면 중과의 무게가 실감됩니다. 신한 프리미어 패스파인더 전문위원 우병탁씨의 모의계산 결과를 기반으로 정리하면 다음과 같습니다. 가정 조건: 서울 아파트를 20억원에 취득한 후 35억원에 양도 (양도차익 15억원, 단독명의, 보유 3년) 출처: 중앙일보 — 양도세 중과 부활 코앞
2주택자의 경우 세금이 약 3억 4,400만원 더 늘어나고, 3주택자는 최대 82.5%의 실효세율을 적용받을 수 있습니다. 실제로 경기 분당구 아파트를 10년 보유한 3주택자가 10억원의 차익을 남기는 경우, 중과 후 납부해야 할 세액은 약 7억 1,088만원으로 유예 시의 2.3배에 달합니다. 출처: 한국경제 — 10억 남았는데 세금이 7억?
전문가 추천 절세 전략 4가지
세금 폭탄을 피하려면 단순히 "빨리 팔기"가 아닌 체계적인 전략이 필요합니다. PwC 삼일회계법인과 한국경제 밸류업 가이드의 분석을 종합하여 핵심 4가지 전략을 정리했습니다.
- 1유예 기간 내 우선 양도 — "순서의 미학"
5월 9일까지 2년 이상 보유한 주택을 양도하면기본 누진세율만 적용되고 장기보유특별공제(최대 30%)까지받을 수 있습니다.양도 차익이 적은 주택부터 먼저 정리하고, 가장 차익이 큰 자산은 마지막에 남겨'1세대 1주택 비과세'를 적용하는 것이 최적입니다. 출처: 한국경제 밸류업 가이드 — 다주택자 세무 골든타임
- 2분할 양도 — 과세연도 분산하기
양도소득세는누진세율 구조이므로 여러 채를 같은 해에 팔면 세율이 폭발적으로 올라갑니다.과세연도를 나누어 1~2건씩 양도하면 각각의 차익이 낮아져 적용 세율을 효과적으로 줄일 수 있습니다. 출처: 삼일PwC — 다주택소유자 세금 지식
- 3자녀에게 증여 — 세대 분리 활용
자녀가 세법상 별도 세대를 구성할 조건을 충족하면, 주택을 자녀에게 증여하여주택 수에서 제외시킬 수 있습니다. 단, 조정대상지역 내 시가표준액 3억원 이상의 주택 증여 시취득세가 12%로 중과되고,증여 후 5년 내 매도 시 조세회피로 간주될 수 있으므로 주의가 필요합니다. 출처: 서울시 50플러스포털 — 양도세 폭탄 피하는 절세전략
- 4주택임대사업자 등록 검토
주택임대사업자로 등록하면양도소득세 과세특례, 취득세 감면, 임대소득세 감면등의 혜택이 가능합니다. 단, 조건이 복잡하고 장기임대 등의 의무가 수반되므로 전문가와 사전 상담이 반드시 필요합니다. 출처: 토스뱅크 — 양도세 중과 유예 종료 안내
🎯 전문가 꼭팁 — "규제의 시차를 읽어라"
가족 간 저가 양도나 증여는 최근 '저가 매매에 따른 취득세 시가인정액 적용' 등 강화된 세법으로 인해 이전과 달라졌습니다. 단순히 가격을 낮추어 이전하는 방법은 세무청이 조세회피 행위로 판단하여 추가 세금과 가산세를 부과할 수 있으므로, 합법적인 절세 구조를 먼저 설계한 후 실행하는 것이 중요합니다. 반드시 세무사와 사전 상담하세요.
시장 반응 분석 — 매물이 나올까?
중과 부활이 시장 판도를 바꿀 것이라는 기대와 달리, 실제 매물은 많지 않을 것이라는 전망이 우세합니다. 서울 주요 지역 중개업소들은 "양도세 중과 관련 문의 전화는 많지만 실제로 집을 팔겠다고 내놓는 사람은 거의 없다"고 전하고 있습니다. 출처: 중앙일보 — 양도세 중과 부활 코앞
문재인 정부 시절 양도세 중과로 집을 팔았지만 결과적으로 집값만 더 올랐다는 "학습 효과"가 강남권 다주택자들에게 남아 있습니다. 현재 남은 다주택자 중 많은 분들은 이미 자녀에게 증여하거나 외곽 주택을 정리한 후 '똘똘한 한 채'만 남은 경우입니다. 실제로 2025년 12월 서울 집합건물 증여 건수는 1,054건으로 전월 대비 47% 급증했고, 강남 3구의 증여 건수가 전체의 30.1%를 차지했습니다.
도시와경제 대표 송승현씨는 "최고 82.5%의 세율은 상당한 압박 요인이고, 양도 이후 실제로 남는 이익이 크게 줄어들기 때문에 보유를 선택하는 다주택자가 늘어날 것"이라고 분석했습니다. 다만 서울 외곽지역이나 차익이 제한적인 지역에서는 일부 선별적 매물 출회가 가능하다고 봅니다. 출처: 시사저널e — 다주택자 양도세 중과 매물 출회 물음표
양도세 중과 부활은 외곽 주택 처분 → 강남 등 핵심지로의 쏠림을 부추길 수 있다는 분석이 나옵니다. 수요가 약한 지역은 가격 하방 압력이 높아지는 반면 서울 핵심지는 매물 잠김으로 가격이 오르는 양극화가 심화될 가능성이 있습니다. 출처: 한국경제 사설 — 거래 절벽 우려
질의 및 답변 — 자주 하는 질문
관련 영상 학습 — 추천 영상 2가지
이해를 더 깊게 할 수 있는 관련 영상을 추천드립니다. 아래 영상은 부동산 세금 전문 채널의 최신 콘텐츠로서, 다주택자 양도세 중과와 절세 전략을 체계적으로 설명하고 있습니다.
위 링크는 YouTube 검색 결과 페이지로 이동합니다. 해당 키워드로 검색하면 "제네시스박" 등 부동산 세금 구독 1위 채널의 최신 영상을 바로 찾을 수 있습니다.
🎯 결론
2026년 5월 9일은 단순한 날짜가 아닙니다. 다주택자들의 세금 부담을 최대 2~3배로 키울 수 있는 결정적인 분기점입니다. 지금 남은 95일 안에 보유 주택 현황 파악 → 절세 전략 설계 → 실행 세 단계를 체계적으로 진행하는 것이 가장 중요합니다. 단독 판단보다는 세무사와 부동산 전문가와 반드시 협력하여, 본인의 상황에 맞는 최적의 방안을 찾으세요.
국세청 공식 사이트 →
