2028 세제개편 긴급진단
📋 목차
무슨 일이 벌어지고 있나
15년 전 지방 도로변 잡종지를 2억원에 매입해 야적장으로 임대해온 70대 은퇴자 A씨. 시세가 5억원까지 오르자 병원비와 노후자금 마련을 위해 매각을 검토했지만, 2028년 세제 개편안을 보고 계획을 접었습니다. 재촌·자경 요건을 채우지 못한 '비사업용 토지'에 대한 세 부담이 사실상 두 배 가까이 뛰기 때문입니다.
비사업용 토지란 소유자가 실제로 농사를 짓지 않거나 해당 지역에 거주하지 않으면서 투기 목적으로 보유하고 있다고 세법상 간주되는 땅으로, 잡종지·나대지·부재지주 농지·거주지와 떨어진 임야 등이 대표적입니다. 정부는 이번 개편을 통해 유휴 토지가 시장에 나오도록 유도하고, 이를 주택 공급 확대와 연결시키겠다는 방침입니다.
핵심 수치로 보는 개정 세제
기본 양도소득세율(6~45%)에 더해 중과세율이 두 배로 오르는 만큼, 중간 소득 구간이라도 실효세율이 60% 안팎까지 치솟을 수 있다는 점이 이번 개편의 핵심입니다. 보유 기간이 10년이든 20년이든 공제가 전혀 적용되지 않는다는 점도 눈여겨봐야 합니다.
2027년 매도 vs 2028년 매도, 세금 비교
5억원에 매각하는 사례를 기준으로 시뮬레이션하면 차이가 명확하게 드러납니다.
단순 계산으로도 같은 토지를 같은 값에 팔아도 세금만 약 8천만원 더 낸다는 뜻입니다. 매도 시점 하나로 실수령액이 20% 가까이 줄어드는 구조인 만큼, 처분 계획이 있다면 시점 조율이 절세의 핵심 변수가 됩니다.
고령층 토지 보유 비율, 왜 계속 느는가
국토교통부가 발표한 2025년 말 기준 토지소유현황 통계에 따르면 60대 이상이 보유한 개인 토지면적 비율은 매년 상승하는 추세입니다. 반면 50대 이하 비율은 같은 기간 계속 낮아지고 있어, 이번 세제 개편의 영향이 특정 세대에 집중될 가능성이 큽니다.
지목별로 보면 개인이 소유한 토지의 92%가 임야(57.6%)와 농경지(34.4%)에 몰려 있습니다. 대부분 상속받았거나 노후 대비용으로 매입한 뒤 실거주·직접 경작 요건을 채우지 못해 비사업용으로 분류되는 경우가 많아, 세제 개편의 파급력이 은퇴 세대에 특히 크게 미칠 수밖에 없는 구조입니다.
개정 로드맵 타임라인
⬤ 2026년 하반기 — 기획재정부, 비사업용 토지 과세 정상화 포함 세제개편안 발표
⬤ 2026년 하반기~2027년 — 국회 조세소위·본회의 심의 및 세법 개정안 통과 절차 진행
⬤ 2027년 12월 31일까지 — 현행 장기보유특별공제(최대 30%)·중과 가산세율(+10%p) 적용, 매도 절세 마지막 창구
⬤ 2028년 1월 1일 이후 — 장특공제 전면 폐지, 중과 가산세율 +20%p 시행
전문가 시각
💡 실전 꿀팁 — 매도를 서두르기보다 재촌·자경 요건 충족 여부 재점검, 농지원부·임대차계약서 등 사업용 인정 증빙 확보, 세무 전문가와 함께 2027년 vs 2028년 매도 시뮬레이션을 미리 돌려보는 순서로 접근하는 것이 유리합니다. 특히 상속 예정 농지라면 상속 시점과 재촌·자경 승계 요건까지 함께 검토해야 세 부담을 줄일 수 있습니다.
유형별 대응 전략
🏡 토지 소유자(매도 검토)
2027년 안 매각 가능성부터 점검하고, 사업용 전환(직접 경작·재촌) 요건 충족 여부를 먼저 확인하세요.📈 투자자(매입 검토)
2028년 이후 매도자 급매 물건이 늘어날 수 있어, 사업용 전환 가능 토지 위주로 선별 접근이 유리합니다.👨👩👧 상속예정자
피상속인의 재촌·자경 이력, 상속 후 유예기간 규정을 미리 확인해 상속 이후 세 부담 시나리오를 준비하세요.자주 묻는 질문
👉 2028년부터는 "일단 갖고 있자"는 전략이 통하지 않는 시대가 됩니다.
지금 보유한 토지가 비사업용으로 분류되는지, 매도 타이밍은 언제가 좋을지 지금부터 점검해보세요.
여러분의 토지는 사업용인가요, 비사업용인가요? 댓글로 상황을 공유해주세요 👇
