🚨 9월 9일 자문회의 D-DAY 임박
▲ 모아타운 관련 참고 영상
최근 몇 년간 재개발·재건축 예정지 인근에서 조용히, 그러나 꾸준히 반복돼 온 투기 수법이 하나 있습니다. 바로 '사도(私道) 지분 쪼개기'입니다.
개발 소식이 퍼지기 무섭게 누군가 좁은 골목길 지분을 잘게 나눠 팔아 시세차익을 챙기고, 정작 사업은 지연되고 주민 갈등만 커지는 패턴이죠. 서울시가 이 고질적인 문제에 다시 한번 정면으로 칼을 빼 들었습니다.
2026년 9월 3일, 서울시는 모아타운 후보지로 선정될 지역의 도로를 토지거래허가구역으로 신규 지정한다고 공식 발표했습니다. 핵심은 타이밍입니다.
후보지가 확정된 뒤에 뒤늦게 규제를 거는 게 아니라, 후보지 선정 절차와 토지거래허가구역 지정 절차를 동시에 밟아 투기 수요가 끼어들 틈 자체를 없애겠다는 전략입니다. 이번 조치가 왜 중요한지, 어떤 지역이 대상인지, 그리고 실제로 어떤 영향을 받게 되는지 하나씩 정리해드리겠습니다.
① 핵심 요약, 숫자로 먼저 보기
(2026.9.16~2031.9.15)
(마포·노원·서초구)
(9월 2일 개최)
최종 후보지 확정
구체적 지정범위 공개
(주거지역·공업지역)
추진 구역 수
모아주택 착공 목표
② 사도(私道) vs 공도(公道), 뭐가 다를까
이번 규제 대상은 정확히 말하면 '도로'라는 지목을 가진 땅 전부가 아니라, 개인이나 민간이 소유한 사도입니다. 왜 사도만 콕 집어 규제하는지 이해하려면 사도와 공도의 차이부터 알아야 합니다.
| 구분 | 사도(私道) | 공도(公道) |
|---|---|---|
| 소유 주체 | 개인 또는 민간 | 국가·지방자치단체 |
| 매매 가능 여부 | 일반 부동산처럼 지분 매매 가능 | 공공재산으로 원칙적 매매 불가 |
| 투기 악용 사례 | 지분을 잘게 쪼개 되파는 '지분 쪼개기' 표적 | 해당 없음 |
| 이번 토허구역 지정 | 규제 대상 (허가 필요) | 규제 불필요 |
| 모아타운 사업 영향 | 동의율·사업 진행에 직접적 변수로 작용 | 공공 정비 계획에 따라 처리 |
정비사업 구역에 있는 골목길은 대부분 여러 명이 공동 소유한 사도인 경우가 많습니다. 이 지분을 잘게 쪼개 여러 명에게 되팔면, 사업 진행에 필요한 동의율 계산이 꼬이고 협상 대상자가 급증해 정비사업 전체가 지연되는 부작용이 생깁니다. 서울시가 도로만 콕 집어 먼저 규제하는 이유가 바로 여기에 있습니다.
③ 지정 절차, 한눈에 보는 흐름도
④ 타임라인으로 보는 서울시의 규제 패턴
사실 이런 '선제 토허구역 지정'은 이번이 처음이 아닙니다. 최근 몇 달간 서울시가 반복적으로 꺼내온 카드라는 점에서, 앞으로 새 후보지가 나올 때마다 같은 방식이 적용될 가능성이 높습니다. 아래 흐름을 보면 패턴이 뚜렷하게 보입니다.
⑤ 서울시 공식 입장 & 전문가 꿀팁
서울시는 후보지 선정 단계부터 토지거래허가구역 지정을 함께 진행함으로써 투기 수요 유입을 초기에 막고, 모아타운 정비사업이 매끄럽게 진행되도록 지원하겠다는 입장을 밝혔습니다. 아울러 부동산 거래 질서를 지키기 위해 앞으로도 관련 동향을 꾸준히 점검하겠다고 덧붙였습니다.
- 모아타운 후보지 발표는 예고 없이 이뤄지는 경우가 많습니다. 관심 지역이 있다면 서울시 정비사업 정보 채널을 미리 즐겨찾기 해두는 것이 좋습니다.
- "지분만 사면 곧 보상금이 나온다"는 식의 사도 지분 매입 권유는 십중팔구 투기 마케팅입니다. 계약 전 반드시 토지이용계획확인원으로 토허구역 여부를 직접 확인하세요.
- 이미 토허구역으로 지정된 땅이라도 허가만 받으면 실거주·실경영 목적의 정상 거래는 가능합니다. 무조건 거래가 막히는 것으로 오해하지 않는 것이 중요합니다.
⑥ 토지거래허가구역 제대로 알아보기 (영상)
▲ 토지거래허가구역 관련 참고 영상
⑦ 토지주·투자자를 위한 체크리스트
- 허가 없이 지분을 매도·매수하는 계약은 무효 처리될 수 있으니 사전에 관할 구청 토지정보과에 문의하세요.
- 실거주·실경영 목적을 증빙할 서류를 미리 준비해두면 허가 절차가 빨라집니다.
- 매매 전 국토부 실거래가공개시스템에서 인근 시세를 먼저 확인해보는 것을 추천합니다.
- 지정 범위가 정확히 어디까지인지는 9월 11일 서울시보 공고를 반드시 확인하세요.
- "골목길 지분만 사도 시세차익"이라는 식의 권유는 대부분 지분 쪼개기 투기 패턴이니 각별히 유의하세요.
- 계약 전 등기부등본과 토지이용계획확인원을 함께 열람해 지목이 '도로'인지, 토허구역 지정 여부를 확인하세요.
- 모아타운 사업 진행 상황은 서울도시공간포털에서 공식적으로 확인할 수 있습니다.
- 토허구역 내 취득은 실거주·실경영 목적이 아니면 애초에 허가 자체가 나지 않는다는 점을 기억하세요.
⑧ 자주 묻는 질문
Q1. 토지거래허가구역으로 지정되면 이미 갖고 있던 땅도 문제가 되나요?
Q2. 마포·노원·서초구 중 최종적으로 어느 지역이 지정되나요?
Q3. 이번 규제는 언제까지 유지되나요?
⑨ 결론 — 투기는 막고, 사업은 빠르게
이번 조치는 단순한 규제 강화가 아니라, '후보지 발표 전후의 규제 공백'이라는 오래된 허점을 구조적으로 메우려는 시도입니다. 서울시가 146개에 달하는 모아타운 구역을 관리하며 2031년까지 4만 가구 착공을 목표로 속도를 내는 만큼, 앞으로도 새 후보지가 나올 때마다 비슷한 방식의 선제 규제가 이어질 가능성이 높습니다. 관심 있는 지역이 있다면 서울시보 공고와 정비사업 정보를 주기적으로 확인해보시길 권합니다.
여러분이 살고 있거나 관심 있는 동네도 모아타운 후보지에 포함될 가능성이 있을까요? 댓글로 지역을 남겨주시면 다음 글에서 함께 다뤄보겠습니다 🙌
