🏘️ 한강벨트 경매 폭발
감정가보다 3억 비싸!
성동·마포·광진구 중심 경매시장 과열 분석
2025년 9월, 서울 부동산 경매시장이 뜨겁습니다. 특히 한강을 끼고 있는 성동·마포·광진구 등 '한강벨트' 지역을 중심으로 감정가를 훌쩍 뛰어넘는 낙찰가가 속출하고 있습니다. 어떤 물건은 감정가보다 무려 3억원이나 비싼 가격에 낙찰되기도 했죠.
🔥 한강벨트 경매시장 현황
지지옥션이 발표한 자료에 따르면, 2025년 9월 서울 아파트 경매 낙찰률은 50.2%를 기록했습니다. 이는 2022년 6월(56.1%) 이후 3년 3개월 만의 최고치입니다.
• 낙찰률: 50.2% (3년 3개월 만에 최고)
• 낙찰가율: 97.3% (석 달 만에 최고)
• 진행 건수: 209건 중 105건 낙찰
특히 주목할 점은 성동구와 마포구의 평균 낙찰가율이 100%를 돌파했다는 것입니다. 성동구는 104.4%, 마포구는 103.3%를 기록하며 감정가보다 높은 가격에 낙찰되는 현상이 일반화되고 있습니다.
한강벨트가 주목받는 이유
한국은행의 분석에 따르면, 성동·마포·광진·송파·강동·용산구 등 한강벨트 지역은 현재 비규제지역이면서도 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 강남 3구에 비해 상대적으로 저렴한 가격대에 한강 조망과 교통 접근성을 동시에 누릴 수 있다는 점이 매력으로 작용하고 있습니다.
💰 주요 고가낙찰 사례 분석
성동구 텐즈힐 아파트: 125% 낙찰
9월 15일 서울동부지방법원에서 진행된 경매에서 성동구 하왕십리동 텐즈힐 아파트 전용면적 60㎡가 주목받았습니다. 감정가 12억3000만원에 대해 무려 20명이 입찰에 나섰고, 최종적으로 감정가의 125%인 15억3190만원에 낙찰됐습니다.
• 감정가: 12억 3000만원
• 낙찰가: 15억 3190만원
• 낙찰가율: 125%
• 입찰 경쟁: 20명
• 감정가 대비 +3억원
성동구 금호동 대우아파트: 111% 낙찰
같은 날 성동구 금호동4가 대우아파트 전용 115㎡는 4명의 경쟁 끝에 감정가 17억2800만원의 111%인 19억2000만원에 낙찰됐습니다. 같은 단지 전용 85㎡도 14억2107만원(104%)에 거래되며 성동구 경매시장의 뜨거운 열기를 보여줬습니다.
동작구 상도효성해링턴플레이스: 39명 경쟁
9월 18일 2회차 경매에 부쳐진 동작구 상도동 상도효성해링턴플레이스 전용 84.8㎡에는 무려 39명이 입찰에 뛰어들었습니다. 감정가 11억9000만원 대비 113.8%인 13억5432만원에 낙찰되며 치열한 경쟁을 입증했습니다.
경매 낙찰 시 6·27 대출규제에 따라 주택담보대출을 받을 경우 2년간 거주 의무가 부여됩니다. 단기 투자 목적으로는 적합하지 않을 수 있습니다.
📈 낙찰률 50% 돌파의 의미
서울 아파트 경매 낙찰률이 50%를 넘어선 것은 시장 심리가 크게 개선됐다는 신호입니다. 업계 전문가들은 이를 '매수 심리 회복'의 명확한 지표로 보고 있습니다.
과거와의 비교
- 2022년 6월: 낙찰률 56.1% (고점)
- 2023년~2024년: 낙찰률 40% 전후 (침체기)
- 2025년 5월: 낙찰가율 96.5% 회복
- 2025년 9월: 낙찰률 50.2% 돌파
특히 주목할 점은 낙찰가율도 함께 상승했다는 것입니다. 9월 평균 낙찰가율 97.3%는 6월(98.5%) 이후 석 달 만의 최고치로, 입찰자들이 높은 가격을 제시하는 것을 주저하지 않고 있음을 보여줍니다.
🏛️ 규제 전 선매수 심리
현재 성동·마포·광진구 등은 비규제지역입니다. 하지만 최근 이 지역의 아파트 매매가 과열 양상을 보이면서 정부의 추가 규제가 임박했다는 관측이 나오고 있습니다.
예상되는 규제 조치
- 토지거래허가구역 확대: 성동·마포·광진구 등 포함 가능성
- 조정대상지역 재지정: 대출 규제 강화
- 청약 규제: 1순위 요건 강화
💡 시장 전략 포인트
경매로 취득한 주택은 원칙적으로 토지거래허가 대상이 아닙니다. 이 때문에 규제가 본격화되기 전 경매를 통한 선매수에 나서는 투자자들이 증가하고 있습니다. 다만 6·27 대출규제로 낙찰대금의 일부라도 주택담보대출을 받으면 2년간 거주 의무가 생긴다는 점을 반드시 고려해야 합니다.
한강벨트 상승세 확산
헤럴드경제 보도에 따르면, 한강벨트의 가격 상승세가 인근 경기권으로까지 확산되고 있습니다. 특히 지역번호 02를 사용하는 '준서울' 지역인 광명, 과천 등에서도 가격 상승이 두드러지고 있습니다.
👨💼 전문가 견해
부동산 경매 전문가 의견
"성동·마포·광진구의 경매 열기는 단순한 투자 심리를 넘어 실수요와 입지 가치에 대한 재평가가 이뤄지고 있다고 봅니다. 한강 조망권과 역세권이 겹치는 지역은 향후 규제가 강화되더라도 가치를 유지할 가능성이 높습니다."
"다만 감정가 대비 20~25% 높은 가격에 낙찰받는 것은 상당한 리스크를 안고 가는 것입니다. 시장가격 대비 경매의 메리트가 사라지는 상황이므로 신중한 접근이 필요합니다."
지지옥션 관계자
"성동구(104.4%), 마포구(103.3%)는 이달 들어 구별 평균 낙찰가율이 100%를 넘어섰습니다. 이는 경매시장에서도 해당 지역에 대한 프리미엄을 인정하고 있다는 의미입니다. 거래량도 급증하고 있어 당분간 이런 추세는 지속될 것으로 보입니다."
한국은행 분석
"9·7 대책이 발표됐음에도 한강벨트의 상승폭이 줄지 않고 있어 추가 대책이 필요한 상황입니다. 특히 성동구는 0.59%, 마포구는 0.43%의 주간 상승률을 보이며 서울 전체 평균(0.19%)을 크게 상회하고 있습니다."
❓ 자주 묻는 질문
✅ 결론
2025년 9월, 서울 한강벨트 경매시장은 3년 만의 호황기를 맞이했습니다.
낙찰률 50.2%, 낙찰가율 97.3%라는 수치는 단순한 통계를 넘어 시장 참여자들의 확신을 보여줍니다. 특히 성동구 텐즈힐 아파트처럼 감정가보다 3억원 비싸게 낙찰되는 사례는 이 지역에 대한 기대감이 얼마나 높은지를 방증합니다.
하지만 뜨거운 시장일수록 냉정한 판단이 필요합니다. 감정가 대비 125%에 달하는 낙찰가는 경매의 본래 장점인 '저가 매수 기회'가 사라지고 있음을 의미합니다. 또한 6·27 대출규제에 따른 2년 거주 의무는 단기 차익 실현을 어렵게 만들고 있습니다.
한강벨트 경매 참여를 고려한다면 다음 사항을 명심하세요:
- 시장가격 대비 경매의 메리트가 있는지 철저히 비교 분석
- 대출 활용 시 2년 거주 의무에 대한 계획 수립
- 규제 강화 가능성을 고려한 중장기 투자 관점 접근
- 권리분석과 현장실사를 통한 리스크 최소화
경매시장의 과열은 부동산 시장 회복의 신호이기도 하지만, 동시에 새로운 규제의 전조이기도 합니다. 성동·마포·광진구를 중심으로 한 한강벨트의 매력은 분명하지만, 높은 낙찰가율만큼 신중한 접근이 필요한 시점입니다.
"부동산 투자의 성공은 타이밍이 아닌 올바른 가치 판단에서 시작됩니다."
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※ 본 콘텐츠는 정보 제공을 목적으로 하며, 투자 권유가 아닙니다.
모든 투자 결정은 본인의 판단과 책임 하에 이루어져야 합니다.
