23만 구독자를 보유한 부동산 전문가 김학렬 소장이 조선비즈와의 인터뷰에서 던진 이 한 마디가 지금 부동산 시장에 큰 파장을 일으키고 있습니다. 대출 규제와 집값 상승으로 내 집 마련이 점점 어려워지는 지금, 과연 실수요자들이 주목해야 할 투자처는 어디일까요? 오늘은 GTX-A 개통으로 급부상하는 비규제지역 투자 전략과 실패하지 않는 매수 타이밍 포착법을 완벽하게 파헤쳐 드리겠습니다.
📑 목차
1. 2026년 부동산 시장 현황과 전망
2026년 현재 부동산 시장은 명확한 양극화 현상을 보이고 있습니다. 국토교통부의 최신 데이터에 따르면, 서울 주요 지역의 집값은 2021년 고점을 넘어서는 반면, 지방 부동산 시장은 여전히 침체 상황이 지속되고 있습니다.
전문가 인사이트
정부의 공급 대책이 실제로 시장 안정에 효과가 있을까요? 전문가들은 회의적입니다. 5년간 135만호 공급 계획이 발표되었지만, 이는 착공 기준이지 입주 기준이 아닙니다. 현 정부 임기 내 실질적인 공급 효과를 보기 어렵다는 것이 업계의 중론입니다.
특히 주목할 점은 에셋 파킹(Asset Parking) 현상입니다. 주식시장에서 수익을 낸 투자자들이 부동산으로 자금을 이동시키려는 움직임이 감지되고 있으며, 정부는 이를 차단하기 위해 강력한 대출 규제와 세금 정책을 유지하고 있습니다.
2. GTX-A가 바꿀 수도권 부동산 지도
GTX-A의 서울역-수서역 구간은 2026년 6월 27일 개통 예정이며, 삼성역을 포함한 전 구간은 2028년 개통될 계획입니다. 이 광역급행철도는 말 그대로 수도권 교통 혁명을 예고하고 있습니다.
핵심 포인트: GTX-A 창릉역은 2030년 개통 예정이며, 개통 시 서울역까지 10분, 삼성역까지 15분대에 접근 가능합니다. 이는 경기 남부의 동탄과 비슷하거나 더 빠른 접근성을 의미하며, 현재 동탄의 평균 아파트 가격이 22억원을 넘어선 것을 고려하면 고양 북부 지역의 가치 상승 잠재력이 매우 큽니다.
강남 접근성이 집값을 결정한다
부동산 시장에는 불변의 법칙이 있습니다. 바로 강남, 여의도, 광화문으로의 접근성이 집값을 좌우한다는 것입니다. 특히 강남구는 전국 226개 시·군·구 중 가장 많은 85만개의 일자리를 보유하고 있어, 30분 내 강남 접근이 가능한 지역은 프리미엄을 받게 됩니다.
경기 남부가 북부보다 집값이 비싼 이유도 바로 이 때문입니다. 그런데 GTX-A가 전 구간 개통되면 이러한 지역 간 격차가 크게 줄어들게 됩니다.
3. 주목해야 할 비규제지역: 고양 덕양구와 파주
현재 경기 남부는 대부분 규제지역으로 지정되어 있어 대출도 제한적이고 가격도 이미 많이 올랐습니다. 반면 고양시 덕양구와 파주는 비규제지역이면서도 GTX-A를 이용할 수 있는 최적의 투자처로 부상하고 있습니다.
전문가의 핵심 조언
고양시 덕양구의 30평대 아파트는 현재 5억원 안팎에 거래되고 있습니다. 생애최초 대출을 활용하면 집값의 80%까지 대출이 가능하므로, 실제로 1억원의 자본으로 내 집 마련이 가능합니다. 더욱이 이 지역은 향후 10억원 이상의 가치로 성장할 잠재력을 가지고 있습니다.
덕양구가 주목받는 이유
첫째, GTX-A 노선의 수혜를 직접 받습니다. 둘째, 아직 비규제지역으로 분류되어 있어 대출이 자유롭습니다. 셋째, 현재 가격이 경기 남부에 비해 40-50% 저렴합니다. 넷째, 향후 창릉신도시 개발과 맞물려 지역 개발이 활발하게 진행될 예정입니다.
고양시청의 발표에 따르면, 창릉신도시는 고양시 덕양구 일대에 조성되는 대규모 신도시로 약 3만 8천 가구가 입주할 예정입니다. 이는 지역 인프라 개선과 함께 주변 기존 아파트의 가치 상승으로 이어질 것입니다.
4. 1억 자본으로 집 사는 법 (생애최초 대출 활용)
많은 실수요자들이 "내 집 마련은 불가능하다"고 생각합니다. 하지만 전략적으로 접근하면 1억원의 자본으로도 충분히 가능합니다.
💰 실전 계산 예시
목표 주택: 고양시 덕양구 30평대 아파트 (매매가 5억원)
생애최초 대출: 5억 × 80% = 4억원
필요 자본금: 5억 - 4억 = 1억원
월 상환액: 약 130만원 (30년, 금리 4% 가정)
생애최초 대출 조건
주택도시기금의 생애최초 대출은 다음 조건을 만족해야 합니다:
- 부부 합산 연 소득 8,500만원 이하 (외벌이 7,000만원 이하)
- 순자산 가액 4억 6,900만원 이하
- 주택 가격 6억원 이하 (생애최초 특례)
- 무주택 세대구성원
비규제지역의 경우 일반적으로 LTV(주택담보대출비율) 70%까지만 가능하지만, 생애최초 주택 구입자는 80%까지 대출이 가능합니다. 이것이 바로 초기 자본 부담을 크게 낮출 수 있는 핵심 포인트입니다.
5. 전문가가 알려주는 전세가율 분석법
전세가율은 부동산 투자에서 가장 중요한 선행지표 중 하나입니다. 이 지표를 제대로 읽을 줄 알면 집값의 향방을 예측할 수 있습니다.
전세가율 계산법
전세가율 = (전세가 ÷ 매매가) × 100
예시: 매매가 10억원, 전세가 7억원 → 전세가율 70%
실수요자가 꼭 봐야 할 지표
전세가율이 높다는 것은 전세 가격과 매매 가격의 차이가 적다는 것을 나타내며, 이는 매매 수요가 활성화될 가능성이 높음을 시사합니다. 김학렬 소장은 특히 이렇게 조언합니다:
"전셋값이 2021년 9~10월 수준보다 더 높아진 곳을 사야 한다"
2021년 9~10월은 전국 대부분 지역에서 매매가와 전셋값이 모두 고점을 찍었던 시기입니다. 현재 이 수준을 회복하거나 넘어선 지역은 실거주 수요가 강력하다는 의미이며, 이는 곧 매매가 상승으로 이어질 가능성이 높습니다.
전세가율로 보는 투자 타이밍
KB부동산 데이터허브에서 지역별 전세가율을 무료로 조회할 수 있으니, 투자 전 반드시 확인하시기 바랍니다.
6. 정부 규제가 오히려 집값을 올리는 이유
역설적이게도 현재의 강력한 부동산 규제는 집값을 안정시키기보다는 오히려 상승을 부채질하고 있습니다. 그 이유는 무엇일까요?
토지거래허가구역의 역효과
토지거래허가구역(토허구역)으로 지정된 서울의 아파트를 사려면 다른 지역에 보유한 주택을 먼저 처분해야 합니다. 이는 '똘똘한 한 채' 현상을 심화시키며 다음과 같은 악순환을 만듭니다:
- 🔴 지방 주택 매물 증가 → 지방 부동산 침체
- 🔴 서울 주택 공급 감소 → 서울 집값 상승
- 🔴 서울 임대주택 감소 → 전셋값 급등
- 🔴 전월세 전환율 상승 → 실수요자 부담 가중
전문가의 제언
김학렬 소장은 "규제가 아니라 부동산 거래가 수요-공급에 의해 쉽게 이뤄질 수 있도록 해야 한다"고 강조합니다. 현재 서울의 아파트 재고량은 약 190만채인데, 연간 신규 공급은 2~4만 가구에 불과합니다. 신규 공급보다 기존 주택의 원활한 거래가 훨씬 더 중요하다는 것입니다.
다주택자 중과세의 영향
2026년 현재도 다주택자에 대한 세금 중과 정책이 유지되고 있습니다. 이는 매물 잠금 현상을 야기하여 시장에 유통되는 주택 수를 줄이고, 결과적으로 가격 상승 압력으로 작용합니다.
7. 자주 묻는 질문 (Q&A)
8. 결론: 지금이 비규제지역 투자의 골든타임
부동산 시장은 타이밍이 전부입니다. 2026년 현재, GTX-A라는 명확한 호재가 있고, 비규제지역이라는 진입 장벽이 낮으며, 생애최초 대출이라는 강력한 무기가 있는 지금이 바로 실수요자들의 골든타임입니다.
핵심 전략을 다시 한번 정리하면:
✅ 비규제지역인 고양 덕양구와 파주에 주목하라
✅ GTX-A 역세권 30분 이내 지역을 선점하라
✅ 전세가율이 2021년 고점을 회복한 단지를 찾아라
✅ 생애최초 대출로 레버리지를 최대한 활용하라
✅ 장기 보유 관점에서 접근하라 (최소 5년 이상)
집값이 오르면 "그때 살 걸"이라고 후회하고, 집값이 내리면 "더 기다릴 걸"이라고 망설이는 사이 기회는 지나갑니다. 명확한 호재와 전략이 있다면 과감하게 실행하는 것이 성공적인 내 집 마련의 시작입니다.
