🔥 "정부가 보유세를 올리면 고소득층만 고가주택을 보유하게 돼 강남 프리미엄이 더욱 극심해집니다."
세종대 신보연 교수가 조선비즈와의 인터뷰에서 던진 이 한 마디가 부동산 시장에 충격파를 던지고 있습니다. 정부가 다주택자를 압박하면 집값이 안정될까요? 오히려 '똘똘한 한 채' 현상만 심화되는 건 아닐까요? 2026년 세제 개편을 앞둔 지금, 반드시 알아야 할 진실을 전문가의 날카로운 분석으로 풀어봅니다.
세종대 신보연 교수가 조선비즈와의 인터뷰에서 던진 이 한 마디가 부동산 시장에 충격파를 던지고 있습니다. 정부가 다주택자를 압박하면 집값이 안정될까요? 오히려 '똘똘한 한 채' 현상만 심화되는 건 아닐까요? 2026년 세제 개편을 앞둔 지금, 반드시 알아야 할 진실을 전문가의 날카로운 분석으로 풀어봅니다.
📋 목차
1. 다주택자 규제 강화, 정말 효과 있을까?
2026년 5월 9일, 이 날짜를 기억하세요. 정부가 다주택자 양도소득세 중과 유예를 종료하는 D-day입니다. 한국경제 보도에 따르면 이날 이후 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔 경우 기본세율에 최대 30%포인트가 추가되는 중과세율이 적용됩니다.
신보연 교수는 이러한 정책에 대해 강하게 비판했습니다. "시장의 건전한 순환을 저해하는 정책"이라는 것이 그의 핵심 진단입니다. 세금 부담을 이기지 못한 일부 다주택자가 급매물을 내놓으면 단기적으로 가격이 하락하는 것처럼 보일 수 있지만, 자금 여력이 있는 대다수 다주택자는 오히려 '버티기' 전략을 택하게 된다는 분석입니다.
핵심 포인트: 급매물이 소진된 이후 시장에는 극심한 매물 잠김 현상이 나타나 다시 가격이 상승할 수 있는 역설적 결과를 초래합니다.정부가 진정으로 다주택자의 매물을 시장으로 유도하고 싶다면 채찍이 아닌 당근을 사용해야 합니다. 징벌적 과세는 시장을 얼어붙게 만들 뿐, 실질적인 가격 안정을 가져오지 못합니다.삼일PwC 분석자료에서도 중과 유예 기간인 2026년 5월 9일까지 조정대상지역 내 2년 이상 보유 주택을 양도하면 일반 누진세율만 적용되어 세금 부담을 크게 줄일 수 있다고 강조합니다. 하지만 중요한 것은 '잔금 지급일'이 기준이라는 점입니다.
2026년 초에 매매 계약을 체결해도 잔금 지급이 5월 10일 이후로 단 하루만 밀려도 중과 대상이 됩니다. 타이밍 매니지먼트가 그 어느 때보다 중요합니다.
2026년 5월 9일, 이 날짜를 기억하세요. 정부가 다주택자 양도소득세 중과 유예를 종료하는 D-day입니다. 한국경제 보도에 따르면 이날 이후 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔 경우 기본세율에 최대 30%포인트가 추가되는 중과세율이 적용됩니다.
신보연 교수는 이러한 정책에 대해 강하게 비판했습니다. "시장의 건전한 순환을 저해하는 정책"이라는 것이 그의 핵심 진단입니다. 세금 부담을 이기지 못한 일부 다주택자가 급매물을 내놓으면 단기적으로 가격이 하락하는 것처럼 보일 수 있지만, 자금 여력이 있는 대다수 다주택자는 오히려 '버티기' 전략을 택하게 된다는 분석입니다.
삼일PwC 분석자료에서도 중과 유예 기간인 2026년 5월 9일까지 조정대상지역 내 2년 이상 보유 주택을 양도하면 일반 누진세율만 적용되어 세금 부담을 크게 줄일 수 있다고 강조합니다. 하지만 중요한 것은 '잔금 지급일'이 기준이라는 점입니다.
2. 보유세 인상의 역설: 강남 프리미엄 폭발
정부는 하반기 보유세 인상 가능성을 시사하고 있습니다. 신 교수는 이에 대해 "정부가 보유세를 올리려는 이유는 1·29 공급 대책이 부족하다는 인식이 자리 잡고 있기 때문"이라고 지적했습니다.
더 놀라운 것은 보유세 인상의 파급효과입니다. 최근 분석에 따르면 서울 강남구 도곡동에 아파트 2채를 보유한 경우 2026년부터는 공정시장가액비율 100% 적용과 세율 인상으로 보유세가 기존 2.8억 원에서 7.5억 원 이상으로 급증할 것으로 추정됩니다.
역설의 핵심: 보유세 부담을 감당할 수 있는 고소득층만이 고가 주택을 보유할 수 있게 되면서 '강남 프리미엄'이 더욱 극심해질 수 있습니다.보유세 인상으로 임대료를 올리면 전월세 시장이 더욱 악화될 수 있다는 것도 신 교수의 경고입니다. 세입자의 주거비 부담이 증가하고, 결국 집을 구매할 여력이 있는 계층과 그렇지 못한 계층 간의 격차가 더욱 벌어지게 된다는 분석입니다.
보유세는 점진적으로 현실화하되 실거주 1주택자 등 실수요자의 부담을 덜어주는 방향으로 가야 합니다. 거래세를 낮춰 매매 순환을 원활하게 하는 것이 더 효과적입니다.한국건설신문 보도에서는 비수도권 준공 후 미분양 주택 취득 시 양도세, 종부세, 취득세 부담 완화 조치가 2026년까지 연장된다고 전했습니다. 이는 지역 간 불균형을 해소하려는 노력의 일환입니다.
정부는 하반기 보유세 인상 가능성을 시사하고 있습니다. 신 교수는 이에 대해 "정부가 보유세를 올리려는 이유는 1·29 공급 대책이 부족하다는 인식이 자리 잡고 있기 때문"이라고 지적했습니다.
더 놀라운 것은 보유세 인상의 파급효과입니다. 최근 분석에 따르면 서울 강남구 도곡동에 아파트 2채를 보유한 경우 2026년부터는 공정시장가액비율 100% 적용과 세율 인상으로 보유세가 기존 2.8억 원에서 7.5억 원 이상으로 급증할 것으로 추정됩니다.
보유세 인상으로 임대료를 올리면 전월세 시장이 더욱 악화될 수 있다는 것도 신 교수의 경고입니다. 세입자의 주거비 부담이 증가하고, 결국 집을 구매할 여력이 있는 계층과 그렇지 못한 계층 간의 격차가 더욱 벌어지게 된다는 분석입니다.
한국건설신문 보도에서는 비수도권 준공 후 미분양 주택 취득 시 양도세, 종부세, 취득세 부담 완화 조치가 2026년까지 연장된다고 전했습니다. 이는 지역 간 불균형을 해소하려는 노력의 일환입니다.
3. 정부 공급대책의 치명적 약점
정부가 1·29 대책을 통해 주택 공급 확대를 약속했지만, 신 교수는 실현 가능성에 대해 회의적입니다. "문재인 정부도 비슷한 대책을 발표했지만 대부분 무산됐다"는 것이 그의 지적입니다.
지방자치단체의 반발, 지역 주민과의 갈등, 인허가 과정의 지연 등 장애물이 여전히 존재한다는 것입니다. 하우징헤럴드 보도에 따르면 국회에서 재건축·재개발 규제 완화 법안이 봇물을 이루고 있지만, 실제 효과가 나타나기까지는 시간이 필요합니다.
진정한 공급 확대는: 규제 완화와 민간의 자율성을 존중해 적극적으로 시장에 참여하도록 유도하는 것에서 시작됩니다.서울의 경우 주택 시장 공급의 80% 정도를 차지하는 재건축·재개발 규제 완화 및 인센티브 제공을 통해 민간의 활력을 이끌어내는 것이 정부 주도의 '몇 만호 공급' 발표보다 효과적이고 실현 가능성이 크다는 것이 신 교수의 주장입니다.
한국경제 사설도 올해 시공사 선정에 나서는 전국 재건축·재개발 도시정비사업 규모가 80조원으로 역대 최대라고 보도하면서, 공급 효과를 극대화하려면 규제 완화가 필수라고 강조했습니다.
정부가 1·29 대책을 통해 주택 공급 확대를 약속했지만, 신 교수는 실현 가능성에 대해 회의적입니다. "문재인 정부도 비슷한 대책을 발표했지만 대부분 무산됐다"는 것이 그의 지적입니다.
지방자치단체의 반발, 지역 주민과의 갈등, 인허가 과정의 지연 등 장애물이 여전히 존재한다는 것입니다. 하우징헤럴드 보도에 따르면 국회에서 재건축·재개발 규제 완화 법안이 봇물을 이루고 있지만, 실제 효과가 나타나기까지는 시간이 필요합니다.
서울의 경우 주택 시장 공급의 80% 정도를 차지하는 재건축·재개발 규제 완화 및 인센티브 제공을 통해 민간의 활력을 이끌어내는 것이 정부 주도의 '몇 만호 공급' 발표보다 효과적이고 실현 가능성이 크다는 것이 신 교수의 주장입니다.
한국경제 사설도 올해 시공사 선정에 나서는 전국 재건축·재개발 도시정비사업 규모가 80조원으로 역대 최대라고 보도하면서, 공급 효과를 극대화하려면 규제 완화가 필수라고 강조했습니다.
4. '똘똘한 한 채' 현상이 심화되는 이유
'똘똘한 한 채' 현상은 단순한 유행이 아니라 다년간 누적된 정부 정책과 시장 학습의 결과물입니다. 신 교수는 다주택자에 대한 징벌적 과세가 '여러 채'보다 '똘똘한 한 채'에 몰리게 만들었다고 분석합니다.
서울 핵심지 부동산은 우상향한다는 경험이 수요를 더욱 한곳으로 집중시키고 있습니다. 소득 양극화와 자산 격차가 심화될수록 희소성이 높은 핵심지 자산을 선점하려는 경쟁은 치열해질 수밖에 없습니다.
핵심지를 억누르는 것이 아니라, 다른 지역을 매력적으로 만드는 것이 근본적 해법입니다. 강북권의 재개발 활성화, GTX 같은 광역 교통망 확충, 판교 같은 자족도시 모델의 지방 확산이 필요합니다.신 교수는 완화 방법으로 세 가지를 제시했습니다:
- 강북권의 재개발을 활성화해 주거 환경을 획기적으로 개선
- GTX와 같은 광역 교통망을 조속히 확충해 경기도의 우수한 신도시들이 서울의 기능을 분담
- 판교와 같은 성공적인 자족도시 모델을 지방 거점 도시에 롤모델 삼아 서울에 오지 않아도 양질의 일자리와 생활 환경을 누릴 수 있도록 조성
지금의 규제 강화는 오히려 서울 핵심지역으로의 자산 쏠림을 강화하고 있습니다. 지역 간 균형 발전 없이는 '똘똘한 한 채' 현상을 막을 수 없습니다.
'똘똘한 한 채' 현상은 단순한 유행이 아니라 다년간 누적된 정부 정책과 시장 학습의 결과물입니다. 신 교수는 다주택자에 대한 징벌적 과세가 '여러 채'보다 '똘똘한 한 채'에 몰리게 만들었다고 분석합니다.
서울 핵심지 부동산은 우상향한다는 경험이 수요를 더욱 한곳으로 집중시키고 있습니다. 소득 양극화와 자산 격차가 심화될수록 희소성이 높은 핵심지 자산을 선점하려는 경쟁은 치열해질 수밖에 없습니다.
신 교수는 완화 방법으로 세 가지를 제시했습니다:
- 강북권의 재개발을 활성화해 주거 환경을 획기적으로 개선
- GTX와 같은 광역 교통망을 조속히 확충해 경기도의 우수한 신도시들이 서울의 기능을 분담
- 판교와 같은 성공적인 자족도시 모델을 지방 거점 도시에 롤모델 삼아 서울에 오지 않아도 양질의 일자리와 생활 환경을 누릴 수 있도록 조성
5. 전문가가 제시하는 근본적 해결책
신보연 교수는 취득, 보유, 양도로 이어지는 부동산 세금 체계 전반을 조세 원칙에 맞게 합리적으로 재설계해야 한다고 강조합니다.
3대 원칙:- 거래세를 낮춰 매매 순환을 원활하게
- 보유세는 점진적으로 현실화하되 실거주 1주택자 등 실수요자의 부담 경감
- 재건축·재개발을 원활히 할 수 있도록 규제 완화와 민간 참여 유인 제고
특히 재건축·재개발에 대한 규제를 완화하고 민간 참여 유인을 높이면, 공급이 자연스럽게 늘어나고 자발적인 매물이 시장에 나온다는 점을 강조했습니다. "그러면 증세 없이도 시장이 정상화된다"는 것이 그의 주장입니다.
자유기업원 칼럼에서도 초과이익 환수제 폐지, 기부채납 부담 경감 등을 통해 재건축 수익성을 높여야 한다고 지적하고 있습니다.
세제 개편이 필요하다면 충분한 준비 기간을 두고 일관되게 추진해야 합니다. 수요를 억누르는 단기 처방보다 실수요자 보호와 자산 형성 기회 확대를 함께 고려한 설계가 필요합니다.
신보연 교수는 취득, 보유, 양도로 이어지는 부동산 세금 체계 전반을 조세 원칙에 맞게 합리적으로 재설계해야 한다고 강조합니다.
- 거래세를 낮춰 매매 순환을 원활하게
- 보유세는 점진적으로 현실화하되 실거주 1주택자 등 실수요자의 부담 경감
- 재건축·재개발을 원활히 할 수 있도록 규제 완화와 민간 참여 유인 제고
특히 재건축·재개발에 대한 규제를 완화하고 민간 참여 유인을 높이면, 공급이 자연스럽게 늘어나고 자발적인 매물이 시장에 나온다는 점을 강조했습니다. "그러면 증세 없이도 시장이 정상화된다"는 것이 그의 주장입니다.
자유기업원 칼럼에서도 초과이익 환수제 폐지, 기부채납 부담 경감 등을 통해 재건축 수익성을 높여야 한다고 지적하고 있습니다.
6. 지금 주택 매수해도 될까? 전략 가이드
많은 사람들이 궁금해하는 질문입니다. "지금 집을 사도 될까요?" 신 교수는 신중한 접근을 권하면서도 현재가 결코 나쁜 진입 기회가 아니라고 말합니다.
그 이유는 두 가지입니다. 첫째, 2030년까지 공급 계획이 실현된다 해도 입주까지는 최소 4~5년이 소요되기 때문입니다. 둘째, 앞으로 수년 동안 입주 물량도 많지 않기 때문입니다.
매수 전략의 핵심: 최고의 입지가 아니라 본인이 감당 가능한 범위에서 최선의 입지를 찾는 것입니다.신 교수는 다음과 같은 요소를 우선순위로 두라고 조언합니다:
- 직주근접: 출퇴근 시간을 줄이고 삶의 질을 높이는 요소
- 자녀 교육: 학군이 좋거나 교육 인프라가 갖춰진 지역
- 생활 인프라: 병원, 쇼핑, 문화시설 등 편의시설 접근성
무리한 레버리지를 사용하기보다 지속 가능한 상환 구조 내에서 선택하는 것이 장기적으로 안전합니다. '영끌'로 최고가 아파트를 사는 것보다 여유 있게 감당할 수 있는 주택을 선택하세요.전문가 분석에서도 직장인에게는 '실거주 한 채 유지'가 가장 합리적인 선택이라고 강조합니다. 양도세와 보유세 부담을 고려할 때 투자용 주택을 여러 채 보유하는 것보다 똘똘한 한 채 전략이 유리하다는 것입니다.
많은 사람들이 궁금해하는 질문입니다. "지금 집을 사도 될까요?" 신 교수는 신중한 접근을 권하면서도 현재가 결코 나쁜 진입 기회가 아니라고 말합니다.
그 이유는 두 가지입니다. 첫째, 2030년까지 공급 계획이 실현된다 해도 입주까지는 최소 4~5년이 소요되기 때문입니다. 둘째, 앞으로 수년 동안 입주 물량도 많지 않기 때문입니다.
신 교수는 다음과 같은 요소를 우선순위로 두라고 조언합니다:
- 직주근접: 출퇴근 시간을 줄이고 삶의 질을 높이는 요소
- 자녀 교육: 학군이 좋거나 교육 인프라가 갖춰진 지역
- 생활 인프라: 병원, 쇼핑, 문화시설 등 편의시설 접근성
전문가 분석에서도 직장인에게는 '실거주 한 채 유지'가 가장 합리적인 선택이라고 강조합니다. 양도세와 보유세 부담을 고려할 때 투자용 주택을 여러 채 보유하는 것보다 똘똘한 한 채 전략이 유리하다는 것입니다.
7. 서울 vs 지방, 어디에 투자해야 하나
수도권과 지방의 부동산 시장은 전혀 다른 접근법을 요구합니다. 신 교수는 수도권 주택 시장은 전반적인 '상승 안정' 기조 속에서 지역별, 상품별 차별화가 심해지는 양상을 보일 것이라고 전망했습니다.
수도권과 지방의 부동산 시장은 전혀 다른 접근법을 요구합니다. 신 교수는 수도권 주택 시장은 전반적인 '상승 안정' 기조 속에서 지역별, 상품별 차별화가 심해지는 양상을 보일 것이라고 전망했습니다.
수도권 시장 전망
고금리 기조가 여전하고 대출 규제가 수요를 억제하는 요인으로 작용하고 있지만, 서울을 중심으로 한 공급 부족의 구조적 문제와 전셋값 상승 압력이 누적되면서 매매 시장을 자극하는 형국입니다.
서울의 경우 '압여목성'(압구정, 여의도, 목동, 성수)으로 불리는 핵심 지역을 중심으로 재건축이 활성화되고 있습니다. 이들 지역의 재건축 기간을 최대한 단축해 공급을 늘리면 집값 안정에 큰 도움이 될 것입니다.
고금리 기조가 여전하고 대출 규제가 수요를 억제하는 요인으로 작용하고 있지만, 서울을 중심으로 한 공급 부족의 구조적 문제와 전셋값 상승 압력이 누적되면서 매매 시장을 자극하는 형국입니다.
지방 시장 전망
지방 부동산 시장은 수도권과 다른 접근법을 요구하는 '구조적 전환기'에 진입했습니다. 과거와 같은 동반 상승을 기대하기는 어렵지만, 지역별 가치가 뚜렷하게 나뉘게 되어 위기 속에서 새로운 기회를 발견하기 위한 정교한 분석이 중요한 시점입니다.
지방 투자 유망 지역:- 각 권역을 대표하는 광역시의 핵심 지역 (주변 중소도시의 인구와 인프라 흡수)
- 대규모 산업단지나 연구개발특구가 조성되어 양질의 일자리가 창출되는 자족도시
- GTX 등 광역 교통망이 연결되는 거점 도시
신 교수는 "지방 부동산 문제는 이제 단순한 시장 전망의 차원을 넘어, 국토의 균형 발전이라는 거시적인 관점 속에서 새로운 성장 가능성을 모색해야 할 중대한 전환점에 서 있다"고 강조했습니다.
지방 부동산 시장은 수도권과 다른 접근법을 요구하는 '구조적 전환기'에 진입했습니다. 과거와 같은 동반 상승을 기대하기는 어렵지만, 지역별 가치가 뚜렷하게 나뉘게 되어 위기 속에서 새로운 기회를 발견하기 위한 정교한 분석이 중요한 시점입니다.
- 각 권역을 대표하는 광역시의 핵심 지역 (주변 중소도시의 인구와 인프라 흡수)
- 대규모 산업단지나 연구개발특구가 조성되어 양질의 일자리가 창출되는 자족도시
- GTX 등 광역 교통망이 연결되는 거점 도시
신 교수는 "지방 부동산 문제는 이제 단순한 시장 전망의 차원을 넘어, 국토의 균형 발전이라는 거시적인 관점 속에서 새로운 성장 가능성을 모색해야 할 중대한 전환점에 서 있다"고 강조했습니다.
8. Q&A: 자주 묻는 질문
Q1. 2026년 5월 9일까지 집을 팔아야 하나요?A. 다주택자이면서 조정대상지역 내 주택을 보유하고 있다면 5월 9일까지 '잔금 지급'을 완료해야 양도세 중과를 피할 수 있습니다. 단, 계약일이 아닌 잔금 지급일이 기준이므로 지금부터 계획을 세워야 합니다. 하지만 신 교수는 급매로 내놓기보다는 장기적 관점에서 포트폴리오를 재조정하는 것을 권합니다.Q2. 보유세가 오르면 어떻게 대응해야 하나요?A. 실거주 1주택자라면 보유세 부담이 상대적으로 적습니다. 다주택자라면 수익성이 낮은 자산부터 정리하고 핵심 자산 위주로 재편하는 전략이 필요합니다. 임대 수익으로 보유세를 감당할 수 있는지 꼼꼼히 계산해보세요.Q3. 지금이 내 집 마련의 적기인가요?A. 신 교수는 현재가 결코 나쁜 진입 기회가 아니라고 말합니다. 2030년까지 공급 계획이 실현되어도 입주까지 4-5년이 걸리고, 앞으로 수년간 입주 물량도 많지 않기 때문입니다. 다만 본인이 감당 가능한 범위 내에서 직주근접, 교육, 생활 인프라 등을 고려한 최선의 선택을 하는 것이 중요합니다.Q4. '똘똘한 한 채' 전략이 정말 최선인가요?A. 현재 세제 구조에서는 '똘똘한 한 채' 전략이 합리적입니다. 하지만 신 교수는 이것이 정책의 부작용이며, 장기적으로는 지역 균형 발전을 통해 다양한 지역에서 가치 있는 자산을 보유할 수 있는 환경이 조성되어야 한다고 강조합니다.Q5. 재건축·재개발 규제 완화는 언제 효과를 볼까요?A. 국회에서 관련 법안이 논의되고 있지만 실제 효과가 나타나기까지는 시간이 필요합니다. 신 교수는 규제를 완화하고 민간 참여 유인을 높이면 공급이 자연스럽게 늘어나고 증세 없이도 시장이 정상화될 수 있다고 전망합니다. 단, 정부의 강한 의지와 지자체의 협력이 필수적입니다.
💡 결론: 징벌적 규제보다 균형 발전이 해법
신보연 교수의 인터뷰를 통해 우리는 중요한 사실을 알 수 있었습니다. 다주택자에 대한 징벌적 규제와 보유세 인상은 단기적으로 집값을 잡는 것처럼 보일 수 있지만, 장기적으로는 '강남 프리미엄' 심화와 '똘똘한 한 채' 현상을 부채질할 뿐입니다.
진정한 해법은 재건축·재개발 규제 완화를 통한 공급 확대, 지역 균형 발전을 통한 수요 분산, 그리고 조세 원칙에 맞는 합리적인 세제 재설계에 있습니다. 핵심지를 억누르는 것이 아니라 다른 지역을 매력적으로 만드는 것, 채찍이 아닌 당근으로 시장을 유도하는 것이 필요합니다.
2026년, 부동산 시장은 큰 변화의 기로에 섰습니다. 정부의 정책 방향과 시장의 반응을 주의 깊게 관찰하면서, 본인의 상황에 맞는 현명한 선택을 하시길 바랍니다.
신보연 교수의 인터뷰를 통해 우리는 중요한 사실을 알 수 있었습니다. 다주택자에 대한 징벌적 규제와 보유세 인상은 단기적으로 집값을 잡는 것처럼 보일 수 있지만, 장기적으로는 '강남 프리미엄' 심화와 '똘똘한 한 채' 현상을 부채질할 뿐입니다.
진정한 해법은 재건축·재개발 규제 완화를 통한 공급 확대, 지역 균형 발전을 통한 수요 분산, 그리고 조세 원칙에 맞는 합리적인 세제 재설계에 있습니다. 핵심지를 억누르는 것이 아니라 다른 지역을 매력적으로 만드는 것, 채찍이 아닌 당근으로 시장을 유도하는 것이 필요합니다.
2026년, 부동산 시장은 큰 변화의 기로에 섰습니다. 정부의 정책 방향과 시장의 반응을 주의 깊게 관찰하면서, 본인의 상황에 맞는 현명한 선택을 하시길 바랍니다.
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※ 본 글은 전문가 의견을 바탕으로 작성되었으나, 투자 결정은 개인의 책임입니다.
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