5월 9일 양도소득세 중과 유예 종료 확정 — 서울 아파트 매도자 비율 올해 최고 기록.
무엇이 바뀌고, 어떻게 대응해야 할까요? 전문가 시각으로 낱낱이 분석합니다.
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D-82 | 2026년 5월 9일까지 잔금 청산이 핵심입니다계약서에 도장을 찍는 날이 아닌,잔금이 통장에 찍히는 날이 양도 기준입니다. 단 하루의 실수가 억 단위 세금 차이를 만들 수 있습니다.
솔직히 말씀드리겠습니다. 저는 10년 넘게 부동산 세금 분야를 다뤄왔지만, 2026년 초처럼 다주택자들이 한꺼번에 흔들리는 장면은 드문 경험입니다. 이재명 대통령이 지난 1월 23일 SNS를 통해 "양도세 중과 유예 연장은 전혀 고려하지 않는다"고 못 박은 그날부터, 서울 아파트 시장의 분위기는 완전히 달라졌습니다.
KB부동산 주간 통계에 따르면, 2월 둘째 주(9일 기준) 서울 아파트 매수우위지수는 85.3으로 올해 최저치를 기록했습니다. 1월 넷째 주만 해도 99.3까지 상승했던 수치가 단 2~3주 만에 급락한 것입니다. 같은 기간 '매도자 많음' 응답은 33.9%에 달한 반면, '매수자 많음'은 19.2%에 그쳤습니다.
6.4만
서울 아파트
매매 매물 건수 (2.17 기준)
85.3
매수우위지수
(100 이하 = 매도자 우위)
특히 인상적인 것은 속도입니다. 서울신문 보도에 따르면 불과 보름 사이에 5,500여 건의 매물이 쏟아졌습니다. 정부 발표 직후 하루 만에 1,338건이 나온 날도 있었습니다. 이것은 단순한 시장 변화가 아니라, 4년간 '설마 또 연장하겠지'라는 기대감으로 버텨온 다주택자들이 드디어 현실을 받아들이기 시작했다는 신호입니다.
많은 분들이 '세금이 조금 더 붙는 거 아닌가'라고 가볍게 생각합니다. 아닙니다. 5월 9일 이후에는 구조 자체가 바뀝니다. 핵심을 표로 정리했습니다.
| 구분 | 2026년 5월 9일 이전 | 2026년 5월 10일 이후 | 세금 차이 |
|---|
| 2주택자 (조정지역) | 기본세율 6~45% | 기본세율 + 20%p
(최대 65%) | +20%p 추가 |
| 3주택 이상 (조정지역) | 기본세율 6~45% | 기본세율 + 30%p
(최대 75%) | +30%p 추가 |
| 장기보유특별공제 | 최대 30% 공제 가능 | 중과 적용 시 전면 배제 | 수억 원 차이 |
| 비조정지역 다주택 | 기본세율 적용 | 기본세율 적용 (영향 없음) | 변동 없음 |
🔴 실제 세금 시뮬레이션 — 양도차익 5억 원 3주택자 기준
- 5월 9일 이전 매도: 약 1억 3,000만원 (기본세율 + 장특공 30% 적용)
- 5월 10일 이후 매도: 약 3억 7,500만원 (중과 75% + 장특공 배제)
- 하루 차이로 발생하는 세금 차이: 약 2억 4,500만원
삼일PwC의 다주택자 세금 분석 자료와 토스뱅크 양도세 중과 해설에서도 확인할 수 있듯이, 특히 장기보유특별공제 배제가 가져오는 충격은 상상 이상입니다. 10년간 보유해 온 집을 팔 때 30% 공제가 사라지면, 보유 기간이 길수록 오히려 불리해지는 역설적인 상황이 만들어집니다.
부동산 빅데이터 플랫폼 아실 데이터를 기반으로 서울 주요 자치구별 매물 증가율을 정리했습니다. 1월 23일(이 대통령 발언일) 이후 2월 17일까지의 변화입니다.
눈여겨볼 포인트는 강남보다 성동·송파·광진 등 '한강벨트'의 증가 속도가 훨씬 가파르다는 점입니다. 강남 3구는 고가 물건이 많아 매수자 찾기가 어렵고, 비교적 유동성이 좋은 한강변 준고가 단지들에서 매도 의사가 먼저 확산되는 패턴입니다. 최근에는 노원·도봉 등 중저가 단지 밀집 지역으로도 매물 증가 흐름이 퍼지고 있습니다.
💚 전문가 현장 인터뷰 — 강동구 고덕동 공인중개사
"현재 임차인이 계약갱신청구권을 쓰지 않는 조건으로 3,000~5,000만원의 이사비를 요구하는 사례가 늘고 있습니다. 매도가 급한 집주인은 이 비용을 감수하면서도 임차인 퇴거를 추진하고 있습니다."
강남구만 봐도 개포동(+19.7%), 압구정동(+16.6%)에서 매물이 급증했습니다. 한국경제 분석 기사에 따르면, 특히 70대 이상 고령 1주택자들의 '다운사이징' 매물 출회가 두드러집니다. 강남3구 70대 이상 매도자는 지난해 11월 448명에서 올해 1월 663명으로 무려 48% 증가했습니다.
이 부분이 이 글의 핵심입니다. 세무 전문가들과 부동산 전문가들의 조언을 종합해 실제로 써먹을 수 있는 전략으로 정리했습니다.
지금 ~ 3월 말
매도 결정 & 매물 등록 단계보유 주택 목록 정리 → 조정지역 여부 확인 → 세무사 상담 예약 → 공인중개사에 매물 등록. 이 시기가 가장 여유 있는 구간입니다.
4월 1일 ~ 4월 25일
매매 계약 체결 마감선계약 체결 후 잔금까지 최소 2~3주 필요. 이 기간 내 계약이 완료되어야 5월 9일 전 잔금 처리 가능.계약이 늦어질수록 리스크 증가
2026년 5월 9일
⚠️ 잔금 청산 데드라인잔금이 입금되는 날 또는 등기 접수일 중 빠른 날이 '양도일'. 5월 9일은 토요일이지만 공휴일 특례는적용 안 됨— 세무 전문가 확인 필수
🏆 전문가 추천 절세 순서 5단계 (삼일PwC·한국경제 종합)
- Step 1 — '양도차익이 적은 집'부터: 못난이 매물을 먼저 정리해 주택 수를 줄이면, 남은 핵심 자산은 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
- Step 2 — '보유 기간이 긴 집'을 중과 전에: 유예 기간에는 장기보유특별공제(최대 30%)를 받을 수 있어 보유 기간이 길수록 지금이 유리합니다.
- Step 3 — 분산 양도로 누진세 회피: 여러 채를 같은 해에 팔면 합산 과세로 세율이 폭등합니다. 연도를 나눠 팔면 세율을 낮출 수 있습니다.
- Step 4 — 잔금일 특약 넣기: 계약서에 "5월 9일 이전 잔금 완료" 조건을 명시하세요. 매수자 사정으로 늦어지는 것을 막아야 합니다.
- Step 5 — 부담부 증여 활용: 당장 매도가 어렵다면 자녀에게 대출(부채)을 안겨주는 '부담부 증여'로 증여세와 양도세를 동시에 절감하는 방법도 있습니다. (세무사 상담 필수)
"매도 전략의 핵심은 '순서의 미학'에 있습니다. 다주택자라면 양도 차익이 상대적으로 적은 주택을 우선적으로 정리해 세 부담을 분산시키는 지혜가 필요합니다. 이를 통해 포트폴리오를 가볍게 만든 뒤, 차익이 가장 큰 '핵심 자산'을 최종적으로 남겨 '1세대 1주택 비과세'라는 가장 강력한 절세 혜택을 온전히 누리는 방향으로 설계해야 합니다."
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한국경제 전문가 칼럼 종합
— 부동산 세무 전문가 다수 의견 정리
다주택자들의 가장 큰 고민 중 하나는 '세입자 문제'였습니다. 임차인이 있으면 팔고 싶어도 팔 수 없는 구조였으니까요. 그런데 정부가 이 부분의 퇴로를 열어줬습니다.
🔵 정부 보완책 핵심 요약 (2026년 2월 발표)
- 기존 조정지역(강남3구·용산): 5월 9일 전 계약 체결 + 계약일로부터 4개월 이내 잔금 납부 시 중과 면제
- 신규 조정지역: 5월 9일 전 계약 체결 + 계약일로부터 6개월 이내 잔금 납부 시 중과 면제
- 전세 낀 매물 실거주 의무 유예: 무주택자가 전세 낀 다주택자 매물 구입 시, 임대차 종료 시점까지 최대 2년간 실거주 의무 유예
- 전입신고 의무 완화: 임대차 계약 종료일로부터 1개월 안에 신고하면 OK (기존: 대출 실행 후 6개월 이내)
이 조치가 왜 중요하냐면, 서울의 다주택자 매물 상당수는 세입자가 거주 중인 '전세 낀 매물'이기 때문입니다. 실거주 의무 때문에 사실상 매도가 불가능했던 이 물건들이 시장에 풀릴 수 있는 길이 열린 것입니다.
"현재 구조상 전세가 낀 매물이 많아 단기간에 매물이 대거 풀리기는 어렵지만, 이번 조치는 멈춰 있던 거래 흐름을 일부라도 복원하려는 정책적 신호로 볼 수 있습니다. 전세가 낀 매물까지 거래가 가능해지면 잠겨 있던 매물이 자연스럽게 순환하고, 규제 때문에 진입하지 못했던 수요도 시장에 참여할 수 있게 됩니다."
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양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원
— 머니투데이 인터뷰 발언
매도자가 늘어났다는 건 매수자 입장에서는 '선택지가 넓어졌다'는 뜻이기도 합니다. 하지만 마냥 좋아할 수만은 없는 구조가 있습니다.
기회 요소
✔ 매물 선택지 확대
✔ 전세 낀 물건도 매수 가능
✔ 급매·호가 인하 물건 출현
✔ 실거주 의무 2년 유예 혜택
위기 요소
✘ 강화된 대출 규제로 자금 조달 어려움
✘ 15억 초과 주택담보대출 제한
✘ 매물 증가 ≠ 가격 급락
✘ 중저가 단지 키맞추기 상승세
아주경제 분석에 따르면, 한국부동산원의 2월 둘째 주 서울 아파트 평균 매매가격 상승률은 0.22%로 전주보다 0.05%p 하락했지만, 상승세 자체는 53주째 지속되고 있습니다. 매물은 늘어도 가격이 쉽게 꺾이지 않는 이유는 무주택 실수요자의 대기 수요가 두텁기 때문입니다.
💚 실수요자 매수 체크리스트
- 주택담보대출 6억원 한도에 맞는 15억 이하 물건 집중 탐색
- 전세 낀 매물 구입 시 실거주 유예 조건 특약 확인 필수
- 급매 조건이라도 임차인 퇴거 일정 확인 후 계약
- 생애최초 취득세 감면(최대 200만원) 요건 확인
- 인구감소지역 특례 주택은 주택수 제외 혜택 활용 가능
"매물은 계속 쌓이겠지만 결국 강화된 대출 규제 때문에 무주택자들이 사들이기가 쉽지 않은 상황입니다. 매매 거래가 원활하지 못해 팔려고 내놓은 다주택자들이 양도세 중과 부담을 질 가능성이 큽니다."
🎓
고준석 연세대 상남경영원 교수
— 서울신문 인터뷰 발언
Q
5월 9일이 토요일인데, 11일(월)에 잔금을 치러도 되지 않나요?
A
안 됩니다. 세법상 기한 연장 특례는 신고·납부 기한에만 적용되며, 비과세 및 중과 배제 종료일인 '5월 9일'은 날짜 그 자체가 기준입니다. 반드시 5월 9일 이전에 잔금이 통장에 입금되어야 합니다. 이 부분이 매우 중요한 만큼 세무사와 사전 확인을 권장합니다.
Q
계약금만 5월 9일 전에 받으면 인정되나요?
A
아닙니다. 양도 시기는 원칙적으로 '잔금 청산일'입니다. 계약금은 기준이 되지 않습니다. 단, 정부 보완책에 따라 5월 9일 이전 계약 체결 후 지역별(4~6개월) 유예 기간 내 잔금 납부 시 중과 면제 혜택을 받을 수 있습니다.
A
조정대상지역이 아닌 지방 주택은 기본적으로 중과 대상이 아닙니다. 서울 강남3구·용산구 등 조정대상지역 내 주택이 중과의 핵심 타깃입니다. 또한 인구감소지역 주택은 세제상 주택 수에서 제외되는 특례가 적용되기도 합니다.
A
네, 포함됩니다. 양도소득세 중과 대상 판단 시 조합원 입주권과 분양권도 주택 수에 포함합니다. 겉으로는 2주택인데 세법상 3주택 이상으로 분류되는 경우도 발생할 수 있으니 반드시 전문가 확인이 필요합니다.
Q
지금 당장 팔지 않고 버티면 어떻게 되나요?
A
5월 10일 이후에는 조정지역 2주택자 최대 65%, 3주택 이상 최대 75% 세율이 적용되며 장기보유특별공제도 배제됩니다. 보유세 강화(종부세 등)도 예고되어 있어 버티는 비용이 급격히 증가합니다. 단, 비조정지역 주택이거나 1주택 비과세 요건을 갖출 수 있다면 버티는 것이 유리할 수도 있습니다. 개인 상황에 따라 전략이 완전히 달라지므로 세무사 상담을 꼭 받으세요.
A
상황에 따라 다릅니다. 자녀에게 '부담부 증여'(부채를 껴서 증여)를 통해 양도세와 증여세 부담을 동시에 줄이는 방법이 있습니다. 다만 조정지역 3억 원 이상 주택 증여 시 취득세 12%가 부과됩니다. 세무사와 시뮬레이션 후 결정해야 합니다.
결론 — 2026년 부동산 시장의 변곡점을 어떻게 읽을 것인가
지금 서울 아파트 시장은 두 가지 힘이 팽팽하게 충돌하고 있습니다. 한쪽에는 세금 폭탄을 피하려는 다주택자들의 매도 심리, 다른 한쪽에는 대출 규제와 관망 심리로 움츠러든 매수 수요가 있습니다. 매물은 급격히 늘고 있지만, 이것이 곧장 가격 하락으로 이어지지 않는 것은 그 때문입니다.
한국경제의 전문가 분석 표현을 빌리자면, 2026년은 '세제상의 대변곡점'입니다. 양도세 중과 유예 종료와 보유세 현실화가 맞물리는 이 시점에, 막연한 기대나 낙관은 내 자산을 지키는 방패가 되지 않습니다.
다주택자라면: 지금 당장 보유 주택 목록과 조정지역 여부를 확인하고, 세무사 상담을 예약하세요. 4월 중순 전에는 계약이 완료되어야 5월 9일 잔금 처리가 가능합니다.
실수요자라면: 매물이 증가하고 있는 지금이 선택지를 넓힐 기회일 수 있습니다. 다만 대출 한도와 잔금 일정을 꼼꼼히 따져 실속 있는 매수를 해야 합니다.
부동산 투자의 완성은 매수가 아니라, 세금까지 정교하게 계산한 '완벽한 엑시트 전략'에 있습니다. 시간이 많지 않습니다.
⚠️ 면책 고지: 본 글은 공개된 뉴스 자료와 전문가 인터뷰를 바탕으로 정보를 제공하는 목적으로 작성되었습니다. 개인별 취득가·보유기간·거주요건·주택 수·지역 규제 여부에 따라 세액이 크게 달라질 수 있습니다. 중요한 거래는 반드시 최신 법령을 확인하고 공인 세무사와 상담하시기 바랍니다.
